Spese rifacimento vespaio condominiale





Buon giorno, sottopongo il seguente quesito. Mi occorre un parere legale, suffragato da riferimenti giurisprudenziali e sentenza relativo alla seguente circostanza. Il condominio chiede ad un legale il parere in ordine alla suddivisione delle spese relative alle cantine condominiali. Premetto quanto segue. Non tutti i condomini hanno le cantine nel condominio. Il locale cantine negli ultimi anni ha avuto notevoli infiltrazioni ed è in uno stato di perenne "allagamento" allorquando piove. Alcune cantine dei condomini sono anni che sono inutilizzabili in quanto "all'acqua". Ho una perizia di un tecnico, che Vi posso allegare, che consiglia due interventi uno più risolutivo e l'altro meno. alcuni condomini hanno delle cantine più sopraelevate e non hanno infiltrazioni, altre invece ne hanno, altri, ancora non hanno cantine. Il parere deve poter riferire come avviene la ripartizione ed in base a quale normativa e giurisprudenza in quanto non vorrebbero pagare le spese chi non ha la cantina o chi non ha la cantina allagata ma altri ritengono che trattandosi di interventi che riguardano le fondamenta debbano corrisponderVi tutti. Attendo Vs riscontro. Grazie



RISPOSTA



Come ti accennavo ieri sera, la questione non è stata mai affrontata a tutto tondo dalla giurisprudenza; probabilmente perché, a mio sommesso modo di vedere le cose, la questione è più concreta di quanto si possa pensare. A voler essere concreti al massimo, dobbiamo distinguere le fondazioni del fabbricato condominiale (bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 [1] comma I numero 1), dal vespaio.
Se ci sono infiltrazioni, il vizio non riguarda le fondamenta ma il vespaio !!!
Cos'è il vespaio di un edificio condominiale ? Si tratta dell'intercapedine posta tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato.
Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014), il vespaio quale intercapedine posta tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato, è da ritenersi di proprietà comune, salvo non risulti diversamente dai titoli d'acquisto. E' bene comune in considerazione della sua destinazione!
Secondo la Cassazione il regime condominiale del vespaio dipende dalla collocazione del medesimo in quanto esso è destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato condominiale.

Tuttavia sempre secondo la Cassazione, se nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto è specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione non sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, ma vanno addebitate al proprietario del vespaio medesimo.

Mutatis mutandis, la giurisprudenza in materia di vespaio condominiale, potrebbe essere applicata anche alle cantine private che fungono da intercapedine tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale ed il piano terra (primo piano).

Tanto premesso, se ci sono infiltrazioni, il problema non è da ricercare nelle fondamenta dell'edificio (ovvio … non è necessario essere ingegneri per capirlo … ) ma nel vespaio, ossia l'intercapedine di cui sopra, in comunione tra tutti i condomini.

Saranno effettuati dei lavori, giusto ?

La spesa relativa al rifacimento del vespaio sarà addebitata a tutti in ragione del millesimi. La spesa relativa alle cantine, essendo le stesse di proprietà privata (non sono bene comune ai sensi dell'articolo 1117 [1] del codice civile) sarà addebitata ai singoli proprietari, in ragione della metratura delle cantine.

Il perito che hai incaricato, ci dirà qual è la percentuale di spesa inerente i lavori al vespaio, lavori necessari per rimediare alle infiltrazioni, e qual è la percentuale di spesa addebitabile ai singoli proprietari delle singole cantine.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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