Regolamento condominiale prevede che è vietato lasciar vagare animali





Buongiorno da alcuni anni ho acquistato un appartamento in città, al primo piano rialzato. Ora ho preso due gatti, maschio e femmina sterilizzati e vaccinati. Tramite una scaletta in legno che ho costruito scendono dal balcone nel giardino condominiale, per poi rientrare a loro piacimento. Alcuni condomini si stanno lamentando del fatto che i gatti circolano liberamente. Fanno appello a un articolo del "Regolamento di condominio" in cui si stabilisce che "è vietato lasciar vagare animali di qualsiasi genere nei cortili, giardini comuni e privati, nel giroscale e nelle parti comuni". Nel contratto di compravendita dell'appartamento, da me sottoscritto, non vi è alcun riferimento alla presa visione-accettazione del regolamento condominiale, per cui io non ne ero al corrente.

Il Comune di Bolzano, ove risiedo, ha emesso un regolamento sugli animali domestici ma senza alcuna indicazione riguardante i gatti di proprietà tenuti liberi.

I quesiti che pongo sono i seguenti:

1) Il mancato inserimento nel contratto di acquisto del riferimento al regolamento condominiale, può preservarmi dall'obbligo di rispettare la clausola relativa agli animali di cui sopra? Se si, in che modo si esplica a livello giuridico-amministrativo questa mia facoltà, affinché io possa essere considerato in regola? Serve una nuova decisione-ratifica condominiale, una modifica del regolamento o altro?



RISPOSTA



Se si tratta di un regolamento di origine contrattuale, ossia predisposto dall'originario costruttore del condominio, esso doveva essere quanto meno citato, se non allegato al rogito di compravendita, per avere effetti coercitivi nei tuoi confronti.
Del resto, si tratta di nozioni fondamentali della giurisprudenza di Cassazione.

Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 31.07.2009 n. 17886: “Il regolamento contrattuale è vincolante per l'acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell'atto di acquisto Sono vincolanti per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, le clausole del regolamento di condominio di natura contrattuale, quindi anche quelle clausole concernenti limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di proprietà esclusiva.
Non è necessario che l’atto di acquisto dell’immobile riporti per esteso il regolamento condominiale, ma è sufficiente che venga in esso richiamato di modo che le sue clausole rientrino per perfectam relationem nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto”.


Ma attenzione: se il regolamento di origine contrattuale è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari prima della data del rogito, esso è vincolante anche se non è stato citato/allegato al rogito medesimo.
Devi quindi controllare che

-si tratti di regolamento di origine contrattuale oppure assembleare
-non sia stato trascritto nei pubblici registri.

Come rendere vincolante tale regolamento nei tuoi confronti ?
Con una delibera assembleare ad hoc, avente ad oggetto la problematica dei gatti di proprietà di Tizio … a patto che tali gatti creino problemi di igiene o di altro tipo !!!



2)La facoltà di detenere animali domestici, di cui l'art. 1138 del C.C., può essere estesa all'intera sfera etologica del gatto, ovvero alla sua libertà di movimento anche al di fuori degli spazi esclusivi del singolo condomino, tenuto conto dei principi sanciti per le colonie feline? (purché ovviamente ciò non comporti rischi e danneggiamenti a cose o persone).
3) In definitiva, sono in regola se faccio circolare liberamente i miei gatti?Cordiali saluti



RISPOSTA



Salvo il caso in cui il regolamento, non citato nel rogito, sia di origine contrattuale e sia stato regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari, un regolamento condominiale di origine assembleare non può impedire la detenzione di animali domestici, quindi anche di gatti, a seguito della riforma del condominio.
… e poiché i gatti non volano … è ovvio che devono anche transitare nelle parti comuni dell'edificio, come il giardino condominiale.

Tanto premesso, il gatto non deve certamente arrecare danno ai condomini oppure causare sporcizia nelle parti comuni dell'edificio. In tal caso sarebbe comunque applicabile l'articolo 844 del codice civile, in materia di immissioni.
In concreto, un gatto che sporca le parti comuni dell'edificio oppure che crea problemi di igiene pubblica … può essere allontanato dall'edificio condominiale, ai sensi dell'articolo 844 del codice civile, nonostante la riforma del condominio.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.