Condominio - Assemblea condominiale e revisione delle tabelle millesimali
Buongiorno, avrei un problema condominiale e vorrei cercare di spiegarmi al meglio: Da circa due anni ho ereditato un piccolo immobile uso ufficio. Circa 4 anni fa è stata fatta una revisione dei millesimi e mio padre che era gia' molto anziano e malato, ha dato la delega a mio cugino che ha altre proprieta' nel palazzo per l'approvazione dei nuovi millesimi che deve essere 1000 su 1000.
Purtroppo, siccome nel mio ufficio esiste un soppalco in legno da parecchi anni, il tecnico interessato ai conteggi, ci ha attribuito un carico millesimale che risulta quasi il triplo rispetto ad altre unita' immobiliari che hanno piu' o meno la stessa superficie, dicendo che è accatastato a10 e che considera il soppalco come superficie.
Il risultato è che non riesco neppure a pagare le spese con l'affitto che percepisco dalla ditta che è dentro.
Per farla breve, nel palazzo (di soli tre piani) esistono appartamenti di lusso, grandi 5 volte il mio, con vista su strada (il mio è nel cortile) che hanno piu' o meno un valore di 7/8 volte il mio ma con millesimi di neppure il doppio. Il mio è pianterreno e nel cortile, diciamo che è quello di minor pregio di tutti. Ho il sospetto che mi abbiano penalizzato apposta siccome non riesco a far fronte alle spese regolarmente costringendomi a metterlo in vendita...(infatti chi mi gestisce l'affitto mi ha anche proposto di venderglielo a un prezzo piuttosto basso) L'amministratore e i condomini ai quali ho fatto presente svariate volte la cosa anche con R.R. non ci sentono e dicono che se non mi va bene la cosa, di fare causa al condominio.
Naturalmente vivendo in questo disgraziato paese di fare causa non ci penso, non voglio andare avanti anni, spendere un sacco di soldi e pagare io da solo un tecnico per revisionare i millesimi.
Non esiste un cavillo per "costringere" il condominio a darmi retta magari contestando la validità dell'assemblea che ha votato i millesimi o altro cavillo, dopo di che ci si siede ad un tavolo e se ne parla?
Grazie per una esaurinte risposta.
RISPOSTA
Il rimedio consigliato, nella tua fattispecie, è il ricorso all'autorità giudiziaria competente (Tribunale).
Il giudice adito provvederà a nominare, su richiesta delle parti, un consulente tecnico d'ufficio (un geometra) che provvederà alla revisione delle tabelle millesimali, accogliendo le tue richieste. Il rimedio presenta due aspetti negativi: i tempi processuali e gli oneri, dovuti alle spese legali da sostenere.
Mi chiedi se possa esistere un cavillo per invalidare il verbale della relativa assemblea condominiale: la risposta al tuo quesito è contenuta negli articoli 1136 e 1137 del codice civile.
Contro il verbale dell'assemblea, tuttavia, è possibile fare ricorso entro trenta giorni dalla data della deliberazione, per i dissenzienti, e dalla data di comunicazione, per gli assenti.
Mi sembra di capire dal contenuto della mail, che il termine di trenta giorni per impugnare il verbale d'assemblea, sia ormai decorso (sono trascorsi addirittura 4 anni), quindi il suddetto atto non può essere annullato, per motivi inerenti al rispetto dei quorum, richiesti dalla legge, per una valida costituzione dell'assemblea e per deliberare legittimamente.
Non ti resta che impugnare la determinazione relativa alle tabelle millesimali, dinanzi all'autorità giudiziaria.
Per completezza espositiva, l'assemblea condominiale, nella tua fattispecie, è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida, se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Cordiali saluti. |
Condominio - Spese necessarie per la conservazione delle parti comuni del condominio
Salve, volevo porvi i miei quesiti. la facciata del condominio dove vivo sia muri che balconi, sono da circa tre anni notevolmente compromessi, con presenze di crepe sui muri che compongono la facciata, distacchi di pezzi di frontalini, componenti balconi,distacco della vernice per infiltrazioni d'acqua. Adesso, l'amministratore in sede di riunione condominiale, dopo tre anni di continui solleciti, aveva garantito, oltre ovviamente a essere DA NOI delegato, di fare aggiustare i balconi e di isolarli. ANCORA OGGI, NON SONO STATI AGGIUSTATI, E LE TENSIONI CHE IL FORTE FREDDO CREA, A ULTERIORMENTE PEGGIORATO IL LATO ESTETICO IN OGGETTO.Adesso, detto francamente chi ci dovrebbe amministrare, secondo me, sta cercando di allungare i tempi di riparazione, per favorire il proprietario di un balcone, poichè ha problemi economici. DICENDOLA TUTTA, ANCHE NOI CONDOMINI ABBIAMO DATO TEMPO, TRE ANNI, A QUESTA PERSONA PER VENIRGLI INCONTRO. ADESSO MI SONO STUFATO, ANCHE PERCHÈ PIÙ TEMPO PASSA, PIÙ SOLDI SI DOVRANNO SBORSARE PER L'AUMENTO DELLE CREPE E ALTRO. SI PUO CITARE IN GIUDIZIO L'AMMINISTRATORE E QUESTA PERSONA PER IMPORGLI LE MANUTENZIONI DOVUTE ?
ANCHE PERCHÈ LA NOSTRA SICUREZZA È COMPROMESSA E L'ESTETICA DEL CONDOMINIO,AGLI OCCHI DEI NOSTRI OSPITI, SMINUISCE E DENIGRA L'IMMAGGINE PERSONALE DI NOI PROPRIETARI. GRAZIE.
