Attività di B&B all'interno del condominio. Lesione interesse alla sicurezza e tranquillità degli altri condomini





Ho richiesto ad un condomino che ha adibito due appartamenti ad esercizio di affittacamere di cessare l'attività commerciale intrapresa perchè nel caso in cui il fabbricato non adempia una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazione differenti,ad un tempo ad abitazione e a un esercizio commerciale,il criterio,dell'utilità sociale,cui è informato l'art.844 del codice civile,impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini,privilegiando,alla luce dei principi costituzionali art 14-31 e 47 della Costituzione le esigenze personali di vita,rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali,attività che non sono compatibili con i concetti di quiete,tranquillità e sopratutto di sicurezza,assolutamente meritevoli di tutela di un immobile destinato a civile abitazione. Ho evidenziato,inoltre, che il codice civile,come interpretato dalla costante giurisprudenza,richiede che il singolo condomino si astenga dal porre in essere tutte quelle attività che possono pregiudicare il godimento degli altri condomini,tanto della proprietà comune quanto della proprietà esclusiva. Ciò include,naturalmente,l'obbligo di astenersi dal ledere la tranquillità e la sicurezza degli altri. Ne da conferma l'art.1117 quater del nuovo codice condominiale. Il continuo vai vai a tutte le ore del giorno e delle notte di soggetti estranei alla compagine condominiale nelle scale ,senza ascensore, è tale da menomare la tranquillità e sicurezza degli altri tanto più che il titolare una volta consegnata la chiave del portone e di casa se ne va via lasciando nei guai gli altri. Preciso che non voglio proibire l'attività intrapresa nella proprietà esclusiva ma l'uso pericoloso e improprio di un bene comune. Possiamo inviare una diffida oppure richiedere un provvedimento cautelare dimostrando l'esistenza di un grave pregiudizio alla tranquillità e sicurezza dei condomini.



RISPOSTA



Le tue argomentazioni sono pienamente condivisibili, ma al momento la giurisprudenza non ha ancora adottato una “posizione” univoca; secondo la Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/11/2014 n° 24707, lo svolgimento dell'attività di affittacamere non è di per sé incompatibile con una clausola del regolamento condominiale che preveda l'uso esclusivo come privata abitazione: ciò tuttavia con la precisazione che il condomino - o gli altri condomini - potrebbero dar prova del fatto che l'esercizio di una tale attività sia lesiva dei loro interessi. L'avvio di un B&B in condominio, non comporterebbe nessun cambio di destinazione d'uso a fini urbanistici, anzi la definizione di civile abitazione rappresenterebbe un presupposto per lo svolgimento dell'attività. L'attività di B&B è quindi definita dalla Cassazione, come un'attività lavorativa a carattere saltuario e a conduzione familiare, quindi compatibile con la realtà condominiale.
Circa un anno dopo, la Corte di Cassazione, con sentenza 7 gennaio 2016 n. 109 ha modificato la sua posizione giurisprudenziale: nel caso sottoposto all'attenzione dei supremi giudici, la corte di cassazione ha vietato l'attività di Bed and Breakfast in quanto la stessa presuppone un cambio della destinazione d'uso, non permesso dal regolamento condominiale.

Alla luce di una giurisprudenza ondivaga … quale decisione adottare ?
Innanzitutto esaminare il regolamento condominiale per verificare se l'attività di affittacamere è considerata espressamente ammissibile o meno.
Nel silenzio del regolamento condominiale, è possibile diffidare il condomino che gestisce un'attività di B&B all'interno del fabbricato condominiale (può farlo sia l'amministratore che il singolo condomino), a patto di dimostrare la lesione effettiva degli interessi alla tranquillità e sicurezza degli altri condomini. In caso di contenzioso dinanzi al tribunale civile, l'onere della prova della lesività dell'attività di B&B, ricadrà interamente sul soggetto che ha proceduto alla preventiva diffida.

A disposizione per chiarimenti.



Aprire un B&B in condominio non è possibile se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso differenti da quella abitativa





Buon giorno mi servirebbe conoscere la normativa in materia di B&B, affittacamere, locazione giornaliera immobili effettuata tramite un sito internet ed il Rapporto con il Condominio ed il Regolamento Condominiale. In particolare, nel complesso di cui alla presente consulenza è prevista una normativa che indica solo "Gli appartamenti sono destinati a locali di civile abitazione".
Vorrei per cortesia conoscere l'orientamento giurisprudenziale e quale possa essere la soluzione per impedire l'affitto giornaliero degli immobili. Preciso che risulterebbe che alcuni immobili abbiano altresì un servizio di consegna del cambio biancheria non so questo come possa essere utilizzato casomai per valutare l'utilizzo commerciale del bene...



RISPOSTA



In assenza di un intervento del legislatore nazionale, siamo difronte al così detto far west delle locazioni social, dei B&B e degli asili nido all'interno dello stabile condominiale.

Il far west nasce dal fatto che la Cassazione non ha ancora preso una posizione univoca circa la legittimità o meno di tali fattispecie, nel silenzio del regolamento condominiale.

Abbiamo sentenze favorevoli al B&B selvaggio, come la Cassazione 20 novembre 2014 n. 24707 ed altre più recenti sentenze svaforevoli come la sentenza del 7 gennaio 2016 n. 109.
quest'ultima sentenza fa proprio al caso tuo … se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso differenti da quella abitativa, non è possibile procedere con attività commerciali occasionali e non !!!
Tali fattispecie, secondo la Cassazione del 2016, presuppongono un cambio di destinazione d'uso non consentito dal regolamento condominiale che prevede appunto quanto segue: "Gli appartamenti sono destinati a locali di civile abitazione"; la destinazione commerciale tipica del B&B sarà assolutamente vietata !

Stesso discorso per quanto riguarda gli affitti social della sharing economy; rappresentano un cambio di destinanzione d'uso non consentito dal regolamento condominiale quindi superabile soltanto con l'unanimità dell'assemblea condominiale.

Anche se le sezioni unite della Cassazione non si sono mai pronunciate in materia, la recente giurisprudenza riconosce in pieno le tue ragioni, in particolare con la sentenza della cassazione del 7 gennaio 2016 n. 109.

Stante le finalità commerciali di questo far west non dettagliatamente disciplinato dal legislatore, considerato quanto previsto dal tuo regolamento condominiale, ritengo che soltanto l'assemblea condominiale all'unanimità possa autorizzare tali fattispecie locative occasionali e non.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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