2 Consulenze:

1 - E' legittima la modifica a maggioranza del regolamento condominiale contrattuale





Un complesso immobiliare del 1989 è costituito da tre corpi di fabbrica, ciascuno con la propria scala, di tre piani ed è dotato di un regolamento di condominio con relative tabelle millesimali di carattere contrattuale in quanto è stato citato ed allegato ad ogni atto notarile di vendita da parte dell’impresa costruttrice.
Fra le varie unità immobiliari ce ne sono alcune che usufruiscono in maniera esclusiva di porzioni di lastrico solare. In merito a questo particolare, un articolo di tale regolamento recita testualmente: “Le spese relative al lastrico solare ed ai cortili vanno ripartite in base al valore delle unità immobiliari attribuendo 1/3 del costo ai soli appartamenti, che ne hanno l’uso esclusivo, e gli altri 2/3 a tutti i condomini prescindendo dalla ubicazione della parte oggetto di intervento. I lastrici solari o cortili che siano di uso esclusivo di un solo condomino saranno considerati alla stessa maniera, attribuendo il costo di 1/3 a colui che ne abbia l’uso esclusivo, gli altri 2/3 alla totalità del condomini secondo la tabella di cui all’art. 5”.

Si precisa che tale tabella è quella fondamentale della quota di comproprietà di ciascun condomino. Alcuni condomini hanno proposto la revisione del regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali, soprattutto in merito alla ripartizione delle spese relative ai lastrici solari intendendo attribuire tali spese alle unità immobiliari che si trovano sotto il lastrico solare oggetto di intervento (principio della verticale).

Naturalmente rimarrebbe a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo 1/3 della spesa mentre sarebbe suddivisa secondo il principio della verticale il rimanente 2/3 .

Quesito:
Per l’eventuale approvazione del nuovo regolamento, essendo quello precedente di natura contrattuale, continua ad essere indispensabile l’unanimità dei condomini, o è sufficiente, alla luce dell’ultima riforma, la maggioranza qualificata dei condomini?

RISPOSTA



Relativamente alla clausola “de quo”, continua ad essere necessaria l'unanimità dei condomini, ai fini della sua modifica-revisione.

Come sancito dalla corte di cassazione civile sentenza 943/1999, all'interno di un regolamento di origine contrattuale, occorre distinguere tra clausole contrattuali e clausole regolamentari che disciplinano l'uso dei beni comuni e pertanto risultano modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, del codice civile.
Facciamo un esempio, per chiarire bene la differenza: un regolamento di origine contrattuale prevede il divieto di giocare a palla nel cortile condominiale ovvero il divieto di stendere i panni sulla terrazza condominiale.
Trattandosi di divieti di natura regolamentare, nonostante siano normati all'interno di un regolamento di origine contrattuale, essi possono essere modificati-revocati anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, del codice civile.

Nel caso “de quo”, trattandosi di una clausola di natura convenzionale, attinente la ripartizione delle spese, normata all'interno di un regolamento di origine contrattuale, sarà necessaria certamente l'unanimità per modificare i termini del predetto articolo. Diversamente, la modifica approvata a maggioranza, sia pure qualificata, sarebbe affetta da nullità secondo quanto previsto dalla Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 15042 del 14 giugno 2013.

Né tanto meno si potrebbe fare riferimento all'articolo 69 delle disposizione di attuazione del codice civile, giacché non si tratta di una mera modifica delle tabelle millesimali e soprattutto, non ci sono i presupposti di fatto e di diritto indicati in tale norma di legge:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.



2 - Modifica all'unanimità del regolamento condominiale contrattuale che prevede che i soffitti dei balconi gittanti sono di proprietà comune





Buongiorno. Ho acquistato un appartamento circa 6 anni fa in un condominio dove vige ancora dopo tanti anni un regolamento contrattuale che all'Art. 3 relativo alle proprietà comuni recita:

Art. 3 PROPRIETA' COMUNI COSTITUISCONO PROPRIETA' COMUNI INDIVISIBLI
Le facciate in tutto il loro complesso (fatta eccezione dei parapetti interni dei balconi e dei terrazzi) e tutte le opere di protezione e di copertura del fabbricato (escluse le pavimentazione dei terrazzi di particolare proprietà)

Recentemente dai soffitti dei balconi gittanti del condominio si sono staccati pezzi di cemento per cui si è proceduto d'urgenza alla messa in sicurezza dell'immobile intervenendo su tutte le parti pericolanti. Seguiranno poi, appena possibile, i lavori di ripristino delle parti danneggiate. Preciso che io non traggo alcun beneficio dalle coperture di detti balconi in quanto il mio appartamento ha una sola finestra che si affaccia su una colonna dove non esistono balconi. Il giorno xxxxxxxxxxx ci sarà una assemblea condominiale che tra i vari punti all'ordine del giorno ne contiene due attinenti all'argomento di cui sopra:
1) Regolamento condominiale: modifica art. 3 Proprietà comuni limitatamente al punto di cui sopra.
2) Lavori di risanamento balconi e prospetti disamina ed approvazione preventivo-nomina tecnico.
Dato l'interesse dei proprietari dei balconi dubito che la modifica del regolamento possa essere approvata e se ciò avvenisse in quali termini dovrebbe avvenire e con quali modalità? Posso avvalermi dell'art. 1126 del codice civile per essere esonerato dalle spese relative al rifacimento dei soffitti dei balconi visto che io non godo di nessun beneficio della loro copertura? Come devo comportarmi in assemblea?
Grazie Distinti saluti

RISPOSTA



E' scontato che il regolamento condominiale non sarà modificato in assemblea, giacché si tratterebbe di novellare una clausola di natura contrattuale che potrebbe essere modificata soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria. Riporto la massima di una nota sentenza della Cassazione, a tal proposito:

La Corte di Cassazione, con sentenza del 15 giugno 2012, n. 9877, afferma quanto segue: nei regolamenti condominiali contrattuali, sono appunto di natura contrattuale (e, quindi, modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari) solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali o dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute nei regolamenti contrattuali, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modificate con delibere adottate a maggioranza. Nel tuo caso si tratta di clausola di natura contrattuale, contenuta in regolamento contrattuale ...
… occorre l'unanimità che non ci sarà mai !!!

Non si applica al caso "de quo", l'articolo 1126 del codice civile, giacché tale norma si applica ai lastrici, ossia il PIANO DI COPERTURA DELL'INTERO EDIFICIO. L'articolo 1126 c.c., in materia di ripartizione delle spese, non si applica ai balconi gittanti !

Inoltre, il regolamento contrattuale prevale sull'articolo 1126 del codice civile, come previsto dall'articolo 1139 quarto comma del codice civile:

“Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.

L'articolo 1126 del codice civile è una norma DEROGABILE dal regolamento contrattuale, qualora volessimo considerare per assurdo i balconi equipollenti al lastrico solare.

Come comportarti in assemblea ?

Che dire … io proverei ad arrampicarmi sugli specchi, cercando di applicare ugualmente l'articolo 1126 del codice civile, magari l'amministratore non è al corrente dell'articolo 1139 IV comma del codice civile … provaci, non si sa mai !!!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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