RISPOSTA
Ai sensi dell'articolo 1123, I comma, del codice civile, in materia di condominio, le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, devono essere deliberate dalla maggioranza dei condomini.
Spetta alla maggioranza deliberare, anche in merito ai tempi di effettuazione dei lavori. Mi sembra di aver capito che la maggioranza dei condomini, per agevolare un particolare condomino in difficoltà economiche, abbia postergato l'effettuazione dei suddetti lavori di ben tre anni.
Se questi tre anni non sono ancora trascorsi, occorre una nuova delibera della maggioranza dei condomini che ribadisca l'immediata necessità dei suddetti lavori di conservazione dell'edificio.
L'assemblea condominiale insomma, deve decidere di effettuare i lavori, nell'immediato. Se l'amministratore non provvederà alla concreta esecuzione della deliberazione, ciascun condomino ha facoltà di ricorrere al Tribunale, per ottenere un adempimento coattivo della decisione dell'assemlea; è necessaria l'assistenza di un avvocato.
Se il triennio concesso al condomino in difficoltà è già trascorso, è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria, senza la necessità di una nuova delibera dell'assemlea.
L'amministratore di condominio si è reso infatti, inadempiente all'obbligo previsto dall'articolo 1130, I comma, numero 1, del codice civile: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
Il dissenso di un solo condomino non può impedire che siano effettuati lavori di conservazione e ristrutturazione necessari e legittimamente deliberati dalla maggioranza dei condomini.
Cordiali saluti. |
Condominio - Amministratore di condominio e bilancio consuntivo condominiale
Buongiorno, vi scrivo perchè ho un problema con l'amministratore del condominio in cui abita mio padre. Nel bilancio consuntivo dell'anno amministrativo 2008-2009 (01/11/2008 - 31/10/2009) come importo totale versato è stato registrato l'importo di 1469,38€ anzichè di 1622,17€ effettivamente versato (peraltro dimostrabile da ricevute bancarie in possesso di mio padre), ed un saldo di 284 euro circa a nostro debito.
Non potendo mio padre, sono andato personalmente dall'amministratore a chiedere una spiegazione di ciò e mi è stato detto che il nostro primo pagamento (del 13 novembre 2008, di 150€) era stato probabilmente contabilizzato nell'anno precedente. Ecco a cosa era dovuto il saldo attuale.
Dopo un'attenta analisi dei documenti relativi ai bilanci consuntivi e delle ricevute di pagamento in possesso di mio padre, a partire dal 2001 in poi, ho notato che gli importi registrati dall'amministrazione e quelli effettivamente pagati da mio padre non coincidevano mai. Un anno venivano registrati meno soldi di quanti effettivamente pagati ed un altro anno ne venivano registrati di più, senza che ci fosse però un esatta corrispondenza esatta di queste differenze tra un anno ed il successivo. Analizzando anche i saldi di ciascun anno amministrativo notai, inoltre, che nel bilancio consuntivo del 2002-2003 a saldo veniva riportato un nostro debito per 127,79€ mentre, nel preventivo per l'anno successivo, a saldo esercizio precedente veniva riportato un nostro credito per 22,21€ con una differenza (non giustificata da alcun nostro pagamento!) di 150,00€.
Tornato dall´amministratore a chiedere delucidazioni, si è ripromesso di mandarmi un rendiconto dal 2001 ad oggi, e così ha fatto.
Il problema è che per l´anno 2002-2003, nel rendiconto che mi è stato fornito adesso, nella colonna "versamenti registrati" c´è un importo che risulta maggiore di 150,00€ rispetto a quanto aveva trascritto nel 2003 sui documenti "ufficiali" del bilancio consuntivo; di cui abbiamo copia. In pratica, sui documenti ufficiali del consuntivo 2002-2003 risulta che mio padre ha versato 1.650,00€ mentre oggi l´amministratore ha scritto che l´importo versato è stato di 1.800€.
Certo, sostanzialmente questi 150 euro in più nel versato "sanerebbero" l´errore commesso dall´amministratore nel calcolo dei saldi di cui dicevo qui sopra, ma ufficialmente parlando questo versamento non risulterebbe da nessuna parte e magari tra qualche anno potrebbe chiederceli nuovamente se ci basassimo soltanto sui documenti del bilancio consuntivo(!!). Premettendo che dal 2001 ad oggi i totali generali delle spese e dei pagamenti effettuati da mio padre corrispondono (conteggiando anche l´ultimo saldo, a preventivo per l´anno 2009-2010); ho il sospetto che la mancata registrazione di 150,00€ per l´anno 2008-2009 sia stato fatto "ad arte" per sanare quell´ingiustificata differenza nei saldi che risultava nel 2003 (+127,79€ nel consuntivo del 2002-2003 contro i -22,21€ nel preventivo del 2003-2004).
Detta così, e coincidendo i totali generali delle spese e del pagato, credo che non dovrebbero esserci problemi; ma i miei sospetti derivano da un ulteriore e successivo incontro che ho avuto con l´amministratore. In pratica gli ho detto che se gli dovevamo del denaro dal 2003 non c´era alcun problema da parte nostra: era sufficiente che ci motivasse la sua richiesta dei 150,00€ con una richiesta cartacea e noi avremmo pagato senza problemi. Ma gli dissi anche che non ritenevo giusto che per sanare la situazione pregressa lui si fosse "appropriato" di una rata del 2008-2009 e l´avesse posizionata in un anno precedente.
