Installazione nuovo impianto di ascensore, ripartizione delle spese per le innovazioni ripartite in base alle tabelle millesimali generali





Condominio costituito da:1) Piano terra composto da locali ad uso commerciale, di proprietà di n. 2 condomini.2) Piani primo, secondo e terzo in ascendere, costituiti da n. 3 appartamenti ad uso abitativo, di proprietà di n. 3 condomini.3) Piano quarto costituito da mansarda non abitata ma con abitabilità, più lastrico solare sul quale sorge una veranda la cui indennità di superficie è usucapita e condonata nel 1986. L'intero quarto piano è stato conteggiato nelle tabelle millesimali A (generali) B (scale). Detto piano è di proprietà ed uso esclusivo del condomino del terzo piano.E' stata deliberata all'unanimità l'installazione di un ascensore che comporta il taglio e la riduzione delle scale, alla cui spesa non concorrono i condomini del piano terra e del primo piano.Detto ascensore, per ragioni tecniche, limita il servizio al piano terzo compreso, con esclusione del quarto piano, raggiungibile tramite due rampe di scale x 20 gradini che saranno ridotti. Chiedo come ripartire in maniera giuridicamente corretta ed equa le spese dell'installazione e quelle di esercizio e manutenzione, tenendo conto che i millesimi delle tabelle A e B inerenti al quarto piano, sono state conglobate nei millesimi del terzo piano. Ciò anche in considerazione di eventuale vendita futura a terzi della mansarda e del lastrico solare. Cordiali saluti.



RISPOSTA



Per quanto riguarda le spese d'installazione dell'ascensore, la risposta è molto semplice; dobbiamo fare riferimento all'articolo 1123 del codice civile e non all'articolo 1124 del codice civile, come previsto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Ecco alcun massime giurisprudenziali:

“Nell’ipotesi d’installazione “ex novo” dell’impianto di ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza con proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino (Trib. Monza, 24 giugno 2005)”.

Cassazione civile, sent. 25 marzo 2004, n. 5975:

– nel condominio la regola posta dall’art. 1124 cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo), è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente; mentre nell’ipotesi d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova applicazione la disciplina dell’art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino)

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.


Tanto premesso, le spese per l'installazione dell'ascensore devono essere ripartite in base alle tabelle millesimali generali (quarto piano compreso). In ossequio a quanto previsto dall'articolo 1123 del codice civile, di comune accordo, i condomini del piano terra e del primo piano non parteciperanno alla spesa per l'installazione.

Per quanto riguarda le spese di ricostruzione – manutenzione dell'ascensore ?

In tema di condominio di edifici la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente.

Il 50% di tali spese sarà suddiviso in base alle tabelle millesimali generali, incluso il quarto piano (escluso il piano terra). L'altro 50% sarà suddiviso in base all'altezza di ogni singolo piano da terra (escluso il piano terra); per questa ulteriore quota di 50% di spese di manutenzione, non si terrà conto del quarto piano, ma soltanto dell'altezza del terzo piano da terra. Consiglio di inserire tale clausole, a scanso di equivoci, nel regolamento condominiale o di adottare un regolamento condominiale.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Art. 1124 del codice civile. Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.