Responsabilità per infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di uso esclusivo





Il piano attico del ns. Palazzo è abitato da proprietari sempre pronti a farsi rimborsare dal condominio spese non dovute ed a far pagare al condominio i continui danni da essi causati, con la complicità dell'amministratore.
Tra questi vi sono infiltrazioni d'acqua provenienti dal loro terrazzo (o lastrico solare di uso esclusivo), che hanno gravemente danneggiato l'appartamento sottostante, il cui proprietario, con l'appoggio dell'amministratore, è sempre riuscito a farsi pagare continue riparazioni dal condominio, anziché imputarle ai proprietari dell'attico. Il risultato è che costui ha un appartamento molto malconcio ed il condominio ha speso inutilmente un mucchio di denaro.
Recentemente, vincendo la resistenza dell'amministratore, sono riuscito a far nominare un perito che accertasse la causa delle infiltrazioni. Grazie alla buona sorte, non è stato nominato il perito di parte voluto dall'amministratore, ma un tecnico onesto e competente. Costui ha appurato che "le infiltrazioni sono entrambe localizzate in corrispondenza della soprastante vasca ornamentale sul terrazzo del piano attico". Rileva in particolare che " tra la vasca ed il parapetto vi è una sorta di stretta intercapedine ove si accumulano comunque i detriti, che può facilmente allagarsi in caso di pioggia ". Inoltre dalla stessa intercapedine si innalza un'asta portabandiera saldamente ancorata al solaio, che può a sua volta essere concausa delle infiltrazioni.
Si tratta ora di rimuovere queste cause attraverso opportuni lavori. Poi si dovrà procedere al restauro del soffitto a cassettoni dell'appartamento sottostante, gravemente danneggiato dalle croniche infiltrazioni.
Il quesito che desidero porvi è il seguente: chi dovrà sopportare tali costi? L' amministratore dà per scontato che sia il condominio, il che mi sembra di una assurdità totale.
Ringrazio anticipatamente della consulenza e porgo distinti saluti.

Ps. L'intervento suggerito dal tecnico sul piano attico è il seguente: rimozione asta bandiera, suo calo in basso e successivo smaltimento in discarica. Impermeabilizzazione intercapedine dietro a vasca con procedura etc., previo ridimensionamento di bocchetta di scarico passante attraverso muretto perimetrale con inserimento di tubazione in piombo; sigillatura con materiali siliconici acrilici dei giunti tra lastre di marmo e intonaco in corrispondenza delimitazione frontale dell'intercapedine. Superficie complessiva da impermeabilizzare ca. mq. 3,50.

 

RISPOSTA



Per rispondere al tuo quesito, dobbiamo fare riferimento ad una nota sentenza della Cassazione, peraltro presente sul web nella versione integrale.

La Cassazione, sez. II Civile, con sentenza del 9 dicembre 2010 – pubblicata in data 17 gennaio 2011, n. 941, afferma quanto segue:

 in tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 del codice civile. Ne consegue che il condominio, quale custode ex 2051 del codice civile – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

ATTENZIONE … LA CASSAZIONE SCRIVE: … sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino!
Detto condomino, nel tuo caso, sarebbe l’“amico dell'amministratore” …

Il punto fondamentale è questo.
Le infiltrazioni sono dovute alla cattiva cura che il condomino ha avuto del suo lastrico ad uso esclusivo?
Mi pare evidente la risposta positiva: le infiltrazioni sono dovute alla cattiva cura che il condomino ha avuto del suo lastrico ad uso esclusivo.

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, le spese devono essere addebitate al condomino negligente che non si è mai preoccupato di accertare l'effettiva causa dei problemi relativi all'infiltrazione, né tanto meno a porre rimedio alle stesse “in proprio” e senza tergiversare.

A disposizione per chiarimenti.

PS. Ovviamente, nel caso in cui l'assemblea condominiale approvasse i lavori a carico del condominio, saresti obbligato ad impugnare il verbale entro i canonici 30 giorni previsti dalla legge.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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