Naturalmente l´amministratore nega assolutamente e dice che ogni anno il versamento fatto in novembre da parte di mio padre (come prima rata per l´esercizio a venire) è stata da lui contabilizzata nel consuntivo dell´anno precedente (volendo così giustificare quei 150 euro in più a fine 2003, io credo). In pratica vorrebbe farmi credere che a partire dal 2009, e procedendo a ritroso fino al 2003, tutte le rate di novembre venivano contabilizzate nell´anno precedente.
C´è però un particolare di cui l´amministratore non tiene conto in questa sua spiegazione: per gli anni amministrativi 2004-2005 e 2006-2007 non è stato effettuato alcun pagamento in novembre, ma il primo pagamento è stato effettuato in gennaio; quindi nessun pagamento si sarebbe potuto spostare nell´anno precedente e la sua "catena a ritroso" si "spezzerebbe" miseramente, così come le sue spiegazioni.
Ma ecco la mia domanda: secondo voi può un amministratore spostare nell´anno precedente un pagamento fatto per il nuovo anno amministrativo? Se l´anno amministrativo va dal 1° novembre al 31 ottobre dell´anno seguente, qualsiasi pagamento fatto in questo intervallo di tempo non dovrebbe venir contabilizzato in quell´anno e non nel precedente? E se io non pretendessi chiarezza sul consuntivo del 2008-2009 (mancata registrazione di 150€ pagati effettivamente da mio padre) potrebbero sorgere dei problemi in futuro, pur tenendo conto che quanto ci chiede oggi nel saldo attuale pareggerebbe i conti tra il "totale spese amministrazione" ed il "totale versato"?
In sostanza dovrei pretendere un documento "ufficiale" che giustifichi la richiesta di 150€ dal 2003 ed un consuntivo per il 2008-2009 corretto negli importi in questo senso; oppure "faccio finta" che vada tutto bene e pago tranquillamente quanto richiesto?
Grazie in anticipo.
RISPOSTA
Confermo tutti i tuoi sospetti sul comportamento, posto in essere dall'amministratore di condominio.
Poiché l´anno amministrativo, relativamente al bilancio consuntivo condominiale, va dal 1° novembre al 31 ottobre dell´anno seguente, qualsiasi versamento, eseguito nel suddetto intervallo di tempo, dovrebbe essere contabilizzato nel relativo periodo, secondo il principio di cassa, quindi mai nell'anno precedente.
Ripeto: il bilancio consuntivo condominiale deve essere redatto secondo un principio di cassa e non di competenza economica. E' la data del versamento, a rilevare esclusivamente, ai fini della contabilizzazione in bilancio.
E' sempre preferibile pretendere chiarezza e trasparenza, nei rapposti con l'amministratore di condominio. Dopo avere letto con attenzione la tua vicenda tuttavia, ritengo che il comportamento dell'amministratore sia negligente e maldestro, ma non viziato da mala fede; di certo l'amministratore non ha commesso questi errori per truffare qualcuno. Ha sbagliato in maniera evidente e non vuole che sia evidenziato il suo errore, temendo la revoca dell'incarico di amministratore, ai sensi dell'articolo 1129, III comma del codice civile. E' questo il motivo per cui vorrebbe evitare una correzione "ufficiale" dei consuntivi. Una soluzione per salvare capra e cavoli ci sarebbe: al momento del pagamento della somma richiesta di 150,00 euro, l'amministratore deve rilasciare una dichiarazione, a titolo di quietanza, con cui afferma che, a seguito del suddetto versamento, non sussiste più alcun debito nei confronti del sig. X (che ha proceduto al versamento) e che pertanto, lo stesso non è più tenuto ad alcuna prestazione patrimoniale, nei confronti del condominio Y, per tutti gli anni amministrativi dal 2001 ad oggi.
Questa dichiarazione impedirà in futuro, al condominio Y, di agire nei vostri confronti, per chiedere ulteriori pagamenti, in riferimento ai periodi menzionati nella dichiarazione rilasciata. Non è necessaria una correzione ufficiale dei consuntivi (anche se hai diritto di ottenerla !!!). Se l'importo richiesto, fosse stato sensibilmente superiore ai 150 euro, ti avrei consigliato di insistere, per ottenere la correzione dei consuntivi dei vari anni amministrativi.
Nel tuo caso però, non sarebbe opportuno intraprendere un processo dinanzi al Tribunale, per una cifra di gran lunga inferiore alle spese processuali che dovresti sopportare.
Cordiali saluti. |
Condominio - Nomina e revoca dell'amministratore di condominio
Egregio avvocato,abito in una palazzina di 8 appartamenti ma con 2 ingressi pedonali e quindi 2 numeri civici diversi. Da ogni ingresso si accede a 4 appartamenti su 2 piani ed il cortile l'ingresso carraio è in comune.Fino ad ora ci siamo amministrati noi stessi a turno di un anno ma adesso in seguito a spiacievoli divergenze, io potrei imporre un anninistratore di condominio esterno? grazie distinti saluti
RISPOSTA
La risposta alla tua domanda è contenuta nell'articolo 1129 del codice civile:
Art. 1129 - Nomina e revoca dell'amministratore
1. Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
2. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
3. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
4. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro
Nel tuo caso i condomini sono otto, perchè il cortile e l'ingresso carraio sono beni in comune di tutti i proprietari degli appartamenti in questione.
