L'amministratore per firmare un contratto di appalto di servizi o lavori condominiali deve essere previamente autorizzato dall'assemblea condominiale





Gentile avvocato, ti chiedo: esiste una norma che impone l'obbligo all'amministratore del condominio di ottenere la previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, prima di firmare un contratto di appalto di servizi-lavori privo del requisito dell'urgenza ?

RISPOSTA



La norma è l'articolo 1130 del codice civile, esaminata “in negativo”, come la pellicola di una vecchia fotografia. L'articolo 1130 del codice civile detta i confini del potere autonomo dell'amministratore; per tutto il resto, occorre la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale. Questa tesi è confermata dalla giurisprudenza, in particolare dalla sentenza del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Casoria dell'01.02.2013 che ha ritenuto legittima l'opposizione del Condominio, a fronte di un amministratore che aveva stipulato i contratti di fornitura senza autorizzazione assembleare, esuberando i confini di cui all'articolo 1130 del codice civile.
In particolare, il tribunale di Napoli ha inquadrato la fattispecie trattata, nell'alveo dell'art. 1711 codice civile ossia i "limiti del mandato", ritenendo che il contratto stipulato dall'amministratore del condominio con il fornitore, senza autorizzazione assembleare, non fosse nullo e/o annullabile, bensì semplicemente non opponibile al condominio committente.
Il contratto di fornitura, in pratica, se lo paga l'amministratore con i suoi soldini … non con le risorse del bilancio condominiale !!! Esattamente come per un contratto firmato dal mandatario che esorbita i limiti del mandato, il contratto firmato dall'amministratore, senza autorizzazione dell'assemblea, rimane in capo all'amministratore da un punto di vista patrimoniale … salvo successiva ratifica del condominio.

A conferma di ciò, possiamo citare la sentenza della Corte di Cassazione 10 marzo 1995, nr. 2802: “in mancanza di ratifica, il negozio compiuto dal mandatario eccedente dai poteri ricevuti dal mandante non è né nullo né annullabile, ma solo inopponibile nei confronti del mandante ed i suoi effetti si producono nel patrimonio del mandatario, che li assume a suo carico ed ha l'obbligo di tenere indenne il mandante da qualsiasi pregiudizio che possa derivare per il suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione di quel negozio" (Corte di Cassazione 10 marzo 1995, nr. 2802).
Di conseguenza, come precisato dal tribunale di Roma, sez. V, sentenza 4 maggio 2010, n. 9812, il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio, è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 del codice civile, limiti che possono essere superati solo se l'assemblea conferisce maggiori poteri”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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