2 Consulenze:

1 - Supercondominio, usucapione del lastrico solare di una palazzina, occupazione abusiva inerzia amministratore.





Abito in un supercondominio con diverse scale. Un condomino, si è arbitrariamente e totalmente occupato il lastrico solare, condominiale; non esiste neanche un centimetro libero per qualche altro condomino, e per di più si è anche chiuso la porta di accesso.
Domanda: io proprietario di un lotto, ma di un'altra scala, sempre però del supercondominio, ma non pago le spese di manutenzione del tetto e sottotetto dove è ubicato il lastrico solare (in quanto non previsto dal regolamento condominiale), ho titolo per citare in giudizio il proprietario A che si è "appropriato" del lastrico solare? In alternativa cosa posso fare, visto che l'amministratore è inerte, affinché liberi dello spazio, e non "scatti" l'istituto dell'usucapione?



RISPOSTA



A prescindere da quanto previsto dal regolamento condominiale in materia di ripartizione delle spese tra i condomini delle diverse palazzine, dobbiamo considerare che al supercondominio, si applicano per analogia le norme in materia di condominio.
E' quanto previsto dalla sentenza della Cassazione civile del 07.07.2000 n° 9096

“I principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii”.

E' applicabile pertanto l'articolo 1102 del codice civile; il condomino che ha occupato il lastrico solare della sua palazzina, ha palesemente violato tale norme, nell'inerzia dell'amministratore di condominio.

Art. 1102 del codice civile. Uso della cosa comune.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Veniamo al dunque …

In generale, nel tuo supercondominio, il condomino della palazzina A ha diritto di accedere al lastrico solare della palazzina B o C … a prescindere dall'occupazione abusiva narrata nella tua mail ???
In concreto, se il lastrico non fosse stato occupato dal singolo condomino, tu avresti il diritto di accedere sul lastrico medesimo ??? Il lastrico di una palazzina è accessibile anche ai condomini delle altre palazzine ???

La risposta è affermativa ??!!

In tal caso, hai titolo giuridico per procedere giudizialmente al fine di interrompere l'usucapione del lastrico. Si parla di interruzione civile del possesso ad usucapionem, ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale ( ad es. una delle azioni petitorie o possessorie) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa. Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 del codice civile richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione.
E’ proprio in virtù di tale rinvio, che l’usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio (atto di citazione), ai sensi dell’art. 2943 del codice civile (ma non anche dalla diffida stragiudiziale inviata con raccomandata a/r).

La risposta è negativa ??!!

In tal caso devi procedere diversamente.
L'amministratore ha il dovere d'intervenire per effetto del punto 4 dell'art 1130 del codice civile, che dice …

Art. 1130 cc (Attribuzioni dell'amministratore)

... L'amministratore deve:
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Secondo la cassazione civile sez. II, sentenza del11 dicembre 1972

“Gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio in condominio che l’amministratore è tenuto a compiere non sono limitati alle azioni possessorie, ma comprendono anche le azioni cautelari, quelle giudiziali e quelle da proporsi nei confronti di coloro che pretendano di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune”.


In questo caso, avresti comunque titolo giuridico per chiedere al tribunale civile, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, la revoca dell'amministratore di condominio, inadempiente ai suoi doveri previsti dalla legge. Il nuovo amministratore procederebbe interrompendo l'usucapione.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.



2 - Usucapione lastrico solare è impedita dal pagamento degli oneri condominiali da parte del proprietario del lastrico





Proprietario di lastrico solare (copertura della cucina e della mia cantina), sul quale ho sempre pagato le imposte, usato dal mio vicino per più di vent'anni (io ho acquistato da 14). Mi sono accorto che oltre ad averlo usato ha effettuato delle opere abusive(tettoia, vano caldaia in muratura, rialzato la pavimentazione) anche sulla mia proprietà, ora ho chiesto di poterlo riavere, nulla, penso voglia tentare di usucapire. Dal momento che ho pagato sempre le imposte, visto che ha fatto abusi edilizi, ho difesa? Grazie mille.

RISPOSTA



Escludo che il vicino possa rivendicare l'usucapione del lastrico solare, stante il pagamento delle imposte da parte del proprietario.
Secondo la Corte di Cassazione, sentenza numero 9530 del 2014, il pagamento degli oneri condominiali da parte del proprietario esprime l'animus possidendi e ciò impedisce al possessore di usucapire il bene immobile.

A maggior ragione il pagamento delle tasse ed imposte sulla proprietà!

Riporto di seguito la massima della sentenza di Cassazione: "il pagamento da parte del proprietario degli oneri condominiali per un fondo oggetto di pretesa usucapione altrui non vale a configurare un comportamento idoneo ad escludere il possesso dell'usucapiente, risultante dall'utilizzo diretto dell'area da parte di quest'ultimo e dagli assensi dal medesimo prestati ad analogo utilizzo da parte di altri condomini e già invero derivante dalla presunzione di cui all'art. 1141, co. 1 cc né al medesimo fine ( esclusione del possesso della ricorrente) può assumere rilievo la contestazione della convinzione che altri condomini e del custode del villaggio (assunti come testi) in ordine alla proprietà del fondo in oggetto in capo alla ricorrente

Per rientrare nella disponibilità del lastrico devi esercitare, dinanzi al tribunale civile, l'azione di rivendicazione di cui all'articolo 948 del codice civile.

Art. 948 del codice civile. Azione di rivendicazione.

Il proprietario può rivendicare la cosa, da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.
Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa.
L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione.


A fronte dell'esercizio dell'azione di rivendicazione, il possessore eccepirà l'avvenuta usucapione, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile.

“L'usucapione ordinaria della proprietà e degli altri diritti reali di godimento sui beni immobili si compie in virtù del possesso continuato per venti anni” (art. 1158 del codice civile).

Mostrerai al giudice l'avvenuto pagamento delle imposte e il tribunale accoglierà la tua azione consentendoti di rientrare nella disponibilità del lastrico.

Gli abusi edilizi?

Si posso rimuovere ripristinando lo status quo!

Oppure potresti presentare un permesso a costruire in sanatoria, sempre che ci siano i presupposti (occorre chiedere ad un geometra).

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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