1 -Spese per l'installazione e la manutenzione dell'ascensore nel condominio





Gentile avvocato, vorrei avere dei chiarimenti sulla ripartizione delle spese per l'installazione dell'ascensore, in ambito condominiale.
… e per le spese di manutenzione dell'ascensore ???
Cosa prevede la legge e la giurisprudenza ???



RISPOSTA



L'installazione di un ascensore è un'innovazione le cui spese sono da ripartire ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile (secondo le tabelle millesimali), alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Trattandosi di un'innovazione, le spese andranno ripartite tra i condomini in base all'art. 1123, primo comma, del codice civile: in sostanza sulla base dei millesimi di proprietà. Successivamente le spese di manutenzione dell'ascensore andranno ripartite in base ai criteri di cui all'art. 1124 del codice civile.

Art. 1124 del codice civile. Manutenzione e ricostruzione delle scale.

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.


La Cassazione civile con sentenza del 25.03.2004 n. 5975, afferma quanto segue:

“Nell’ipotesi, invece di costruzione ex novo dell’ascensore, trova applicazione la disciplina prevista dall’art. 1123, 1° comma, c.c., per la ripartizione delle spese relative alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, così come aveva già disposto anche la Cass civ. 16.05.1991 n. 5479. Il riparto per le spese inerenti l'istallazione dell'ascensore è derogabile tuttavia con atto negoziale e, quindi, anche con regolamento condominiale di natura convenzionale”.

Ti consiglio quindi di leggere il regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale potrebbe prevedere una diversa ripartizione delle spese, in caso di futura ed eventuale installazione dell'ascensore. E' improbabile, ma il tentativo va fatto ...

Una curiosità: secondo il tribunale civile di Bologna, non solo l'installazione dell'ascensore deve essere sostenuta secondo i millesimi di proprietà, ma anche la sostituzione del motore o dell'argano dell'ascensore.
Ecco la sentenza in questione.

“Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali)”.

* Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 -Appartamento condominiale a livello intermedio tra il secondo e il terzo piano, ripartizione spese manutenzione ascensore, tabelle millesimali





Il mio appartamento si trova ad un livello intermedio tra il secondo e il terzo piano,per cui se scendo dall'ascensore al secondo piano devo fare una rampa di scale una rampa di scale a piedi per raggiungere il mio appartamento,se invece scendo dall'ascensore al terzo piano devo fare una rampa di scale in discesa.
Come ci si comporta in questo caso nel redigere la tabella millesimale relativa alle spese dell'uso dall'ascensore?
Resto in attesa di preventivo.



RISPOSTA



Le spese condominiali possono essere ripartite fondamentalmente in due modi:

a)secondo l’accordo delle parti, ossia in base ad un criterio deciso e approvato da tutti i partecipanti al condominio;

b) in base alle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile.

Il criterio della ripartizione delle spese condominiali, secondo le tabelle millesimali deve fare i conti con due eccezioni indicate dal secondo e terzo comma dell’art. 1123 del codice civile: il criterio dell’uso e del godimento separato ed il criterio secondo il quale “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”; quest’ultimo criterio si applica alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.

“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.

In questi casi in sede di redazione delle tabelle millesimali, accanto a quella generale (c.d. di proprietà), è prevista anche una tabella specifica per la ripartizione delle spese relative alle scale (c.d. tabella d’uso).

Nel silenzio della legge, in materia di ripartizione delle spese relative all’ascensore, è intervenuta la Cassazione che ha specificato che l’art. 1124 del codice civile è applicabile per analogia anche alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore (tra le altre Cass. 25 marzo 2004, n. 5975).

Tanto premesso, in caso di appartamento collocato a livello intermedio tra un piano e l’altro, come calcolare la quota di contributo spese ascensore, parametrata in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo ?

1)calcolare la quota ipotizzando la collocazione del tuo appartamento al terzo piano
2)calcolare la quota ipotizzando la collocazione del tuo appartamento al secondo piano
Calcolare la media aritmetica tra il risultato di cui al numero 1 e quello di cui al numero 2.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.