Un insieme di villette a schiera deve essere considerato un condominio





Vi chiedo consulenza per un problema con un vicino di casa. Abito in un complesso di 8 villette a schiera con giardinetti non di proprieta' ,ma in uso esclusivo. Il proprietario della villetta di testa ha apportato modifiche alla facciata,visibili anche dalla strada di accesso al complesso, ponendo una caldaia, gia' da una decina d'anni, e ora anche un tubo di scarico di una caldaia a pellets che va da terra a cielo (almeno 5 metri di lunghezza). In ultimo hanno costruito nel giardino,che risulta essere sopra i garages, una casetta in legno (2metri x 3metri circa). Sotto la casetta hanno gettato un piano in cemento e anche su due lati della stessa ci sono due muri contenitivi sempre in cemento (spessore 7/8 centimetri).

Vi chiedo se e' possibile fare tutto cio' senza l'approvazione degli altri proprietari,in particolare per quello che riguarda la facciata. Inoltre: e' possibile che abbiano presentato qualche progetto in comune senza le firme degli altri cinque proprietari? Vi ringrazio anticipatamente. Distinti saluti



RISPOSTA



Un insieme di villette a schiera può essere considerato un condominio? La risposta è sicuramente positiva, oggi, grazie alla legge di riforma del condominio che ha esteso l'applicazione delle norme sul condominio anche ai così detti condominii orizzontali (cfr.art. 1117-bis del codice civile).
La riforma del condominio ha accolto le precedenti conclusioni della Corte di Cassazione, che avevà già nel 2005, affermato quanto segue: “si ha condominio anche nel caso di compendi composti da più edifici autonomi, ma che sono caratterizzati dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, come per esempio [....], le reti viarie interne, i giardinetti, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali: per cui in tali casi si configura l'ipotesi di cui agli artt. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ. (Cassazione Civile, sez. II, sentenza del 18 aprile 2005 n. 8066).

Tanto premesso e considerato, poiché i giardinetti, sebbene in uso esclusivo, sono di proprietà comune ai titolari della villette, non è possibile, in via autonoma, porre in essere innovazioni tali da ledere il decoro architettonico del “condominio orizzontale”, in particolare della facciata.

In tema di condominio negli edifici ciascun partecipante può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune. (Cass. Sez. II, n. 14474 del 30.06.2011)

ARTICOLO 1120 DEL CODICE CIVILE, ULTIMO COMMA
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Non solo …
La casetta di legno e la gettata di cemento dovevano essere approvate con la maggioranza di cui all'articolo 1136 II comma del codice civile.

“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio”.

Come hanno fatto senza le vostre firme ?
Non lo so …
Possono avere falsificato le firme oppure magari si tratta di un abuso edilizio al 100%.
Passi la casetta di legno … ma la colata di cemento doveva essere approvata dalla maggioranza dei titolari delle villette a schiera.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.