2 Consulenze:



Condominio - Costituzione della servitù sul fondo comune, innovazioni, atti eccedenti l'ordinaria amministrazione



 

In un residence dove ho un appartamento esiste la possibilità di acquistare un terreno confinante, di circa 1.200 mq. (valore c.ca 25.000 €),accatastato quale terreno agricolo, utilizzabile per ampliare l'area solarium e di riposo circostante la piscina condominiale.
Al momento i condomini favorevoli all'acquisto rappresentano c.ca 750 millesimi. L'amministratore si oppone, sconsigliando addirittura l'acquisto, per la ragione che per poter procedere con tale acquisto sono necessari 1000/1000. Secondo motivo, sempre secondo lui, che per rendere utilizzabile il terreno è necessario creare un varco nell'esistente recinzione condominiale e questo creerebbe una servitù da parte del condominio. Tale servitù per essere concessa necessita il parere positivo da parte di 1000/1000.
Qual'è il vostro parere al riguardo?
Può valere quanto disposto dall'art. 1120 c.c.?

 

RISPOSTA



Il mio parere è il seguente: revocare, prima possibile, l'incarico all'amministratore di condominio, perché uno che spara balle così grosse, non può essere in buona fede !!!

Non si applica il combinato normativo previsto dall'articolo 1120 e dall'articolo 1136, V comma del codice civile, ma l'articolo 1108 del codice civile, in materia di comunione, a cui l'articolo 1139 del codice civile rinvia, per quanto non espressamente previsto tra le norme in materia di condominio.

Art. 1120. Innovazioni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione.

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.


Per effettuare l'acquisto (“altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, al secondo comma dell'articolo 1108 c.c.) è necessaria la maggioranza dei 2/3 del valore complessivo della cosa comune.
L'unanimità è necessaria soltanto per per gli atti di alienazione (attenzione, non di acquisto !!!) o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

La servitù è un diritto reale di godimento sebbene qualitativamente minore, tuttavia la servitù si costituisce in relazione a due terreni appartenenti a diversi proprietari (nel caso in questione, come può sorgere una servitù, se il terreno confinante è acquistato dal condominio, quindi il terreno e l'immobile adibito a condominio avrebbero un identico proprietario ???!!!).
Leggiamo l'articolo 1027 del codice civile:

Art. 1027. Contenuto del diritto.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Manca il requisito dell'altruità del fondo servente rispetto al fondo dominante, quindi non può sorgere una servitù.
Nel caso in cui abbia compreso in maniera errata la situazione, mi riservo di correggere la mia consulenza.
Cordiali saluti.



Manutenzione corte comune di proprietà comunale servitù di passaggio proprietari fondi confinanti.





In una corte comune censita al catasto come "Ente Urbano" i proprietari di immobili e terreni con diritto di transito e accesso, che oltretutto pagano il tributo al comune di passo carrabile alla strada comunale, sono tenuti per legge alla manutenzione della corte? Il piano viario della corte è composto da un misto di ghiaietto e terra compattato nel tempo, ma ora pieno di buche per il passaggio di mezzi anche semi-pesanti. Nessuno fa manutenzione da almeno tre anni, e non vi è chiarezza sui diritti e doveri. Gli interessati che pagano il tributo al comune sono i residenti ai numeri civici riferiti alla strada comunale via ____________, n° ________________________. Cosa si può fare????? cordiali saluti



RISPOSTA



Dobbiamo fare riferimento all'articolo 1069 del codice civile, in materia di servitù di passaggio.
Trattasi infatti di una servitù di passaggio, a favore dei proprietari di immobili e terreni confinanti con la corte comune. I fondi dominanti sono quindi questi immobili e terreni, mentre il fondo servente è la corte comune di proprietà pubblica, trattandosi di Ente urbano.

Art. 1069 del codice civile. Opere sul fondo servente.

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Secondo la sentenza del 5 gennaio 2011 della Corte di Appello di Genova

“Se i titolari di servitù di passaggio sono più d’uno, deve ritenersi che tutti siano tenuti al diretto e fattivo mantenimento del bene ex art. 1069 del codice civile, così come non potrà che esservi tenuto il medesimo titolare del fondo servente, che di tale fondo compia l’identico uso effettuato dal titolare del fondo dominate”.

Tale sentenza prospetta quindi una compartecipazione agli oneri della manutenzione, sia da parte dei cittadini proprietari dei fondi dominanti, sia da parte del Comune.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 2637/1975 invece,

“L'art 1069 codice civile stabilisce che, nel caso in cui le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente, giovano anche a quest'ultimo, le relative spese debbono essere sostenute da entrambi i soggetti del rapporto giuridico di servitù in proporzione dei rispettivi vantaggi; tale articolo del codice civile non costituisce una norma eccezionale, ma, al contrario, rappresenta l'applicazione di un più generale principio di equità genericamente ispirato all'esigenza di evitare indebiti arricchimenti.

Siamo vicini alla soluzione del tuo caso …

La sentenza della Cassazione n. 949/1982 aveva previsto che:

“In base all'art. 1069, comma secondo e terzo cod. civ., ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo - sia pure nel proprio interesse - opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese debbono essere sostenute dai soggetti interessati, e cioè dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione ai rispettivi vantaggi”.

In considerazione della suddetta giurisprudenza, possiamo affermare che la manutenzione necessaria a conservare lo stato di fatto che consente di mantenere la servitù, deve essere suddivisa al 50% tra tutti i proprietari dei fondi dominanti ed al 50% dal Comune, in quanto trattasi pur sempre di Ente Urbano (quindi è innegabile che anche l'ente comunale tragga vantaggio dall'effettuazione della manutenzione ordinaria della corte comune !!!).

Cordiali saluti.