Infiltrazioni d'acqua piovana in occasione di temporali intensi o prolungati





Gentile Avvocato,

  Le pongo un semplice quesito. Sono proprietario di un appartamento al piano terra di un piccolo edificio nel quale vivono sei famiglie (al piano terra c'è solo il mio appartamento). Da ormai tre anni circa una stanza del nostro appartamento è oggetto di infiltrazioni d'acqua piovana (rivoli d'acqua, non affioramenti di umidità) - in occasione di temporali intensi o prolungati -provenienti dalla terrazza del piano superiore (primo piano). Questa terrazza - di circa 20 mq - è per i 3/4 di proprietà di un condòmino e per 1/4 di proprietà di un altro condòmino. Premetto che essendo solo 6 famiglie, abbiamo scelto all'unanimità di stare senza amministratore, dopo una pessima esperienza con un amministratore che non ha svolto bene il suo lavoro.  

I proprietari principali della terrazza non hanno nessuna intenzione di risolvere il problema, dato che molto probabilmente si tratta di un problema riconducibile ad opere di ristrutturazione eseguite precedentemente e con queste parole mi hanno risposto l'ultima volta: ...Suggerisco quindi, acclarata la evidente non corretta esecuzione delle opere da parte dell'impresa esecutrice, che tu coinvolga la medesima, richiamandola alle sue responsabilità, affinché affronti il problema e si faccia carico della risoluzione dello stesso nei modi previsti dalla legge.

  Secondo il nostro assicuratore condominiale, se rintracciassimo la polizza RCT/RCO dell'impresa edile esecutrice dei lavori di ristrutturazione (risalenti al 2010), quest'ultima potrebbe indennizzarci il danno; purtroppo la ditta edile - anche ammesso che avesse fatto a suo tempo la polizza - è fallita e/o introvabile per cui questa soluzione non sembra percorribile.
Come mi suggerirebbe di agire? Secondo la sua esperienza, il problema chi lo dovrebbe risolvere: i proprietari della terrazza o tutti i condòmini in proporzione ai millesimi?

  Grazie e saluti cordiali,



RISPOSTA



Diamo per buono quanto ti è stato riferito, cioè che la causa delle infiltrazioni non è da ricondurre ad una cattiva manutenzione del terrazzo, da parte dei proprietari, ma a difetti strutturali dell'intero edificio condominiale.
Se le cose stanno così (le diamo per buone … ), si devono applicare le norme in materia condominiale, in particolare l'articolo 1126 del codice civile. Secondo tale norma, sono tenuti a pagare le spese di ripristino ed i danni causati dalle infiltrazioni, per 2/3 i proprietari sottostanti il lastrico e per 1/3 colui che ha l'uso esclusivo del lastrico che fa anche da tetto ai sottostanti in base all'art. 1126 del del codice civile.

Art. 1126 del codice civile. Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


L'applicazione dell'articolo 1126 del codice civile … è fuori discussione, trattandosi di un fabbricato condominiale.
Dopo avere provveduto alla corretta manutenzione del terrazzo, dopo avere sopportato la spesa, il condominio agirà in rivalsa, a mezzo della polizza di cui alla tua mail.
L'impresa edile è fallita/sparita dal mercato ?! In genere, l'efficacia delle polizze non viene meno in caso di cessazione della ditta edile; sarebbe il caso di leggere le clausole della polizza in questione.
In genere, parlo per esperienza, la cessazione della ditta edile è irrilevante ai fini della polizza …
Detto ciò, in prima battuta si deve applicare l'articolo 1126 del codice civile … poi in seguito avvalersi della polizza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.