Devi proporre la nomina dell'amministratore di condominio, durante la prossima assemblea condominiale; in caso di rifiuto, da parte degli altri condomini, devi rivolgerti ad un avvocato, per presentare ricorso giudiziale.
Il tribunale nominerà l'amministratore di condominio.
Cordiali saluti. |
Condominio - Installazione dell'impianto fotovoltaico e condomino dissenziente
Abito in un condominio di 12 appartamenti, ho deciso di mettere un impianto fotovoltaico sul tetto comune per la produzione di energia elettrica per il mio appartamento. Ho indetto una assemblea straordinaria al fine di avere la delibera per procedere con i lavori. All'assemblea ci siamo presentati in tre condomini più 4 deleghe. L'assemblea risultava valida in quanto superava la metà più uno dei millesimi per un totale di 756,32. di questi 756.32 millesimi i 666,14 hanno dato parere favorevole alla mia richiesta, solo un condomino ha espresso parere negativo decidendo d'impugnare la delibera in quanto afferma che in base all'articolo 1102 (uso della cosa comune) non posso utilizzare spazio che è di proprietà comune. Afferma che il tetto deve essere diviso per 12 e io posso utilizzare solo una dodicesima parte del totale, a meno che un'atro condomino non mi ceda la sua parte di tetto con un atto scritto.
La mia domanda è questa:
Non è sufficente la delibera dell'assemblea condominiale visto che la maggioranza semplice dei presenti ha espresso parere favorevole? Visto che nel 2009 è stata modificata la legge del 9 gennaio 1991 n° 10 affermando che nelle decisioni condominiali che riguardano il risparmio energetico è sufficente la maggioranza semplice dell'assemblea.
Se viceversa bisogna rispettare l'articolo 1102, da divisione del tetto va fatta in parte uguali o calcolata in millesimi? E se va fatta in millesimi, si calcola nel totale del tetto o solo facendo riferimento alla falda rivolta verso SUD ( visto che i pannelli si espongono a sud e non a nord)?
Cordiali saluti
RISPOSTA
Si tratta di un impianto fotovoltaico di proprietà individuale o condominiale?
A richiedere l'installazione dell'impianto, sarà l'amministratore di condominio, in nome e per conto del condominio stesso, ovvero il singolo condomino.
La legge del 9 gennaio 1991 n° 10, in materia di risparmio energetico, si applica nell'ipotesi di impianto fotovoltaico condominiale.
L'articolo 1102 del codice civile invece, si applica nel caso dell'installazione di un impianto fotovoltaico individuale.
Regolamento dell'impianto fotovoltaico individuale.
Gli impianti installati sul tetto comune, ai sensi dell' articolo 1102 del codice civile (uso della cosa comune) possono essere installati, a patto che resti la possibilità anche ai dissenzienti di poterne installare uno di medesima potenzialità (non puoi appropriarti dello spazio quota-parte degli altri).
Ad esempio, se la superficie utile è pari a 120 mq ed i condomini sono 12, ciascuno ha diritto ad una quota parte di 10 mq (con le stesse caratteristiche di esposizione: hai diritto alla quota di 1/12 del tetto, esposto a sud, idoneo all'installazione dell'impianto fotovoltaico).
I dissenzienti parteciperanno esclusivamente alle spese necessarie al mantenimento del tetto e non alle spese relative all'impianto di proprietà individuale.
Regolamento dell'impianto fotovoltaico condominiale
Nell'ipotesi di impianto condominiale, lo stesso, a seguito di valida delibera dell'assemblea, potrà essere installato sull'intera superficie del tetto.
I dissenzienti quindi possono rifiutarsi di partecipare alle spese relative all'installazione dell'impianto, ai sensi dell'articolo 1121 del codice civile, ma non possono impedire l'istallazione. Possono rifiutarsi di sopportare gli oneri, soltanto se l'installazione dell'impianto comporti una spesa molto gravosa, rispetto alle particolari condizioni dell'edificio. Si tratta di una valutazione da effettuare caso per caso.
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Nell'ipotesi di mancata partecipazione alle spese, da parte dei condomini dissenzienti, l'assemblea condominiale dovrà stabilire che i dissenzienti non potranno beneficiare degli effetti del contratto di "net metering" e che pagheranno la quota parte (in base ai mm.) dell'elettricità misurata dal contatore d'uscita (nell'estratto conto del distributore di rete ci sarà sempre tale importo).
Cordiali saluti. |
Condominio - Validità della deliberazione dell'assemblea condominiale e responsabilità dell'appaltatore
Salve sono Francesco e abito in un condominio di 8 appartamenti. Premesso che:
-Con assemblea straordinaria in 2°convocazione del 21/08/2009 e' stato deliberato in maggioranza ( 6 presenti su 8 per totale di 396,007 millesimi) di incaricare una ditta per effettuare dei lavori straordinari,con la ripartizione delle spese in quote uguali come prevede il regolamento condominiale riguardo le parti comuni. La mia votazione e' stata NO.
-in data 9 febbraio recapitato, con raccomandata ,il verbale di assemblea dove io ero assente per motivi di lavoro ed in maggioranza (4 presenti su 8 per un totale di 469,96 millesimi) hanno approvato il consuntivo del 2009,nella fattispecie anche le spese dei lavori straordinari dicendomi di pagare la mia quota entro 15 giorni dalla ricezione del verbale con avvertimento che in caso di mancato pagamento l'amministrazione condominiale sarà costretta a tutelare le proprie ragioni presso l'Autorità Giudiziaria. A tutt'oggi le somme non sono state totalmente recuperate.
