Pagamento del condominio di un immobile acquistato all'asta





Ho acquistato all'asta una casa, l'amministratore nei bilanci precedenti ha omesso di riportare nei bilanci numerose fatture spiccate in capo al condominio e risalenti a gestioni passate, nella specie, ho acquistato nel 2012 e le fatture sono 2006 2007 2008 2009. Non ci sono problemi di prescrizione poichè sono state nel frattempo sollecitate con raccomandata al condominio. Data la situazione abbiamo deciso di sostituire l'amministratore ed ora quello che ha preso in carico la gestione ha messo a bilancio le vecchie fatture insolute. Io sono tenuto a pagarle oppure no? a quale che mi risulta dovrei pagare solo la gestione in corso e quella immediatamente precedente al mio acquisto. Fra le fatture insolute vi è anche quella dell'Avvocato che ha seguito il recupero crediti che poi ha avuto come conseguenza la vendita dell'immobile da me acquistato. Cosa posso fare? Cordiali saluti.



RISPOSTA



Premesso che sei perfettamente al corrente dell'articolo 63 comma 2 delle disposizione di attuazione del codice civile, ti confermo il limite rigoroso agli oneri che possono essere trasferiti all'acquirente dell'immobile, al termine dell'asta giudiziaria. Colui che subentra nei diritti di un condomino, è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.
Riporto la norma in questione
v Art. 63, Disp. Att. Cod. civ.:
“1. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
2.Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
3. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.”

Quali contributi ?
Le spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell’edificio e le spese finalizzate all’esercizio dei servizi condominiali.
La norma non distingue tra i contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria, oppure quelli dovuti per la manutenzione dell’immobile e quelli dovuti per le innovazioni.

Tanto premesso, poiché la necessità di ricorrere ad un avvocato è stata deliberata dall'assemblea condominiale, è ragionevole ritenere che queste spesa sia assoggettata al limite temporale dell'anno in corso e dell'anno precedente.
Considera anche il fatto che tali debiti non erano al bilancio e che l'acquirente dell'immobile all'asta non è stato messo in condizione di venire a conoscenza di tali rapporti obbligazionari.

COSA FARE ? RIBADIRE CON RACCOMANDATA A/R QUANTO PREVISTO DALLA NORMA SUDDETTA.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

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Buonasera,
con la seguente sono a richiederVi la consulenza in merito alle spese condominiali arretrate del proprietario precedente.
In particolare ho acquistato la casa ad una asta giudiziaria effettuata il 6/9/2016 e l' atto di proprietà risale al 25/01/2017.
L' immobile è stato pignorato ai vecchi proprietari il 16/05/2011 e l' ammontare delle spese condominiali del vecchio proprietario XXXXXXXXXX è di 4.370,57.
Vorrei sapere se dovrò pagare l' intera somma o solo la pertinenza degli ultimi due anni e in particolare sapere quali anni, constatando che l' atto di proprietà è stato redatto in data 25/01/2017. Gli anni da pagare sono quindi 2015-2016 oppure 2016-2017? Tengo a precisare che sull'atto di vendita all'asta e neanche sulla perizia era citato questo debito dei vecchi proprietari.
In attesa di Vostra risposta, Cordialmente,



RISPOSTA



Le spese condominiali “da pagare” sono quelle relative agli anni 2016 e 2017; non facciamo riferimento tuttavia al concetto di anno solare, ma a quello di anno di gestione ovvero di esercizio condominiale. Se l'esercizio condominiale coincide con l'anno solare, dovrai pagare soltanto l'anno 2016 e 2017. Se l'esercizio condominiale inizia e finisce il 30 giugno di ciascuno anno solare, dovrai pagare le spese dell'esercizio condominiale 30 giugno 2016 – 30 giugno 2017 e dell'esercizio condominiale 30 giugno 2015 – 30 giugno 2016.
Ti consiglio di chiedere innanzitutto all'amministratore di condominio, se l'esercizio condominiale coincide con l'anno solare.
Ad ogni modo, hai acquistato il diritto di proprietà sull’immobile, soltanto a seguito dell’emissione del decreto di trasferimento del bene pignorato da parte del giudice dell’esecuzione, in data 25 gennaio 2017. Soltanto quest'ultima è la data giuridicamente rilevante ai fini della presente consulenza.
La norma di riferimento è l’articolo 63 delle disposizione di attuazione del codice civile, il quale, cosi come modificato dall'art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, dispone al IV comma che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’acquirente dell'immobile venduto al pubblico incanto, risulterà essere obbligato per le spese condominiali sorte nell’anno (esercizio condominiale) precedente e in quello nel corso del quale si è verificata la vendita.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

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