1-Ripartizione spese condominiali in proporzione all'uso dei condomini





Edificio di due unità una residenziale posta al piano superiore con terrazza che serve da accesso all'abitazione, sotto negozio (laboratorio e vendita pane), la terrazza ( che è il problema da risolvere), fa parte del soffitto del negozio. La terrazza deve essere in parte demolita e ricostruita,non essendo questo un condominio perché è formato solo da queste due unità chiedo come deve essere ripartita la spesa della ristrutturazione, visto che io sono il proprietario del negozio sottostante.
C'è una sentenza della corte costituzionale diversa dalla legge CC 1116 che viene applicata a più condomini? grazie



RISPOSTA



C'è un'imprecisione nel tuo quesito; sebbene sia formato soltanto da due unità immobiliari, trattasi di condominio minimo, come previsto dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2046 del 31 gennaio 2006 Sezioni Unite. La questione di diritto sottoposta all'esame delle Sezioni Unite consisteva nello stabilire se nel caso di condominio composto da due soli proprietari (c.d. condominio minimo debbano applicarsi le norme in materia di condomino ovvero quelle che disciplinano la comunione.

Le Sezioni Unite hanno optato per le norme in materia di condominio.
Tanto premesso, non è certamente applicabile l'articolo 1116 del codice civile che nulla ha a che vedere con la tua fattispecie.

Art. 1116 del codice civile.  Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria.

Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Poiché il terrazzo fa parte del soffitto del tuo negozio, è necessario fare riferimento all'articolo 1125 del codice civile.
Le spese per il rifacimento del terrazzo saranno suddivise al 50% tra i due condomini (del condominio minimo), con due eccezioni previste dalla suddetta norma. Il proprietario del piano superiore provvederà di tasca sua alle spese della pavimentazione del terrazzo. Il proprietario del piano inferiore provvederà di tasca sua alle spese della tinteggiatura del soffitto.

Art. 1125 del codice civile.  Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

A disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2-Ripartizione spese condominiali sostituzione porta del terrazzo utilizzata da tutti i condomini





abito all'ultimo piano di un condominio di 5 piani. ho una terrazza grande con una porta che da sul pianerottolo e che serve da servitu per andare sul solaio, attraversando il mio terrazzo. in seguito a furto, la porta è stata manomessa rompendo la serratura. la porta èdi alluminio, leggera e non si può sostituire la serratura a meno di rimetterne una uguale, che però si apre con estrema facilità il tecnico venuto a rilevare il danno, sostiene che sarebbe opportuno sostituire la portà oppure intervenire sulla porta stessa per rinforzarla e poterci mettere una serratura diversa. Alcuni condomini, per partito preso, non vogliono contribuire alle spese di ripristino e vorrebbero lasciare la porta rotta se non aperta. come dicevo la porta da accesso al terrazzo di mia proprietà e per ovvi motivi devo tutelare la mia sicurezza. cosa prevede la legge in merito? grazie Attendo risposta grazie



RISPOSTA



Premesso che la porta in questione, per ovvi motivi di sicurezza deve essere rinforzata o sostituita, le relative spese saranno suddivise ai sensi del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, cioè in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 

Art. 1123 del codice civile.  Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Indubbiamente la porta è utilizzata maggiormente da te … ma anche dagli altri condomini !

Risulta equo, a mio parere, suddividere la spesa esattamente come sarebbe stata suddivisa per un lastrico solare di uso esclusivo da parte di un condomino, ai sensi dell'articolo 1126 del codice civile.

La quota di 1/3 della spesa sarà interamente un tuo onere. La quota di 2/3 della spesa sarà invece ripartita tra tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà.

Art. 1126 del codice civile.  Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ripeto: anche gli altri condomini utilizzano la porta in questione … forse meno di te, ma la utilizzano !!!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.