Contestazione del Verbale del 09/02/2010.
Trattasi di un' infiltrazione d'acqua nei locali box (parti comuni), infiltrazione proveniente presumibilmente (in quanto non e' stata fatta una perizia ma solo una relazione tecnica del geometra della stessa ditta che deve eseguire i lavori ) dal giardino di proprietà di un condomino,dunque a prescindere, deve essere accertata l'imputabilità della partizione di spesa per la riparazione,in quanto potrebbe essere sia un danno da attribuire al costruttore , sia un danno da attribuire al proprietario del giardino ed per logica le partizioni di spesa hanno una percentuale diversa per ogni singolo condomino,considerato che la proprietà del giardino comporta una diversa percentuale millesimale la stessa incide nel caso di ripartizione di spesa se non addirittura una volta accertato che il danno non proviene da una parte comune e' attribuibile totalmente al legittimo proprietario.
Quanto descritto, indipendentemente dai regolamenti interni al condominio e di conseguenza accettati all'unanimità, e' comunque in contrasto con quanto stabilito dagli articoli di legge i quali attestano una responsabilità inequivocabile ,ed alla quale il costruttore ,sia esso un appaltatore che una ditta costruttrice,non può assolutamente sottrarsi. La legge prevede inoltre che il condominio per i danni ove occorrono spese straordinarie necessita l'autorizzazione di tutti i condomini al di fuori di interventi che richiedono urgenza in quanto e' in pericolo la sicurezza delle persone fisiche,questo genere di intervento non richiedeva un urgenza tale da escludere il costruttore stesso che per vari motivi non rispondeva alla richiesta effettuata dall'amministratore ,(orecchie da mercante). Si poteva comunque come da me consigliato intervenire legalmente e richiedere l'intervento dovuto a colui che era responsabile. La legge cita una responsabilità entro 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori obbligando il costruttore non solo a risolvere il problema a proprie spese ma eventualmente risarcire i danni subiti. Più volte da parte mia,in varie assemblee ,il mio modo di pensare e di agire davanti a situazioni sopracitate e' stato chiaro,se non altro in quanto verbalmente ho manifestato che l'attribuirsi spese di lavori straordinari , non imputabili ai condomini , non solo scagionava il costruttore dalle proprie responsabilità ma dava la possibilità allo stesso di non dover rispondere di eventuali ulteriori danni. Questo perché la persona più indicata a porre un rimedio risolutivo e' la stessa che ha costruito. Infine se tutto questo non dovesse andare a buon fine per una decisione diversa del Giudice o per mancanza del costruttore si procede alla perizia e all'inizio dei lavori autonomamente.
Ora le mie domande sono queste:
Quanto descritto sopra di mia conoscenza può essere confermato con gli articoli di legge del Codice Civile ?
E' possibile impugnare la decisione dell'assemblea e citarla in giudizio consultando un avvocato?
RISPOSTA
Hai facoltà di impugnare il verbale dell’assemblea condominiale, ai sensi del combinato normativo previsto dagli articoli 1136 e 1137 del codice civile.
Ai sensi dell’articolo 1136 c.c., le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (almeno 500,00 millesimi).
Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni –
"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".
Devi rivolgerti ad un avvocato per impugnare la deliberazione , con ricorso all’autorità giudiziaria, entro il termine di decadenza di trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Si tratta di un termine perentorio. Con il ricorso giudiziario, il tuo avvocato deve chiedere anche la sospensione della deliberazione dell'assemblea in quanto, in mancanza di sospensione, da parte dell'autorità giudiziaria, dovrai pagare quanto dovuto, ai sensi del verbale d'assemblea contestato, salvo poi chiedere al giudice, il rimborso della somma versata, in caso di vittoria nel processo(con gli interessi al tasso di interesse legale corrente).
Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti".
Hai facoltà di impugnare la deliberazione contenuta nel verbale, anche ai sensi dell'articolo 1134 c.c.
Art.1134 - Spese fatte dal condomino
"Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Non sei tenuto a rispondere di spese per le cose comuni non autorizzate e, soprattutto, non caratterizzate dal requisito dell'urgenza (confermo quello che hai scritto nella tua mail: si tratta dell'articolo 1134 c.c.).
Consideriamo adesso la questione della responsabilità dell'appaltatore, per i vizi e difetti della sua opera.
L'assemblea di condominio deve deliberare il suo consenso a citare in giudizio l'appaltatore, per la sua responsabilità contrattuale (la deliberazione deve essere presa con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. che ho allegato in precedenza).
Devi far inserire, nell'ordine del giorno della prossima assemblea, la questione del consenso alla lite, nei confronti dell'appaltatore. In caso di dissenso alla lite, da parte di uno o più condomini, si applica l'articolo 1132 c.c.
Art.1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
"Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente".
Le norme a fondamento della responsabilità dell'appaltatore sono l'articolo 1667 e 1668 del codice civile.
Art. 1667 Difformità e vizi dell'opera
"L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna".
Art. 1668 Contenuto della garanzia per difetto dell'opera
"Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore".
Non si applica invece l'articolo 1669 c.c. che prevede la garanzia decennale dell'appaltatore (a cui facevi riferimento nella tua domanda), in caso di rovina e difetto di immobili; tale norma si applica, nel caso in cui l'oggetto del contratto di appalto sia la costruzione dell'immobile e non la sua manutenzione o ristrutturazione.
