Apertura cancello carraio condominiale per clienti centro estetico





Nel condominio dove abito da 20 anni, il regolamento condominiale contrattuale prevede espressamente che il cancello carraio, sabato e domenica resti chiuso. L'attività di estetista-parrucchiera all'interno del condominio, lo lascia aperto continuamente e sistematicamente tutti i sabato, senza che l'amministratore gli contesti nulla. Domanda: se l'amministratore nella prossima assemblea mette all'o.d.g. l'apertura di sabato del cancello carraio che maggioranza ci vuole per essere approvato?
Se l'assemblea condominiale avvenisse dopo, il 17/06/2013, giorno di entrata in vigore della legge n. 220 sulla riforma del condominio, che maggioranza ci vorrebbe per approvare l'apertura? Nel frattempo posso citare in giudizio l'amministratore, considerato che non ha mai risposto alle mie a.r. di intimare al centro estetico il rispetto del regolamento condominiale?



RISPOSTA



Si tratta di una regolamento condominiale di natura contrattuale e non assembleare. Il regolamento di natura contrattuale è accettato da tutti i condomini e possiede quindi valenza contrattuale. Solitamente il regolamento contrattuale è predisposto dal proprietario originario dello stabile ed inserito nei singoli atti d’acquisto o in esso richiamato. Si tratta di un vero e proprio contratto con il quale le parti possono disporre dei propri diritti.
Se per la modifica del regolamento assembleare sono necessarie le maggioranze indicate dal terzo comma dell’art. 1138 del codice civile, per la revisione del regolamento contrattuale sarà necessario l’accordo tra tutti i condomini essendo tale regolamento un contratto a tutti gli effetti.
Peraltro, la clausola del cancello da tenere chiuso di sabato e di domenica, ha natura contrattuale come tutte le clausole regolamentari limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio professionale etc) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili, dei cancelli etc); occorre quindi l'unanimità dei consensi, durante la prossima assemblea, per modificare tale clausola relativa alla chiusura del cancello.

La riforma del condominio non incide sulle modalità per la modifica del regolamento di natura contrattuale … del resto un contratto può essere modificato soltanto con il consenso unanime di tutte le parti contrattuali … è piuttosto evidente !!!

La riforma del condominio, all'articolo 16 prevede delle modifiche dell'articolo 1138 del codice civile, che nulla hanno a che vedere con la presente questione. Riporto in seguito l'articolo 16 della legge di riforma.

Art. 16

1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo 1107»;
b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Ai sensi dell'articolo 1130 numero 1 del codice civile, l'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio, sia esso contrattuale o assembleare. L'amministratore non ha fatto nulla di tutto questo, quindi è possibile citarlo in giudizio, nel frattempo, anche prima dell'entrata in vigore della riforma in materia di condominio.

Art. 1130 del codice civile. Attribuzioni dell'amministratore.

L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;


Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.