Condominio - Proprietà del sottotetto del condominio



 

Gentilissima Ass.ne
Avvocato on line

Nota informativa:

l’ abitazione in oggetto è stata costruita nel 1969 da un unico gruppo famigliare, la proprietà 1 per i genitori, la proprietà 2 per il figlio e la proprietà 3 per la figlia.

La casa venne costruita con un impianto di riscaldamento centralizzato con l’ utilizzo di “ vasche di recupero “a caduta, poste nel sottotetto; ossia, la caldaia a gasolio era nel seminterrato, scaldava l’ acqua che veniva spinta tramite tubi di grosso diametro, in vasche poste nel sottotetto e dal sottotetto, per mezzo di tubi più piccoli veniva fatta cadere nei vari caloriferi posti negli appartamenti.

Nel tempo, venne venduta la proprietà 2 ad una signora che fece un proprio impianto di riscaldamento, staccandosi da quello centralizzato.
Dopo alcuni anni acquistai la proprietà 3 ed in fase di ristrutturazione, nel mettere la mia caldaia autonoma,mi accorsi che i tubi di grosso spessore che salivano al tetto erano ancora attivi, feci un controllo nel sottotetto ed erano ancora presenti le vasche di recupero. Feci togliere il tutto in accordo con gli altri proprietari perché altrimenti l’ acqua calda della mia caldaia avrebbe dovuto salire al sottotetto per ridiscendere nei miei termosifoni, con uno spreco comprensibile di calore. Quando uscì la legge che consentiva il recupero dei sottotetti, i proprietari 1 e 2 mi comunicarono l’ intenzione di alzare la casa adducendo il fatto che loro, essendo all’ ultimo piano erano proprietari anche del sottotetto.

La domanda che pongo è la seguente:
Il sottotetto in oggetto, non risulta diviso tra i due proprietari in alcuna mappa o disegno e non esiste un rogito notarile che faccia riferimento alla proprietà del sottotetto ( al contrario di alcuni aggiustamenti di piccoli spazi tra le varie proprietà che risultano rogitati ), inoltre se la funzione del sottotetto era di utilizzo comune, si prefigura la sua attinenza ad uno SPAZIO TECNICO?
Ho chiesto alla proprietà 2 di mostrarmi un titolo di proprietà di parte del sottotetto e mi ha risposto che il Notaio glielo ha detto a voce che metà sottotetto era il suo. ( infatti non compare negli atti ).
Ed allora la proprietà dovrebbe essere di tutte e tre le parti in rapporto ai millesimi degli appartamenti.
Concludo dicendo che io non ho accesso al vano scala della casa in quanto ho un’ ingresso indipendente ma ho la possibilità di accedere al tetto, passando dal sottotetto.

Attendo una Vostra risposta e auguro buon lavoro.
Distinti saluti
P.S. Allego una immagine esplicativa delle suddivisioni

 

RISPOSTA



“Il notaio glielo ha detto a voce che metà sottotetto era suo”, ti avrebbe risposto il tuo condomino; mi sembra un'argomentazione piuttosto debole per pretendere la proprietà del sottotetto. In fondo nel rogito non è scritto nulla e, soprattutto, il notaio non è l'oracolo di Delfi !!!
La risposta al tuo problema è esattamente quella che hai prospettato nella tua mail; hai perfettamente ragione e le motivazioni che hai prospettato sono le stesse della Corte di Cassazione.
Esaminiamo alcune massime delle sentenza della Suprema Corte:

In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764).

Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civile sez. II, 28-04-1999, n. 4266).

Emerge quindi da tali sentenze (non sono le uniche !!!) una costante giurisprudenziale: nel caso in cui non vi sia un’espressa disposizione contrattuale, i locali del sottotetto sono di proprietà esclusiva del condomino, soltanto quando svolgono una funzione prettamente isolante; essi saranno di proprietà comune dei condomini negli altri casi.
Come hai argutamente sottolineato nella tua mail, il sottotetto è stato costruito come uno spazio tecnico per un utilizzo comune e non con una funzione prettamente isolante dell'ultimo piano.
A conferma di ciò, a tutt'oggi, hai la possibilità di accedere al tetto, passando dal sottotetto.
La proprietà del sottotetto è di tutti i condomini, in ragione dei relativi millesimi di proprietà.
Ti saluto cordialmente e mi complimento con te per la logicità delle tue argomentazioni giuridiche.