Atto di divisione del giardino condominiale tra tutti i condomini a mezzo scrittura privata





vivo in una palazzina composta da 5 appartamenti (1 di mia proprietà) e varie parti comuni tra le quali un giardino (che non è mai stato coltivato, quindi da più di 30 anni è abbandonato) e che noi tutti proprietari vorremmo, con una scrittura privata, dividere in parti esattamente uguali per poter ognuno di noi usarlo come meglio crede; è sufficiente una scrittura privata con firma autenticata (da chi? ufficio comunale?) di tutti i 5 proprietari per poter poi vantare la proprietà esclusiva ciascuno della porzione di comune accordo assegnata o bisognerà procedere ad un regolare rogito notarile? Grazie infinite, a presto



RISPOSTA



Dobbiamo distinguere gli effetti di un negozio giuridico “inter partes”, dagli effetti “erga omnes”; mi spiego meglio !

Ai sensi dell'articolo 1350 I comma - numero 11, devono farsi per iscritto, a pena di nullità, gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari. Per iscritto, equivale a dire anche per scrittura privata semplice.
In concreto, una divisione del giardino comune, effettuata con scrittura privata semplice, a firma dei quattro comunisti, avrebbe esclusivamente efficacia inter partes, ossia tra gli stessi comunisti !
Non avrebbe effetti nei confronti dei terzi !

Art. 1350 del codice civile. Atti che devono farsi per iscritto.

Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie , il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione; 5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato ;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Ai sensi dell'articolo 1646 del codice civile, devono essere trascritti presso i pubblici registri immobiliari, gli atti di divisione che hanno per oggetto beni immobili.
Una scrittura privata semplice non può essere trascritta nei pubblici registri; possono essere trascritte nei pubblici registri immobiliari, soltanto le scritture private autenticate ovvero gli atti pubblici.

Affinché l'atto di divisione abbia effetti “erga omnes”, ossia nei confronti di tutti, anche per esempio nei confronti dei creditori del singolo condomino (!!!), occorre rivolgersi ad un notaio per l'autenticazione delle firme dell'atto di divisione ovvero per procedere con il rogito, ossia con un atto pubblico di divisione del giardino condominiale.

Art. 2646 del codice civile. Trascrizione delle divisioni.
Si devono trascrivere le divisioni che hanno per oggetto beni immobili, come pure i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto, i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti, e i verbali di estrazione a sorte delle quote. Si devono pure trascrivere la domanda di divisione giudiziale e l'atto di opposizione indicato dall'art. 1113, per gli effetti ivi enunciati.

Ai sensi dell'articolo 2657 del codice civile, una scrittura privata semplice non rappresenta un idoneo titolo giuridico per la trascrizione nei pubblici registri.
… e senza la trascrizione nei pubblici registri, il creditore del singolo condomino, nonostante la scrittura privata semplice, potrebbe procedere all'espropriazione dell'intero bene immobile indiviso (o quanto meno che risulta indiviso nei confronti dei terzi non comunisti).

Art. 2657 del codice civile. Titolo per la trascrizione.

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Le sentenze e gli atti seguiti in paese estero devono essere legalizzati.


A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

 

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