Condominio - Servitù di passaggio, opere sul fondo servente, costituzione dell'assemblea condominiale e validità delle deliberazioni.



 

Sono proprietaria di un appartamento in un condominio di 7 unità abitative. La strada dalla quale accediamo alle nostre abitazioni e nella quale abbiamo i nostri posti macchina è di proprietà di un condominio formato da 15 villette a schiera di cui solo 10 affacciano sulla strada di loro proprietà, gravata di servitù di passaggio a nostro favore. Recentemente siamo stati contattati dal condominio proprietatio della strada perché contribuissimo, giustamente, alle spese di gestione e manutenzione della strada. Più in particolare ci è stato chiesto di contribuire alle spese di illuminazione (nella strada ci sono 4 luci poste direttamnente sulle facciate dell'altro condominio), alla manutenzione della sbarrae alle spese elettriche della sbarra posta all'entrata della strada e alla manutenzione ordinaria del manto stradale escluso interventi dovuti alla rottura di tubazioni.
Per tutto quanto sopra ci è stato proposto di contribuire alle spese nella misura del 40% mentre i proprietari si accollerebbero il 60% delle spese. Tenuto conto che il 60% verrà ripartito in 15 condomini e il 40% sarà diviso per 7 ci troviamo nella situazione che ognuno di noi pagherà di più di quanto non facciano i proprietari. Vi chiedo se quanto proposto è quanto previsto legalmente o se fosse contemplato o comunque proponibile (senza essere completamente fuori da quanto previsto legalmente) che le spese possano essere divise in millesimi, ovvero: considerato che il totale dei paganti sarà di 22 unità abitative quindi il totale da pagare sarà 22/22 dividere le spese in 15/22 per il condominio proprietario e 7/22 per noi. In tal caso le spese pro capite sarebbero più equilibrate.
Inoltre per le spese di straordinaria manutenzione della strada ci viene proposto( ferma restando la percentuale del 60% e 40%) che la delibera per lavori dovrà essere assunta con la maggioranza dei 2/3 dei millesimi e la maggioranza delle teste presenti in assemblea.
In questo modo secondo il capo condominio dei proprietari della strada, la delibera avrebbe bisogno necessariamente anche del nostro benestare. è vero?

 

RISPOSTA



Ai sensi dell'articolo 1069, III comma del codice civile, le spese ordinarie e le spese straordinarie in questione, devono essere ripartite in ragione dei vantaggi tratti dalla possibilità di transitare dalla strada, oggetto della servitù di passaggio.

Art. 1069 del codice civile. Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.


Secondo la norma suddetta, le spese di manutenzione, citate nella tua mail (sia straordinarie che ordinarie), devono essere suddivise in uguali porzioni, tra i 22 proprietari delle unità abitative che usufruiscono della strada, a prescindere dalla metratura dei beni immobili. Il vantaggio, per i proprietari, derivante dall'uso della strada, prescinde infatti dalla grandezza dell'unità abitativa, mi sembra molto evidente …

La proposta ricevuta pertanto è inaccettabile, in quanto non conforme al dettato normativo ed al principio giuridico del VANTAGGIO.

Per quanto riguarda la tua seconda domanda, leggiamo insieme gli articoli 1136 e 1120 del codice civile.

Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.


Art. 1120 del codice civile. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.


Le spese di illuminazione, la manutenzione della sbarre, le spese elettriche della sbarra posta all'entrata della strada non rappresentano assolutamente delle innovazioni, ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile.

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, è possibile considerare un'innovazione, “qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria”.

Hai scritto: “Inoltre per le spese di straordinaria manutenzione della strada ci viene proposto( ferma restando la percentuale del 60% e 40%) che la delibera per lavori dovrà essere assunta con la maggioranza dei 2/3 dei millesimi e la maggioranza delle teste presenti in assemblea. In questo modo secondo il capo condominio dei proprietari della strada, la delibera avrebbe bisogno necessariamente anche del nostro benestare. E' vero?”

Non è affatto vero, in quanto non è necessaria la delibera, con la maggioranza qualificata dei 2/3 dei millesimi, e non è necessario il vostro benestare alla delibera. Non si tratta di innovazioni, ex articolo 1120 del codice civile. Tutte le spese devono essere suddivise in parti uguali, tra i 22 proprietari delle unità abitative che traggono vantaggio della strada.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.