Art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili
"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
In sintesi, il condominio per agire nei confronti dell'appaltatore deve
1) deliberare il consenso alla lite in assemblea
2) denunciare il difetto all'appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta con raccomandata con ricevuta di ritorno (può farlo anche il singolo condomino).
3) citare in giudizio l'appaltatore, entro due anni dalla consegna dell'opera
L'appaltatore dovrà rimediare al difetto ovvero, in mancanza di un ravvedimento da parte del costruttore, il corrispettivo della sua opera sarà proporzionalmente ridotto dal giudice. L'appaltatore, in aggiunta, risponderà con un risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza.
Per quanto riguarda la tua situazione, devi rivolgerti senza indugio ad un avvocato, per impugnare il verbale di assemblea (attenzione al termine dei trenta giorni).
Cordiali saluti. |
Condominio - Condomino mororso, sequestro dell'appartamento, immobile gravato dai vincoli del pignoramento
Buon giorno,
Sono A. Z. di XXX e sto acquistando un immobile a XXX appoggiandomi ad un'agenzia.
In data 29 marzo, ho firmato una proposta di acquisto, corredata di anticipo e approvata dal proprietario (ma non ancora tornata in mio possesso controfirmata) il quale ha già riscosso la caparra.
La registrazione di tale proposta all'Agenzia delle Entrate sarà effettuata la prossima settimana ed il rogito tassativamente entro il 14 aprile c.a..
In tale proposta (in allegato) si evince che l'immobile debba essere esente da vincoli, vizi e quant'altro.
Purtroppo ieri da un'analisi di un rendiconto condominiale dell'anno passato (in allegato), richiesto da subito ma prodotto soltanto a seguito della mia firma, scopro che un condomino ricercato dalla legge è moroso di circa 14.000 EUR (condomino 25, vedi pagina 4 in allegato). Successivamente vengo a sapere che l'immobile di proprietà del condomino moroso è soggetto sequestro e verrà venduto all'asta.
L'Agenzia mi assicura che non dovrò sostenere spese pregresse o future e per questo mi farà avere una liberatoria firmata dall'Amministratore e dal proprietario.
Vengo ai quesiti:
* Posto che sia l'unica strada percorribile, sarò legalmente tutelato da tale liberatoria? Che valore ha ? Può essere trascritta sul rogito ?
* La "proposta" può essere giudicata non "viziata", visto che sia l'Agenzia che il proprietario hanno, certamente qualcuno volutamente. occultato tale problema, emerso solo dopo la firma da parte mia e l'elargizione dell'acconto? Aggiungo che non avrei assolutamente preso in considerazione l'acquisto di tale appartamento, avendo saputo da subito del problema condominiale.
Grazie.
In attesa. Cordiali saluti.
RISPOSTA
Spero di avere compreso bene la tua situazione: hai stipulato un contratto preliminare di vendita di immobile, in quanto la notifica dell'accettazione (l'approvazione del proprietario) della tua proposta equivale, per accordo delle parti, alla stipula di un preliminare, e, soltanto successivamente, sei stato informato di un procedimento espropriativo, nei confronti di un altro condomino, relativo ad un appartamento diverso da quello che hai acquistato, ubicato però all'interno dello stesso condominio. A prescindere dalla firma della clausola liberatoria o dagli accordi inseriti nel contratto preliminare, non saranno certamente gli altri condomini a pagare il debito di 14.000 euro. L'immobile del condomino moroso (diverso da quello oggetto del tuo preliminare) sarà pignorato, poi espropriato e, con il ricavato, saranno soddisfatte le situazioni creditorie.
Tanto premesso, nel caso in cui il tuo appartamento dovesse risultare, in seguito, gravato da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, il tuo diritto di acquirente dell'immobile sarà tutelato dall'articolo 1482 del codice civile:
Art. 1482 Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli
Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.
Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479.
Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione (l'evizione è la perdita del diritto di proprietà sull'appartamento, ottenuto per trasferimento, cagionata dal preesistente diritto di un terzo sull'immobile medesimo).
In sintesi:
1) anche in mancanza della clausola liberatoria, saresti ugualmente tutelato dalla legge, ossia dall'articolo 1482 del codice civile.
2) la suddetta norma ti consente, in presenza di un vincolo che limita il tuo diritto di proprietà, ignorato al momento dell'acquisto, di:
a) sospendere immediatamente il pagamento del prezzo
b) ricorrere al giudice per ottenere la risoluzione del contratto ovvero la liberazione dell'immobile dal vincolo
c) ottenere il risarcimento dei danni che hai subito, ossia le spese sostenute, il rimborso dei pagamenti effettuati, gli interessi maturati al tasso di interesse legale.
3) il sequestro a cui fai riferimento nella mail, non riguarda il tuo appartamento, quindi il vincolo non ha alcun effetto negativo sulla tua sfera patrimoniale o sull'immobile che intendi acquistare.
4) in ogni caso, non sarai tu, a rispondere del debito di 14.000 euro del condomino moroso, né tanto meno gli altri condomini.
5) il problema non riguarda il tuo appartamento, quindi la proposta non è viziata né annullabile.
6) in presenza di vincoli relativi al tuo appartamento, sarai tutelato prima di tutto dalla legge, oltre che dalla suddetta clausola liberatoria.
7) non si tratta di un problema condominiale, così come hai scritto, ma del singolo condomino; l'amministratore di condominio non ha alcun diritto di far pagare ai condomini, il debito del condomino moroso; tale debito darà pagato con il ricavato del procedimento di espropriazione dell'immobile, non certamente con il tuo denaro.
