Supercondominio, usucapione del lastrico solare di una palazzina, occupazione abusiva inerzia amministratore.





Abito in un supercondominio con diverse scale. Un condomino, si è arbitrariamente e totalmente occupato il lastrico solare, condominiale; non esiste neanche un centimetro libero per qualche altro condomino, e per di più si è anche chiuso la porta di accesso.
Domanda: io proprietario di un lotto, ma di un'altra scala, sempre però del supercondominio, ma non pago le spese di manutenzione del tetto e sottotetto dove è ubicato il lastrico solare (in quanto non previsto dal regolamento condominiale), ho titolo per citare in giudizio il proprietario A che si è "appropriato" del lastrico solare? In alternativa cosa posso fare, visto che l'amministratore è inerte, affinché liberi dello spazio, e non "scatti" l'istituto dell'usucapione?



RISPOSTA



A prescindere da quanto previsto dal regolamento condominiale in materia di ripartizione delle spese tra i condomini delle diverse palazzine, dobbiamo considerare che al supercondominio, si applicano per analogia le norme in materia di condominio.
E' quanto previsto dalla sentenza della Cassazione civile del 07.07.2000 n° 9096

“I principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii”.

E' applicabile pertanto l'articolo 1102 del codice civile; il condomino che ha occupato il lastrico solare della sua palazzina, ha palesemente violato tale norme, nell'inerzia dell'amministratore di condominio.

Art. 1102 del codice civile. Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Veniamo al dunque …

In generale, nel tuo supercondominio, il condomino della palazzina A ha diritto di accedere al lastrico solare della palazzina B o C … a prescindere dall'occupazione abusiva narrata nella tua mail ???
In concreto, se il lastrico non fosse stato occupato dal singolo condomino, tu avresti il diritto di accedere sul lastrico medesimo ??? Il lastrico di una palazzina è accessibile anche ai condomini delle altre palazzine ???

La risposta è affermativa ??!!

In tal caso, hai titolo giuridico per procedere giudizialmente al fine di interrompere l'usucapione del lastrico. Si parla di interruzione civile del possesso ad usucapionem, ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale ( ad es. una delle azioni petitorie o possessorie) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa. Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 del codice civile richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione.
E’ proprio in virtù di tale rinvio, che l’usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (atto di citazione), ai sensi dell’art. 2943 del codice civile (ma non anche dalla diffida stragiudiziale inviata con raccomandata a/r).

La risposta è negativa ??!!

In tal caso devi procedere diversamente.
L'amministratore ha il dovere d'intervenire per effetto del punto 4 dell'art 1130 del codice civile, che dice …

Art. 1130 cc (Attribuzioni dell'amministratore)

... L'amministratore deve:
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Secondo la cassazione civile sez. II, sentenza del11 dicembre 1972

“Gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio in condominio che l’amministratore è tenuto a compiere non sono limitati alle azioni possessorie, ma comprendono anche le azioni cautelari, quelle giudiziali e quelle da proporsi nei confronti di coloro che pretendano di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune”.


In questo caso, avresti comunque titolo giuridico per chiedere al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, la revoca dell'amministratore di condominio, inadempiente ai suoi doveri previsti dalla legge. Il nuovo amministratore procederebbe interrompendo l'usucapione.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.