Il condominio beneficia di un passo carrabile su di una strada sterrata di proprietà dei vicini





Abito in un appartamento di un complesso immobiliare su più corpi nati da un piano di recupero di un vecchio casolare e delle sue pertinenze. Tra i vari corpi ci sono delle stradine condominiali che portano alle abitazioni ed ai garage. Per accedere al nostro complesso dalla strada principale dobbiamo percorrere una strada sterrata di proprietà di terzi sulla quale veniva esercitato precedentemente il passo carrabile a favore del complesso immobiliare da epoca ultraventennale.

Per la manutenzione ordinaria della strada abbiamo sempre provveduto noi (fondo dominante?). Io ho 100 millesimi e da quando sono arrivato mi sono opposto alla divisione di tali spese per millesimi sostenendo che non è un bene condominiale e che il vantaggio è lo stesso per tutti e non deriva dalla grandezza della casa. Vorrei chiarimenti in merito a:

1) il passo carrabile a seguito della divisione del fondo dominante è singolo per ogni proprietà oppure rimane indiviso?
2) è corretto dividere le spese di manutenzione in parti uguali tra i contitolari dei passo carrabile? L'argomento mi sembra già trattato in altro vostro parere ma gradirei anche un pò di giurisprudenza a supporto della mia posizione.

Grazie e saluti



RISPOSTA



1) Si applica l'articolo 1071, I comma, del codice civile. Il passo carrabile è singolo per ciascuna porzione.

Art. 1071 del codice civile. Divisione del fondo dominante o del fondo servente.

Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.

Mi chiedi della giurisprudenza a conforto della tua tesi. Posso citare la recente sentenza della cassazione del 21 maggio 2012 n. 8012.
La cassazione ci spiega la differenza tra una strada condominiale, la cui manutenzione deve essere suddivisa in base alle tabelle millesimali sulla proprietà, ed una strada oggetto di servitù, per cui si applica l'articolo 1069 del codice civile. Insomma, quando è strada condominiale e quando c'è servitù di passaggio ??? La differenza è rilevante ai fini della ripartizione della spese ??? Tabelle millesimali o ripartizione in parti uguali, in ragione della medesima utilità ???

Cosa contraddistingue un condominio o un supercondominio ??? la proprietà in comune di alcuni beni e servizi indicati nell'art. 1117 del codice civile.
Se manca la comproprietà di questi beni l'uso promiscuo di alcuni beni (anche se da parte di edifici separati, autonomi e diversi) non significa che esiste un condominio, proprio perché manca un elemento essenziale: la comproprietà di alcuni beni come la strada sterrata.
Partendo da queste premesse la Cassazione civile sez. II, del del 21 maggio 2012 n. 8012 afferma che

“L’estensione della proprietà condominiale ad una strada sterrata, rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio, può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuol dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche la strada sterrata da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito”.

Le regole del codice civile relative al condominio, l'applicazione delle tabelle millesimali presuppongono la comproprietà della strada sterrata, di conseguenza, un diritto di proprietà.
Tanto premesso, la strada sterrata è di un terzo ! La strada sterrata non è un bene comune di proprietà del condominio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile ! Ma allora, secondo la sentenza della Cassazione n. 8012 del 2012, se la strada è di un terzo, se la strada non è bene comune del condominio, perché si dovrebbero applicare le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese ???
Per nessun motivo al mondo !!!

Se quella strada sterrata fosse stata di proprietà del condominio, non ci sarebbero stati dubbi a riguardo. E' un bene condominiale come il solaio, il giardino, le scale, quindi si applicano le tabelle millesimali e le norme del codice civile sul condominio. Ma la strada è di un terzo estraneo al condominio.
Quale attinenza avrebbero le tabelle millesimali, riguardo la ripartizione delle suddette spese ??!!
E' semplicemente assurdo applicare le tabelle millesimali, per un bene che non è condominiale, ma di proprietà di un terzo !!!
A scanso di equivoci, questo assunto è confermato anche dalla cassazione civile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.