Condominio - Ripartizione delle spese per l'installazione di un nuovo ascensore, tra condomini



 

Buongiorno abito in un palazzo di 12 condomini, 9 mesi fa è stata approvata in assemblea condominiale la realizzazione di un ascensore (il palazzo aveva già la tromba ma era privo di tale bene); una settimana fa sono terminati i lavori e siamo quindi in attesa del collaudo.
Alla realizzazione di tale impianto hanno partecipato però solo 6 condomini su 12 me compreso.
Dopo vari tentativi di raggiungere un' intesa che consentisse di trovare un criterio condiviso da tutti i partecipanti per la ripartizione delle spese siamo giunti allo scontro. L'amministratore condominiale ha proposto solo informalmente un esempio di ripartizione sulla base dei millesimi indicati dalla tabella scale.

Alcuni condomini che abitano al primo e al secondo piano concordano con tale metodo attribuendo all'articolo 1123 comma 2 del codice civile un significato a mio modo di vedere non consono a quello inteso dal legislatore.
Personalmente credo che l'ascensore non serva in misura diversa i condomini siti su diversi livelli o piani, il servizio è il medesimo quello che semmai cambia è il grado di logorio e tutto ciò che concerne la manutenzione dello stesso o le spese di gestione per le quali è infatti previsto un criterio di suddivisione che si riferisce pure alla tabella scale.
Per quanto ne so io in base all'articolo 1120 del c.c. e al 1123 primo comma la realizzazione ex novo di un ascensore è da ritenersi un' innovazione e ogni condomino partecipante alla sua costruzione dovrebbe pagare in relazione ai millesimi di proprietà del suo appartamento. Per quanto ho capito il comma 2 dell'articolo 1123 si riferisce a casi in cui i partecipanti alla realizzazione dell'ascensore vengano serviti in misura diversa dallo stesso per esempio nel caso che l'inquilino del terzo piano prenda parte alla edificazione di un ascensore che abbia il fine corsa (per ragioni tecniche) al secondo piano. Gradirei conoscere il suo parere di esperto in merito alla questione essendo ormai inevitabile la risoluzione di tale controversia in sede legale, attendo quindi il suo preventivo per poter procedere al pagamento online della parcella richiesta.

Cordiali Saluti

 

RISPOSTA



Il mio parere, in merito alla costruzione dell'ascensore ed alla ripartizione delle relative spese d'installazione, è identico al tuo, ma quello che più conta è che, a pensarla come noi, sono proprio i giudici della Corte di Cassazione.
Si tratta di una scuola di pensiero consolidata, pertanto non sono presenti in giurisprudenza, delle sentenze di contenuto diverso o contrario.

Per esempio, la Cassazione Civile, con sentenza del 25.03.2004 n. 5975 ha affermato che l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non è un'innovazione ex art. 1120 c.c., così come tutte le opere di manutenzione ovvero la sostituzione di un ascensore già esistente con uno nuovo.
La Corte di Cassazione ha stabilito che

“gli interventi tesi all’adeguamento dell’impianto ascensore alla normativa CEE non configurano opera nuova, ma attengono all’aspetto funzionale dello stesso. Di conseguenza non possono essere configurati alla stregua di innovazioni ex art. 1120 c.c. Si ripete ancora una volta che per rientrare nel campo delle innovazioni, l’opera deve consistere in modificazioni di entità tale da incidere sull’aspetto quantitativo e qualitativo della struttura, venendo ad alterarne la precedente la destinazione. Pertanto non può considerarsi innovazione la sostituzione di ascensore già esistente con uno nuovo, non essendo mutata la destinazione. Costituisce viceversa innovazione ex art. 1120 c.c., l’installazione ex novo di ascensore laddove precedentemente non esistesse.”

E' espresso l'identico principio, nella massima della sentenza della Cassazione Civile del 16 luglio 1981 n. 4646. Ogni condomino partecipante alla costruzione del nuovo ascensore deve pagare in relazione ai millesimi di proprietà del suo appartamento.

La ripartizione delle spese di manutenzione/sostituzione dell'ascensore invece, è la stessa prevista per le scale, ex art. 1124 del codice civile, salvo che il regolamento condominiale non indichi modalità diverse.

Art. 1124 del codice civile: manutenzione e ricostruzione delle scale.

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

In sintesi: il 50% della spesa per la manutenzione/sostituzione dell'ascensore va corrisposta in base ai millesimi di proprietà , mentre il 50% sarà ripartita in base all'altezza del piano.
In caso di vertenza giudiziaria, il Tribunale darà credito alla tua tesi, in ossequio ai principi giurisprudenziali della Corte di Cassazione. Allego, per completezza espositiva, gli articoli 1120 e 1123 del codice civile, precisando che la tua interpretazione delle norme suddette è corretta, oltre ad essere l'unica possibile, da un punto di vista logico-giuridico:

Art. 1120 - Innovazioni

1. I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
2. Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1123 - Ripartizione delle spese

1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.