Condominio - Condomino mororso, sequestro dell'appartamento, immobile gravato dai vincoli del pignoramento



Buon giorno,

Sono A. Z. di XXX e sto acquistando un immobile a XXX appoggiandomi ad un'agenzia.
In data 29 marzo, ho firmato una proposta di acquisto, corredata di anticipo e approvata dal proprietario (ma non ancora tornata in mio possesso controfirmata) il quale ha già riscosso la caparra.

La registrazione di tale proposta all'Agenzia delle Entrate sarà effettuata la prossima settimana ed il rogito tassativamente entro il 14 aprile c.a..

In tale proposta (in allegato) si evince che l'immobile debba essere esente da vincoli, vizi e quant'altro.

Purtroppo ieri da un'analisi di un rendiconto condominiale dell'anno passato (in allegato), richiesto da subito ma prodotto soltanto a seguito della mia firma, scopro che un condomino ricercato dalla legge è moroso di circa 14.000 EUR (condomino 25, vedi pagina 4 in allegato). Successivamente vengo a sapere che l'immobile di proprietà del condomino moroso è soggetto sequestro e verrà venduto all'asta.

L'Agenzia mi assicura che non dovrò sostenere spese pregresse o future e per questo mi farà avere una liberatoria firmata dall'Amministratore e dal proprietario.

Vengo ai quesiti:

* Posto che sia l'unica strada percorribile, sarò legalmente tutelato da tale liberatoria? Che valore ha ? Può essere trascritta sul rogito ?
* La "proposta" può essere giudicata non "viziata", visto che sia l'Agenzia che il proprietario hanno, certamente qualcuno volutamente. occultato tale problema, emerso solo dopo la firma da parte mia e l'elargizione dell'acconto? Aggiungo che non avrei assolutamente preso in considerazione l'acquisto di tale appartamento, avendo saputo da subito del problema condominiale.
Grazie.
In attesa. Cordiali saluti.

 

RISPOSTA



Spero di avere compreso bene la tua situazione: hai stipulato un contratto preliminare di vendita di immobile, in quanto la notifica dell'accettazione (l'approvazione del proprietario) della tua proposta equivale, per accordo delle parti, alla stipula di un preliminare, e, soltanto successivamente, sei stato informato di un procedimento espropriativo, nei confronti di un altro condomino, relativo ad un appartamento diverso da quello che hai acquistato, ubicato però all'interno dello stesso condominio. A prescindere dalla firma della clausola liberatoria o dagli accordi inseriti nel contratto preliminare, non saranno certamente gli altri condomini a pagare il debito di 14.000 euro. L'immobile del condomino moroso (diverso da quello oggetto del tuo preliminare) sarà pignorato, poi espropriato e, con il ricavato, saranno soddisfatte le situazioni creditorie.

Tanto premesso, nel caso in cui il tuo appartamento dovesse risultare, in seguito, gravato da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, il tuo diritto di acquirente dell'immobile sarà tutelato dall'articolo 1482 del codice civile:

Art. 1482 Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli

Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati.

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479.

Se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione (l'evizione è la perdita del diritto di proprietà sull'appartamento, ottenuto per trasferimento, cagionata dal preesistente diritto di un terzo sull'immobile medesimo).


In sintesi:
1) anche in mancanza della clausola liberatoria, saresti ugualmente tutelato dalla legge, ossia dall'articolo 1482 del codice civile.
2) la suddetta norma ti consente, in presenza di un vincolo che limita il tuo diritto di proprietà, ignorato al momento dell'acquisto, di:

a) sospendere immediatamente il pagamento del prezzo
b) ricorrere al giudice per ottenere la risoluzione del contratto ovvero la liberazione dell'immobile dal vincolo
c) ottenere il risarcimento dei danni che hai subito, ossia le spese sostenute, il rimborso dei pagamenti effettuati, gli interessi maturati al tasso di interesse legale.

3) il sequestro a cui fai riferimento nella mail, non riguarda il tuo appartamento, quindi il vincolo non ha alcun effetto negativo sulla tua sfera patrimoniale o sull'immobile che intendi acquistare.
4) in ogni caso, non sarai tu, a rispondere del debito di 14.000 euro del condomino moroso, né tanto meno gli altri condomini.
5) il problema non riguarda il tuo appartamento, quindi la proposta non è viziata né annullabile.
6) in presenza di vincoli relativi al tuo appartamento, sarai tutelato prima di tutto dalla legge, oltre che dalla suddetta clausola liberatoria.
7) non si tratta di un problema condominiale, così come hai scritto, ma del singolo condomino; l'amministratore di condominio non ha alcun diritto di far pagare ai condomini, il debito del condomino moroso; tale debito darà pagato con il ricavato del procedimento di espropriazione dell'immobile, non certamente con il tuo denaro.

L'agenzia fa bene a rassicurarti, puoi dormire sonni tranquilli; la questione del sequestro non ti riguarda e saresti ugualmente tutelato, anche senza la liberatoria che ti sarà a breve inviata.

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.