Regolamento condominiale di natura contrattuale, allegato al rogito di vendita dei singoli appartamenti





Buongiorno Avrei bisogno di una consulenza in materia di normativa condominiale, in realtà piuttosto urgente

Vi pongo subito il quesito in modo che possiate fare un corretto preventivo

Abito in un condominio costituito da 2 edifici distinti uniti da un corpo comune (2 locali condominiali) . i tetti che coprono i 2 edifici sono distinti. Esiste un regolamento di condominio all’epoca (circa 10 anni fa) approvato all’unanimità che tutti noi (anche divenuti proprietari successivamente alla costituzione del condominio) abbiamo sottoscritto all’atto di acquisto delle unità immobiliari e che definisci i tetti di entrambi gli edifici come parti comuni

Dobbiamo rifare i tetti ma uno (scala B) è in condizioni peggiori dell’altro e necessità di lavori con più urgenza dell’altro. I condomini della Scala A non intendono fare al momento i lavori anche al loro tetto e neanche vogliono pagare in pro quota (tabella millesimale) i lavori al tetto della scala B citando l’articolo 1123 , 3° comma, e 1126 del Codice Civile che richiede l’unanimità dei consensi, che ovviamente non abbiamo stante la contrarietà dei proprietari della palazzina A.

Io ho però trovato sentenze della cassazione che dicono che questo è vero “salvo diverse disposizioni” che possono essere l’esistenza di un regolamento di condominio che costituisce contratto plurilaterale e che se stabilisce criteri diversi , e approvato all’unanimità e accettato, come noi, all’atto di acquisto, può prevalere su questo articolo del CC

E’ vero?

 

RISPOSTA



È vero, ai sensi dell'articolo 1138 comma quarto del codice civile.

Leggiamo cosa prevede questa norma di legge: regola i rapporti tra il regolamento condominiale e gli articoli del codice civile.

“Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.

Quali sono gli articoli del codice civile che non possono essere derogati dal regolamento condominiale? Gli articoli inderogabili dal regolamento sono gli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile.

Gli articoli 1123 e 1126 del codice civile sono norme derogabili dai regolamenti condominiali, a maggior ragione se si tratta di regolamenti contrattuali plurilaterali.

In questo caso, si tratta di un regolamento contrattuale, poiché lo stesso è stato firmato da ciascun nuovo condomino, all'atto del rogito, oltre ad essere approvato all'unanimità da tutti i condomini! Come potrebbe il singolo condomino, muovere eccezioni nei confronti di un regolamento contrattuale che ha firmato al momento dell'acquisto dell'appartamento, oppure che ha approvato in sede di assemblea, molti anni addietro?

Il regolamento definisci i tetti di entrambi gli edifici come parti comuni? Si applicano le tabelle millesimali a prescindere dall'utilità del tetto in questione?

Non vogliono manutenere il tetto che hanno “sopra la loro testa”?

Ad ogni modo, dovranno partecipare alle spese per la manutenzione del “vostro” tetto, secondo le tabelle millesimali, trattandosi di un tetto “comune”.

Confermo anche l'applicabilità delle sentenze della Cassazione che hai reperito navigando sul web. Si applicano alla perfezione alla presente vertenza.

Passiamo agli aspetti concreti della riunione di stasera! Avete il “quorum” necessario per approvare i lavori quanto meno relativamente al “vostro” tetto?

Cosa prevede il regolamento? Prevede che ciascuno vota i lavori del “suo” tetto, salvo ripartire le spese tra tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali.

Oppure prevede che i quorum per approvare i lavori del “vostro” tetto, debbano essere calcolati sulla totalità dei condomini dei due corpi di fabbrica?

Tanto per capirci, i due terzi di cui all’articolo 1136 I comma del codice civile, vanno calcolati sulla singola palazzina oppure sui due corpi di fabbrica considerati globalmente?

Ce lo dice il regolamento!

Direi di verificare se avete la maggioranza per approvare i lavori e far applicare il contratto di origine contrattuale.

Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Resto in attesa di un tuo riscontro.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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