Spostamento centrale termica condominiale sul tetto





Oggetto: sostituzione centrale termica

Il nostro condominio è composto di 80 condomini, dotato di Regolamento di Condominio Contrattuale. Le caldaie della nostra centrale termica hanno nove anni, dalla loro istallazione abbiamo adottato come carburante "olio di palma" mentre nel passato usavamo come carburante il BTZ non più usabile in Lombardia, il contratto per la stagione termica "prevede la gestione calore" il fornitore è sempre stato lo stesso e da subito e ci ha fornito il Terzo conduttore. Tutto è andato bene fino al 10 di ottobre 2017 (cinque giorni prima dell'inizio della gestione termica) quando l'azienda che ci ha fornito il carburante da sempre, ci comunica che non potrà proseguire e terminate le scorte, insufficienti per portare a termine la gestione termica, proseguirà impiegando gasolio e provvederanno alle opportune modifiche per un costo di circa 8.000€ che sarebbero annullati in caso accettassimo un contratto biennale.

I FATTI Terminato l'olio di palma, qualcosa non funziona nella pulizia della cisterna, quindi posano in cortile dei serbatoi "provvisori" contenenti il gasolio necessario per il funzionamento della centrale termica. Ora si dice che il serbatoio originale perde e che la sua possibile vetrificazione potrebbe costare oltre 12.000€, quindi suggeriscono il passaggio a gas. Il 30 dicembre su segnalazione anonima fumo denso dalla canna fumaria (?) intervengono i VVFF i quali fanno un verbale in cui mettono in discussione la presenza del serbatoio "provvisorio“ che viene "TOLLERATO" in attesa di ultimazioni lavori.

Ho il forte sospetto che ci si stia approfittando della situazione (com'è possibile che il nostro pluriennale gestore non si sia reso conto della criticità dell'impianto quando ha formulato la proposta di modifica?) L'amministratore indirà prossimamente un'Assemblea per valutare la situazione, sembrerebbe tutto corretto ma: Si fa capire che per motivi di sicurezza la centrale termica alimentata a gas NON POTRA' ESSERE ALLOGGIATA nella sua sede originaria, e che si è trovata una sistemazione ideale sul tetto, sfruttando il passaggio nella canna fumaria.

Ora io abito all'ultimo piano e vengo a sapere che per comodità (costi) la centrale termica VERRA' POSTA SOPRA LA MIA CAMERA! Si dice che questa modifica costerà tra i 150.000/200.000€ che saranno attenuati dai benefici fiscali. Questo a me sembra un sopruso è evidente che presentando ai Condomini una situazione così volutamente esasperata l'Assemblea accetterà il percorso meno costoso, e la soluzione meno complessa, anche se a scapito di un solo condomino che si trova letteralmente tutto sulla sua testa.
La mia richiesta è la seguente: come posso fare per difendere i miei diritti e limitare i danni a partire dall' Assemblea?

 

RISPOSTA



Abbiamo una sola possibilità di fermare questa scontata decisione dell'assemblea condominiale: riuscire a qualificare questo intervento, quale innovazione vietata dall'articolo 1120 ultimo comma del codice civile.
Ecco cosa prevede la predetta norma del codice civile:

“Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Secondo la corte di cassazione sez. II civile sentenza del 16 gennaio 2013 n. 945, “l’assemblea condominiale ha il potere di decidere sull’intera gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni ed ha l’obbligo di provvedere in termini dinamici, non soddisfabile attraverso il modello dell’autonomia negoziale: la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. E’ allora sufficiente – sottolinea la Corte – una deliberazione a maggioranza per modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio, anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale e purché rimanga sempre nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento, non incidendo sui diritti dei singoli condomini”.

L'amministratore e l'assemblea, forti di una scontata maggioranza, ti diranno che rientra nei poteri dell'assemblea, quello di decidere sull’intera gestione degli impianti condominiali; pertanto il dissenso del singolo condomino non potrebbe fermare una deliberazione a maggioranza ! Nemmeno il regolamento condominiale contrattuale potrebbe limitare il potere gestionale della maggioranza dei condomini, a patto che la decisione di spostare la centrale termina NON INCIDA SUL DIRITTO DEL SINGOLO CONDOMINO !

In questo caso, la decisione di spostare la centrale termica sul tetto:

-incide sul tuo diritto di proprietà, giacché renderà più rumoroso ed insicuro il tuo appartamento, svalutandolo anche del 25% !

-rende inservibile una parte comune dell'edificio come il tetto, impedendo in futuro, ai condomini che lo desiderassero, di installare pannelli fotovoltaici

-lede il decoro architettonico dell'edificio, giacché non sarà piacevole intravedere sulla sagoma del tetto una centrale termica (!!!)

-considerato l'approccio dilettantistico con cui è stato affrontato il problema fino ad oggi, non mi meraviglierebbe affatto se “domani”, si scoprisse che i vigili del fuoco oppure altra pubblica autorità competente ritengono pericoloso per la sicurezza dei condomini, il nuovo posizionamento della centrale termina.

Premesso che queste saranno le tue argomentazioni giuridiche in caso di contenzioso dinanzi al tribunale civile (il tuo diritto di chiedere la rimozione della caldaia è imprescrittibile, se la si considera un'innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120 ultimo comma del codice civile), per il momento, consiglio di chiedere una perizia giurata, a firma di un tecnico specializzato, al fine di ottenere la risposta ai seguenti quesiti:

-le criticità dell'attuale impianto sono effettivamente sussistenti ?

-lo spostamento della centrale sul tetto sarebbe lesivo della sicurezza e del valore commerciale dell'appartamento posto all'ultimo piano ?

-ma soprattutto … sussistono soluzioni alternative, anche se sensibilmente più onerose ?

Consiglio di arrivare all'assemblea, già con una perizia giurata stragiudiziale, di esprimere voto sfavorevole alla proposta di delibera e di procedere giudizialmente, con atto di citazione in tribunale civile e con ricorso per la sospensione dei lavori di spostamento della caldaia, in via cautelare, in attesa della sentenza definitiva.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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