L'agenzia fa bene a rassicurarti, puoi dormire sonni tranquilli; la questione del sequestro non ti riguarda e saresti ugualmente tutelato, anche senza la liberatoria che ti sarà a breve inviata.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti. |
Condominio - Proprietà del sottotetto del condominio
Gentilissima Ass.ne
Avvocato on line
Nota informativa:
l’ abitazione in oggetto è stata costruita nel 1969 da un unico gruppo famigliare, la proprietà 1 per i genitori, la proprietà 2 per il figlio e la proprietà 3 per la figlia.
La casa venne costruita con un impianto di riscaldamento centralizzato con l’ utilizzo di “ vasche di recupero “a caduta, poste nel sottotetto; ossia, la caldaia a gasolio era nel seminterrato, scaldava l’ acqua che veniva spinta tramite tubi di grosso diametro, in vasche poste nel sottotetto e dal sottotetto, per mezzo di tubi più piccoli veniva fatta cadere nei vari caloriferi posti negli appartamenti.
Nel tempo, venne venduta la proprietà 2 ad una signora che fece un proprio impianto di riscaldamento, staccandosi da quello centralizzato.
Dopo alcuni anni acquistai la proprietà 3 ed in fase di ristrutturazione, nel mettere la mia caldaia autonoma,mi accorsi che i tubi di grosso spessore che salivano al tetto erano ancora attivi, feci un controllo nel sottotetto ed erano ancora presenti le vasche di recupero. Feci togliere il tutto in accordo con gli altri proprietari perché altrimenti l’ acqua calda della mia caldaia avrebbe dovuto salire al sottotetto per ridiscendere nei miei termosifoni, con uno spreco comprensibile di calore. Quando uscì la legge che consentiva il recupero dei sottotetti, i proprietari 1 e 2 mi comunicarono l’ intenzione di alzare la casa adducendo il fatto che loro, essendo all’ ultimo piano erano proprietari anche del sottotetto.
La domanda che pongo è la seguente:
Il sottotetto in oggetto, non risulta diviso tra i due proprietari in alcuna mappa o disegno e non esiste un rogito notarile che faccia riferimento alla proprietà del sottotetto ( al contrario di alcuni aggiustamenti di piccoli spazi tra le varie proprietà che risultano rogitati ), inoltre se la funzione del sottotetto era di utilizzo comune, si prefigura la sua attinenza ad uno SPAZIO TECNICO?
Ho chiesto alla proprietà 2 di mostrarmi un titolo di proprietà di parte del sottotetto e mi ha risposto che il Notaio glielo ha detto a voce che metà sottotetto era il suo. ( infatti non compare negli atti ).
Ed allora la proprietà dovrebbe essere di tutte e tre le parti in rapporto ai millesimi degli appartamenti.
Concludo dicendo che io non ho accesso al vano scala della casa in quanto ho un’ ingresso indipendente ma ho la possibilità di accedere al tetto, passando dal sottotetto.
Attendo una Vostra risposta e auguro buon lavoro.
Distinti saluti
P.S. Allego una immagine esplicativa delle suddivisioni
RISPOSTA
“Il notaio glielo ha detto a voce che metà sottotetto era suo”, ti avrebbe risposto il tuo condomino; mi sembra un'argomentazione piuttosto debole per pretendere la proprietà del sottotetto. In fondo nel rogito non è scritto nulla e, soprattutto, il notaio non è l'oracolo di Delfi !!!
La risposta al tuo problema è esattamente quella che hai prospettato nella tua mail; hai perfettamente ragione e le motivazioni che hai prospettato sono le stesse della Corte di Cassazione.
Esaminiamo alcune massime delle sentenza della Suprema Corte:
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764).
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civile sez. II, 28-04-1999, n. 4266).
Emerge quindi da tali sentenze (non sono le uniche !!!) una costante giurisprudenziale: nel caso in cui non vi sia un’espressa disposizione contrattuale, i locali del sottotetto sono di proprietà esclusiva del condomino, soltanto quando svolgono una funzione prettamente isolante; essi saranno di proprietà comune dei condomini negli altri casi.
Come hai argutamente sottolineato nella tua mail, il sottotetto è stato costruito come uno spazio tecnico per un utilizzo comune e non con una funzione prettamente isolante dell'ultimo piano.
A conferma di ciò, a tutt'oggi, hai la possibilità di accedere al tetto, passando dal sottotetto.
La proprietà del sottotetto è di tutti i condomini, in ragione dei relativi millesimi di proprietà.
Ti saluto cordialmente e mi complimento con te per la logicità delle tue argomentazioni giuridiche. |
Condiminio - Posto auto esterno al condominio
Salve vi espongo il mio problema
Ho acquistato un appartamento con relativo box, alcune persone invece hanno comprato un’appartamento un box e un posto auto esterno.
Da quello che vedete sotto ( tratto dal rogito di una di quelle persone con posto auto esterno ) non si capisce bene se il posto auto esterno è di proprietà della persona che lo ha acquistato oppure è di proprietà del condominio.
Vi chiedo questo perché un domani se si dovesse fare l’asfalto del posto auto acquistato da solo qualche condomino la spesa che si dovrà pagare sarà del solo condomino proprietario del posto auto oppure dovranno pagare tutti i condomini in maniera proporzionale ai relativi millesimi.
Vi ringrazio per tutto
RISPOSTA
In base alle disposizioni contenute nel rogito, il condomino non è proprietario del posto auto esterno, ma titolare del “diritto d’uso esclusivo e perpetuo, a titolo di servitù, di una porzione dell’area comune del supercondominio da destinare a parcheggio”.
