Spese di ripartizione per il rifacimento del tetto in un edificio condominiale con tre comproprietari





Gent.ssimi,il quesito che vi pongo è relativo alle spese di ripartizione per il rifacimento del tetto in un edificio condominiale con tre comproprietari. la casa è divisa cosi: al piano terra si trovano dei garage (autofficina) che occupano tutta la superfice dell'immobile e anche una vasta area in quanto il solaio si trova ad una altezza di 5mt circa (superiore quindi a i 3 circa degli appartamenti. Quattro appartamenti tutti di pari metratura di cui due si trovano direttamente sopra l'officina, gli altri due sono mansarde, vi è inoltre un area comune andito/scala che porta dal primo piano sino le mansarde. il propietario numero 1 è possessore dell'intera officina (piano terra) e di due appartamenti posti entrambi su un lato della casa uno al primo piano, l'altro una mansarda ancora grezza non abitata e non riscaldata. il numero 2 possiede un appartamento al primo piano. il numero 3 (che sarei io) la restante mansarda. (gli appartamenti dei propietari numero 2 e 3 si trovano si trovano sul lato opposto a quelli di propieta del numero 1.) detto ciò come devono essere ripartite le spese di rifacimento del tetto intero?



RISPOSTA



In materia di ripartizione delle spese per la ricostruzione del tetto, sono previste due scuole di pensiero giurisprudenziale, che muovono i passi entrambe dalla circostanza per cui ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, il tetto è una parte comune dell'edificio.

L'art. 1117 del codice civile prevede quanto segue: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune…".

Come si dividono le spese per le parti comuni dell'edificio ? In base alle tabelle millesimali, risponderebbe la prima scuola di pensiero. L'art. 1123 del codice civile prescrive infatti che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Il legislatore prevede il terzo criterio di cui all'art. 1123 del codice civile, ovvero quello dell'utilità derivante dall'uso della cosa comune. Tanto premesso, la seconda scuola di pensiero, prevede che laddove un tetto non copra indistintamente tutte le proprietà esclusive del condominio, le relative spese per gli interventi di manutenzione dovranno essere poste a carico dei condomini che beneficiano delle porzioni di tetto oggetto degli interventi manutentivi, in quanto fungono da protezione delle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva.

Posso citare la sentenza del tribunale di Monza sez. I, del 09.09.2008 “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne: la disposizione in parola, infatti, rileva nel caso in cui il tetto non copra tutte indistintamente le proprietà esclusive del condominio. Nel tuo caso, dobbiamo fare riferimento al criterio dell'uso differenziato della cosa comune, per cui le spese del tetto o della porzione di tetto saranno determinate e sopportate dai condomini che hanno le loro proprietà esclusive al di sotto di quella porzione di tetto.

 

 

È possibile che per raggiungere più rapidamente a una soluzione si effettuino i lavori solo sulla meta di tetto che copre la mia mansarda e l'area comune, in quanto la mansarda del primo propietario non ha urgenza di tali lavori, come saranno suddivise in tal caso le spese?



RISPOSTA



E' possibile giuridicamente, è auspicabile per trovare rapidamente una soluzione al problema, ovviamente le spese saranno suddivise in base al criterio dell'uso e dell'utilità del tetto.
Il primo proprietario, non essendo interessato da quella porzione di tetto, non parteciperà alle spese.

 

 

Insieme alla copertura e alle altre opere che salvaguardano la casa ho intenzione di migliorare l'isolamento termico del tetto gli altri propietari non vogliono partecipare alle spese aggiuntive che questo comporta, devo pagare solo io per questo miglioramento?



RISPOSTA



In questo caso, l'intervento deve riguardare la totalità del tetto … non avrebbe senso isolare soltanto la parte del tetto posta al di sopra della propria testa …
Occorre deliberare l'isolamento termico in assemblea, in base all'articolo 1136 del codice civile.

Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. 
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. 

Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. 

 

In caso di risposta affermativa, visto che sono previsti delle detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di ristrutturazione atti a conseguire un risparmio energetico, ho diritto solo io ad usufruire di tale detrazione fiscale?vi ringrazio per l'attenzione cordiali saluti.



RISPOSTA



In ogni caso, non avresti diritto di godere interamente delle detrazione del 65%, quand'anche sopportarsi integralmente tu la spesa, in quanto il tetto, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, è un bene comune per legge e non un bene di proprietà esclusiva, anche se in alcuni casi può essere di maggiore utilità per l'uno anziché per l'altro condomino.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.