Ripartizione spese di manutenzione dei pavimenti delle terrazze





Il ns. condominio è costituito da quattro palazzine nettamente separate fra loro.

Il regolamento (contrattuale) di condominio recita  testualmente: "Le spese di conservazione e manutenzione dei pavimenti posti  sulle terrazze date in uso esclusivo; saranno cosi ripartite: ½ della spesa sarà a carico del condomino avente l'uso esclusivo della terrazza, l'altra metà sarà ripartita fra i condomini del corpo di fabbrica interessato in base alla tabella A ".
Le terrazze, date in uso esclusivo, sono in parte lastrico solare cioè anche copertura dei piani sottostanti, e in parte lastrico solare aggettante, che non costituisce copertura dei piani sottostanti.
Si sono verificati danni all'appartamento sottostante le terrazze, e l'Amministratore ha ipotizzato un riparto  spese che ha suscitato  qualche perplessità nei condomini.

A -   Ha calcolato tutta l'area delle terrazze come lastrico solare di copertura, non tenendo conto della parte aggettante.
B-  Ha ripartito la spesa per metà a carico dei proprietari delle terrazze e per metà a carico solo degli appartamenti sottostanti l'area di copertura delle terrazze, escludendo dal calcolo di questo 50% i proprietari delle terrazze, il regolamento di condominio non sembra escludere l'addebito della spesa del secondo 50% anche ai proprietari delle terrazze, inoltre quel riferimento al corpo di fabbrica interessata in base alla tabella A, sembrerebbe includere nel riparto spese tutta la palazzina e non solo la parte sottostante  la zona interessata dai lavori.

Cosa si deve intendere per  corpo di fabbrica?
Vi ringraziamo per i chiarimenti che vorrete fornirci



RISPOSTA



A) Trattasi di evidente errore materiale – funzionale. La differenza ontologica tra una terrazza aggettante ed un lastrico solare è tutta nella sua funzione. Ad ogni modo, l'errore è talmente evidente che il punto A della presente consulenza, non è il nodo fondamentale della presente vertenza.

B) Altro errore materiale evidente. Per corpo di fabbrica dobbiamo intendere la singola palazzina. Il proprietario esclusivo della terrazza è anche proprietario di una unità immobiliare del corpo di fabbrica, ossia della palazzina, quindi deve partecipare pro quota anche all'ulteriore 50% di spesa (oltre al 50% che è a suo carico).

C) Confermo l'interpretazione del regolamento condominiale e ti spiego dove nasce l'errore dell'amministratore di condominio. Leggiamo la seguente norma del codice civile.

Art. 1126 del codice civile. Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


Con sentenza n. 2821 del 16.7.1977, ribadita dalla sentenza n. 11449 del 19.10.1992, la Cassazione ha stabilito, in materia di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, che, quando un condomino è proprietario esclusivo del lastrico e questo copre l’appartamento del medesimo condomino, sorge l’obbligo della doppia contribuzione nelle spese: per un terzo, nella qualità di utente esclusivo del lastrico o terrazza di copertura, e poi in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico o terrazza, nella qualità di proprietario dell’unità immobiliare medesima.

L'amministratore ritiene di operare diversamente dalla prassi prevista dalla Cassazione per l'articolo 1126 del codice civile, soltanto perché il regolamento condominiale prevede quote differenti dalla legge !
Niente di più sbagliato ! Hai perfettamente ragione in quanto … la Cassazione conferma la tua interpretazione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.