Il posto auto esterno è di proprietà del condominio, tuttavia le spese per sistemare l’asfalto dello specifico posto auto, saranno a carico del singolo condomino che usufruisce del diritto d’uso, ai sensi delle norme in materia di servitù, che riporto in seguito:
Art. 1030 del codice civile
Prestazioni accessorie.
Il proprietario del fondo servente (nel tuo caso il supercondominio) non e' tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.
Art. 1069 del codice civile
Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Applichiamo con un’interpretazione analogica, le norme al tuo caso: il legislatore ha predisposto tali articoli, in materia di servitù prediali (ossia del fondo dominante nei confronti del fondo servente).
Ai sensi dell’articolo 1030 c.c., le spese per rendere possibile o più comodo/agevole l’esercizio della servitù, sono a carico del titolare del diritto d’uso, quindi del singolo condomino.
L’articolo 1069 c.c. conferma tale principio giuridico generale: il singolo condomino deve fare le opere relative al posto auto, a sue spese.
In sintesi: il condomino che usufruisce del diritto d’uso dovrà sopportare i costi necessari per continuare a godere del diritto, nel corso degli anni, a prescindere dal fatto che il titolare della nuda proprietà sia il supercondominio.
Cordiali saluti. |
Condominio - Ripartizione delle spese per l'installazione di un nuovo ascensore, tra condomini
Buongiorno abito in un palazzo di 12 condomini, 9 mesi fa è stata approvata in assemblea condominiale la realizzazione di un ascensore (il palazzo aveva già la tromba ma era privo di tale bene); una settimana fa sono terminati i lavori e siamo quindi in attesa del collaudo.
Alla realizzazione di tale impianto hanno partecipato però solo 6 condomini su 12 me compreso.
Dopo vari tentativi di raggiungere un' intesa che consentisse di trovare un criterio condiviso da tutti i partecipanti per la ripartizione delle spese siamo giunti allo scontro. L'amministratore condominiale ha proposto solo informalmente un esempio di ripartizione sulla base dei millesimi indicati dalla tabella scale.
Alcuni condomini che abitano al primo e al secondo piano concordano con tale metodo attribuendo all'articolo 1123 comma 2 del codice civile un significato a mio modo di vedere non consono a quello inteso dal legislatore.
Personalmente credo che l'ascensore non serva in misura diversa i condomini siti su diversi livelli o piani, il servizio è il medesimo quello che semmai cambia è il grado di logorio e tutto ciò che concerne la manutenzione dello stesso o le spese di gestione per le quali è infatti previsto un criterio di suddivisione che si riferisce pure alla tabella scale.
Per quanto ne so io in base all'articolo 1120 del c.c. e al 1123 primo comma la realizzazione ex novo di un ascensore è da ritenersi un' innovazione e ogni condomino partecipante alla sua costruzione dovrebbe pagare in relazione ai millesimi di proprietà del suo appartamento. Per quanto ho capito il comma 2 dell'articolo 1123 si riferisce a casi in cui i partecipanti alla realizzazione dell'ascensore vengano serviti in misura diversa dallo stesso per esempio nel caso che l'inquilino del terzo piano prenda parte alla edificazione di un ascensore che abbia il fine corsa (per ragioni tecniche) al secondo piano. Gradirei conoscere il suo parere di esperto in merito alla questione essendo ormai inevitabile la risoluzione di tale controversia in sede legale, attendo quindi il suo preventivo per poter procedere al pagamento online della parcella richiesta.
Cordiali Saluti
RISPOSTA
Il mio parere, in merito alla costruzione dell'ascensore ed alla ripartizione delle relative spese d'installazione, è identico al tuo, ma quello che più conta è che, a pensarla come noi, sono proprio i giudici della Corte di Cassazione.
Si tratta di una scuola di pensiero consolidata, pertanto non sono presenti in giurisprudenza, delle sentenze di contenuto diverso o contrario.
Per esempio, la Cassazione Civile, con sentenza del 25.03.2004 n. 5975 ha affermato che l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non è un'innovazione ex art. 1120 c.c., così come tutte le opere di manutenzione ovvero la sostituzione di un ascensore già esistente con uno nuovo.
La Corte di Cassazione ha stabilito che
“gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c. Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull’aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione. Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.”
E' espresso l'identico principio, nella massima della sentenza della Cassazione Civile del 16 luglio 1981 n. 4646. Ogni condomino partecipante alla costruzione del nuovo ascensore deve pagare in relazione ai millesimi di proprietà del suo appartamento.
La ripartizione delle spese di manutenzione/sostituzione dell'ascensore invece, è la stessa prevista per le scale, ex art. 1124 del codice civile, salvo che il regolamento condominiale non indichi modalità diverse.
Art. 1124 del codice civile: manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
In sintesi: il 50% della spesa per la manutenzione/sostituzione dell'ascensore va corrisposta in base ai millesimi di proprietà , mentre il 50% sarà ripartita in base all'altezza del piano.
In caso di vertenza giudiziaria, il Tribunale darà credito alla tua tesi, in ossequio ai principi giurisprudenziali della Corte di Cassazione. Allego, per completezza espositiva, gli articoli 1120 e 1123 del codice civile, precisando che la tua interpretazione delle norme suddette è corretta, oltre ad essere l'unica possibile, da un punto di vista logico-giuridico:
Art. 1120 - Innovazioni
1. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
2. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1123 - Ripartizione delle spese
1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti. |
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