Condomionio - Condominio minimo formato da due condomini, proprietari dei due appartamenti del fabbricato





Gent.ssimi,
vorrei sottoporre alla vostra attenzione il seguente questito.
Sono proprietaria del 1°piano di un immobile costruito intorno al 1920 il cui Piano Terra è di proprietà di mio fratello.Dopo tanti rimandi,da un anno abbiamo iniziato i lavori di manutenzione dell'intero immobile,dividendo le spese delle parti comuni.A completamento resta da fare la facciata(prospiciente una strada principale),caratterizzata da decorazioni in stile liberty.Mio fratello vorrebbe risparmiare prevedendo la totale demolizione e rifacimento ex novo con rinzaffo e intonaco. Io vorrei,invece,mantenere l'esistente prevedendo un intervento di restauro conservativo e risanamento della facciata,sia per motivi affettivi che per la convinzione che l'intervento di demolizione porti ad un deprezzamento del fabbricato.
1)C'è un modo per poter obbligare mio fratello a non demolire la facciata ed a procedere invece cn un intervento di conservazione e restauro di essa, con la condivisione delle spese?
2)Com'è possibile accordarsi in tempi brevi per scongiurare ulteriori distacchi di intonaco/decorazioni che potrebbero arrecare danni gravi ai passanti?
Cordiali saluti



RISPOSTA



Dobbiamo fare riferimento all’articolo 1105, IV e V comma del codice civile, applicabile in materia di condominio minimo, ossia il condominio formato da due condomini, proprietari dei due appartamenti facenti parte del fabbricato.

Articolo 1105 del codice civile - Amministrazione.

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validita' delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorita' giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo' anche nominare un amministratore.


Il codice civile prevede numerose norme in materia di amministrazione condominiale: norme sulla convocazione dell’assemblea, sui quorum costitutivi e deliberativi etc. etc. In caso di condominio minimo, le suddette norme non risultano applicabili.

In un condominio “normale”, le due proposte di intervento sul fabbricato, sarebbero messe ai voti e si formerebbe una maggioranza … nella fattispecie in questione questo non è logicamente possibile.

… ed allora cosa si fa ???

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ciascun condomino può ricorrere all'autorita' giudiziaria (tribunale civile). Questa provvede in camera di consiglio e puo' anche nominare un amministratore ad acta che provveda all’esecuzione delle opere.

Presenta un ricorso al tribunale civile, con richiesta di pronunciarsi celermente in via cautelare, al fine di scongiurare ulteriori distacchi di intonaco, nell’interesse dell’incolumità dei terzi passanti.

Nel ricorso farai presente il deprezzamento che il fabbricato potrebbe subire, laddove si optasse per la proposta dell’altro condomino. Il tribunale ordinerà a tuo fratello di partecipare alle spese per l’intervento di conservazione e restauro da te proposto, nominando se del caso, un amministratore “ad acta” per la gestione dei lavori.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.