Differenza delibera nulla e delibera annullabile dell'assemblea condominiale





Vivo in un parco condominiale,recintato,costituito da 6 condomini con 60 famiglie. Ha due ingressi principali distanti tra di loro di un cinquantina di mt. Fin dagli anni '70,ossia da quando è stato costruito il parco,uno degli ingressi è stato dotato di cancello per l'ingresso di automobili ed un cancelletto pedonale,ambedue con apertura manuale e mai utilizzati appieno,infatti soltanto quello adibito per i veicoli era usato anche per i pedoni e restava aperto sia di mattina che di sera. L'altro ingresso principale,come un altro ingresso pedonale interposto tra i due, era stato lasciato dai costruttori con i soli muretti che delineavano dei cancelli da installare (forse) in un futuro non ben definito. Soltanto in un giorno del LUGLIO 2014,iniziano i lavori per l'installazione dei cancelli elettrici, per l'ingresso dei veicoli e cancelli ad apertura manuale, per i pedoni. Senza che abbia saputo niente. Il giorno successivo,durante i lavori di installazione, l'amministratore del supercondominio   fece recapitare dei documenti che delineavano i lavori che si andavano ad eseguire. Che dal fondo cassa si era presa la somma che serviva per l'acquisto dei cancelli e che occorreva un restante pagamento per i telecomandi e chiavi. (Pagamento tuttora non versato perchè attendo ancora delle risposte). Inoltre nei lavori non veniva presa in considerazione né l'installazione di un citofono esterno e neanche di un sistema di apertura. Stranamente la data del preventivo dei cancelli riportava la data del 2012. In questo lasso di tempo non ho mai ricevuto un avviso dal capo condomino, del mio condominio,o dall'amministratore del Supercondominio.
Sono state richieste,all'amministratore pro tempore del parco,le delibere delle spese di cassa e quella per l'acquisto dei cancelli,senza mai avere risposta. Solo nel GIUGNO 2015 sono riuscito ad ottenere una nuova assemblea del Supercondominio al fine di consentire la ratifica e/o la modifica delle opere già eseguite di installazione dei cancelli. La nuova assemblea, in seconda convocazione,avvenuta con regolare avviso comunicato a tutti i condomini, cui sono intervenuti o rappresentati per delega nr.22 condomini su un totale di nr.60 convocati,non ha fatto che riconfermare i lavori già eseguiti. Pertanto, la pretesa dei 58 restanti condomini..."di dare per accettato l'esito delle risultanze dell'assemblea suddetta e in accettazione dello stato dei fatti considerare cessata ogni contestazione",non posso accettarla perchè è mia convinzione di essere stato leso nei miei diritti.
La mia domanda che desidero porvi a cui vorrei un parere legale è la seguente. Essendo proprietario di appartamento, la negazione del citofono e apertura del cancello elettrico,da parte dall'amministrazione del Supercondominio,limita in qualche modo, il pieno diritto di godimento alla proprietà?
Non esistendo le delibere che regolarizzano le spese effettuate, con modalità di pagamento e prelievo dal fondo cassa,renderebbe un illecito?
- Non esistendo un regolamento del Supercondominio,le delibere sono nulle o annullabili?
- Quali azioni devo intraprendere per annullare le delibere del supercondominio?
Tenendo conto di non poter impugnare le delibera fatta in assemblea essendo decorsi i 30 giorni.
Distinti Saluti



RISPOSTA



Dal contenuto della tua email, mi rendo conto che hai già un'infarinatura sull'argomento in questione. In particolare sei perfettamente al corrente circa la differenza tra delibere nulle e delibere annullabili, quindi impugnabili nei trenta giorni ex lege, a pena di decadenza.
Perché il nocciolo della consulenza è tutto qui …

… quando scrivi “non posso accettarla perchè è mia convinzione di essere stato leso nei miei diritti” … quali diritti ? Lesione dei diritti soggettivi individuali di proprietario sui servizi comuni ?! In tal caso la delibera sarebbe nulla e non annullabile !

Ed allora entriamo “in medias res”: cosa ci dice la nota sentenza del Tribunale, Torino, sez. III civile, sentenza 01/04/2014 n° 2396: “sono nulle, in tema di edificio condominio, quelle delibere assembleari che siano prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea, ancora quelle delibere che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino, ed infine quelle invalide in relazione all’oggetto.

La delibera che intendi impugnare è nulla (o quanto meno potrebbe essere considera nulla dal tribunale adito) in quanto:

- in modo illecito va ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni, come il diritto individuale ad avvalersi di un citofono e dell'apertura del cancello elettrico. Pleonastico sottolineare come questi diritti individuali su cose e servizi comuni siano legate a doppio filo ad esigenza di sicurezza della proprietà comune e della proprietà privata, quindi ad aspetti di ordine pubblico !

- A mio parere, questa facoltà di ratifica ex post, da parte dell'assemblea, di una decisione giuridicamente priva dei presupposti giuridici, presa dall'amministratore, rende la delibera nulla a causa dell' “oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea”. L'assemblea non ha il potere di ratificare comportamenti e decisione ai limiti dell'appropriazione indebita e quindi del penalmente rilevante !!!

La delibera dovrebbe autorizzare preventivamente la spesa … ha natura autorizzatoria non di ratifica, salvo le spese di estrema urgenza.
Le spese di estrema urgenza (i così detti “atti conservativi” di cui all'articolo 1130 numero 4 codice civile) possono poi essere ratificate dall'assemblea.
Quale estrema urgenza ci potrebbe essere, in presenza di un preventivo datato 2012 e di conseguenti lavori effettuati oltre 24 mesi dopo ?!
Una delibera nulla per incompetenza relativa all'oggetto !!!
Non ci sono dubbi …

Le altre irregolarità citate nella tua email sono invece cause di annullabilità (ossia l'assenza dello specifico regolamento) e non di nullità.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.