Spese posto auto condominiale regolamento di condominio delibera assemblea nulla





Gentile avvocato,
Sono proprietario di un posto auto scoperto acquistato dal costruttore nel 2010 e facente parte di un condominio costituito da una palazzina con un certo numero di unità immobiliari e da un'area destinata a verde o viabilità su cui insistono dei posti auto. Non sono proprietario di appartamenti nella detta palazzina in quanto il mio appartamento é inserito in un altro condominio che non ha alcuna relazione con questo del posto auto.

Il regolamento di condominio, che allego, distingue le proprietà comuni indivisibili a tutti i condomini (io intendo proprietari di unità immobiliari appartamenti e posti auto, cioé tutti coloro che hanno una qualche proprietà nel condominio) e quelle comuni indivisibili alle sole unità immobiliari della palazzina (io intendo i soli proprietari di appartamenti della palzzina).

Il mio posto auto é situato nell'area condominiale di detto condominio e come tale partecipa, o dovrebbe partecipare, in parte, alle spese della proprietà indivisibile a tutti i condomini ma non a quelle della proprietà comune indivisibile delle unità immobiliari della palazzina.

Questo in linea di massima la situazione come ho interpretato la situazione.

Nel 2013 é stato nominato un amministratore che ha iniziato a censire i vari condomini e ha convocato la prima assemblea, svoltasi il 25 del mese di maggio scorso (a cui non ho partecipato e per la quale non ho delegato nessuno).
La delibera dell'assemblea ha adottato le spese indicate dall'amministratore.

La cosa che non mi trova d'accordo su tale delibera é l'attribuzione delle spese per i proprietari, come me, di soli posti auto.

In particolare in tabella generale (tabella A) sono state inserite spese che, a mio modo di vedere, non sono legittime o penso possano non esserlo.

Mi riferisco alle spese dell'acqua condominiale che sono state attribuite a tutti i proprietari sull'assunzione, come riferisce l'amministratore, che questa é utilizzata anche dalla società incaricata della pulizia dell'area condominiale e quindi come tale di utilità per tutti i condomini.

Io ho obiettato che Il mio posto auto non é dotato di impianto idrico da cui posso utilizzare l'acqua e che quella utilizzata dalla società di pulizie é comunque contabilizzate nelle spese ( come sapone, ramazze ecc.).

Inoltre sono state attribuite in tabella A le spese per l'assicurazione della palazzina che é parte del condominio ma che non mi riguarda o non dovrebbe riguardarmi: il mio posto auto é completamente indipendente da detta palazzina, non condividendone muri, tetti o tutte quelle strutture e impianti citati nel regolamento e facenti parte di proprietà comune indivisibile per i soli condomini delle unità immobiliari della palazzina.

Le uniche spese che riconosco sono quelle elettriche, relative alla barra che regola l'accesso al passo carrabile per le vetture, quelle relative al cancello pedonale, citato nel regolamento e quelle delle pulizie dell'area cortilizia in cui insiste il mio parcheggio.

Desidererei sapere se ci sono gli estremi per ritenere nulla la delibera assembleare (in quanto incide su miei diritti individuali) o annullabile per non corretta interpretazione del regolamento condominiale o altro.
Se ci sono gli estremi per una delle due ipotesi ( nullità o annullabilità) come dovrei procedere?
Mi sembra che per impugnare la delibera ci sono 30 gg. dalla data dell'assemblea.
Quali sono i costi prevedibili?

Grazie.



RISPOSTA



Premesso che un regolamento condominiale di origine contrattuale, deve essere interpretato ai sensi dell'articolo 1363 del codice civile.

Art. 1363 del codice civile. Interpretazione complessiva delle clausole. 

Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo il senso che risulta dal complesso dell'atto.


Se nel regolamento si fa una distinzione tra proprietà comuni indivisibili a tutti i condomini e proprietà comuni indivisibili alle sole unità immobiliari della palazzina.
Se oggetto della comunione condominiale sono sia gli appartamenti che i posti auto e se i titolari di posti auto non coincidono necessariamente con i titolari degli appartamenti … tanto premesso e considerato, dovendo interpretare in modo sistematico ed organico il regolamento, quale interpretazione attribuire se non quella esposta nella tua email ?

“Il regolamento di condominio, che allego, distingue le proprietà comuni indivisibili a tutti i condomini (io intendo proprietari di unità immobiliari appartamenti e posti auto, cioé tutti coloro che hanno una qualche proprietà nel condominio) e quelle comuni indivisibili alle sole unità immobiliari della palazzina (io intendo i soli proprietari di appartamenti della palazzina)”.

Se siamo d'accordo sul teorema (e non vedo come non si possa essere d'accordo) dobbiamo essere d'accordo anche sui corollari !
Primo corollario del teorema: il principio della proporzionalità tra la spesa condominiale e la diversa utilità per i vari condomini, come previsto dall'articolo 1123 II comma del codice civile.

“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Secondo corollario: la delibera di assemblea condominiale può essere impugnata dinanzi al tribunale civile, in quanto adottata in violazione di un fondamentale principio di diritto del codice civile, ossia il principio della proporzionalità tra la spesa condominiale e la diversa utilità per i vari condomini, come previsto dall'articolo 1123 II comma del codice civile.

Nullità o annullabilità ?
Secondo la Cassazione Civile Sez. Unite, sentenza 4806/05, la nullità è riservata alle ipotesi più radicali, quali le deliberazioni prive di elementi essenziali, quelle con oggetto estraneo alle competenze dell'assemblea (riguardanti diritti soggettivi dei singoli condomini), quelle con oggetto illecito.
In ogni altro caso la deliberazione sarebbe semplicemente annullabile.

Nel tuo caso, è corretto parlare di delibera annullabile, quindi la relativa impugnativa sarà assoggettata al termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art. 1137 codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.