La repressione dell'abuso edilizio all'interno del condominio rientra nella tutela conservativa che fa capo all'amministratore





Un condomino segnala, tramite lettera all'aministratore chiedendo di farne menzione all'assemblea alla quale non potrà partecipare, l'esistenza di presunti abusi in prossimità della propria unità immobiliare, quali la realizzazione nello spazio verde sottostante di proprietà del condomino del piano terra di una doccia ed una veranda rispettivamente coperte da tettoie, oltre ad un condizionatore, eccessivamente rumoroso a detta del condomino, rivestito da una sorta d'inscatolamento e chiedendo l'immediata rimozione ed il posizionamento ad un livello inferiore della parete condominiale, quindi più in coincidenza con la parete corrispondente alla proprietà sottostante. Va precisato che tali opere sono preesistenti al subentro dell'amministratore che gestisce il condominio e anche all'interno di altri spazi privati aperti (verde o verande di pertinenza dei piani terra) si riscontrano realizzazioni simili sempre antecedenti la gestione condominiale condotta dall'amministratore. Idem per vari condizionatori installati sui prospetti dell'edificio e nessun richiamo da parte dei condomini è stato inoltrato all'amministratore in merito alla lesione del decoro dell'edificio e alla verifica degli eventuali titoli abilitativi per l'esecuzione delle opere.

Il regolamento di condominio approvato dalla compagine condominiale all'inizio della gestione intrapresa dall'amministratore ha natura assembleare, pur contenendo all'interno delle clausole di natura contrattuale, non essendo stati presenti all'assemblea di approvazione, tutti i partecipanti al condominio, la validità di queste ultime viene meno.

Chiedo dunque se l'amministratore, che ha l'obbligo di curare l'adempimento degli atti conservativi delle parti comuni, considerato che le realizzazioni sono state eseguite all'interno di proprietà private anche se coinvolgono prospetti principali, muri maestri ecc., e denunciate solo da un condomino, debba accogliere la richiesta pervenuta senza alcun preliminare passaggio assembleare o declinarla perchè non rientrante nell'ambito dei propri poteri.

Cordiali saluti

 

RISPOSTA



Dobbiamo distinguere il caso dei presunti abusi edilizi, dalla fattispecie dell'installazione di condizionatori particolarmente rumorosi; anche per quanto riguarda i vari condizionatori installati sui prospetti dell'edificio, sarà necessario affrontare un discorso differente dai casi citati in precedenza.

Cominciamo dagli abusi edilizi, ossia da tutto quello che è stato realizzato in assenza di idoneo titolo edilizio (permesso a costruire, SCIA, DIA etc etc).
Ai sensi degli articoli 1130 e 1131 codice civile, tra le attribuzioni dell'Amministratore rientrano sia il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, sia quello di rappresentare a tal fine in giudizio il Condominio.

Laddove l'amministratore si renda conto della sussistenza di un abuso edilizio all'interno del condominio, egli dovrebbe

-inviare una diffida al condomino, invitandolo alla rimozione del manufatto abusivo ed al ripristino dello “stato quo ante”

-in caso di inerzia del condomino, inviare una diffida all'Amministrazione Comunale allo scopo di sollecitarne l'esercizio dei poteri di vigilanza e controllo dell'attività edilizia e quello di repressione degli abusi edilizi, incidenti direttamente o indirettamente sulle parti comuni dell'edificio. Tutto cià rientra tra i poteri dell'amministratore, a prescindere da una delibera dell'assemblea condominiale.

-in caso di silenzio inadempimento dell'amministrazione comunale, l'amministratore può proporre ricorso contro il silenzio inadempimento della Pubblica Amministrazione rispetto la predetta richiesta; tutto ciò ben può ben ricomprendersi all'interno dell'ambito della cosiddetta "tutela conservativa". Non è necessaria una delibera dell'assemblea per agire nell'ambito della tutela conservativa, anche in sede giudiziaria.

E' quanto previsto dalla Sentenza dell'11 gennaio 2018 del TAR Lazio. In caso di abusi edilizi, l'assemblea condominiale non ha alcuna competenza prestabilita. La repressione dell'abuso, anche tramite ricorso al TAR, fa parte della tutela conservativa che fa capo all'amministratore!

Passiamo al condizionatore rumoroso. Se c'è un abuso edilizio … come sopra !
Se non ci dovesse essere abuso edilizio (ma il rumore resterebbe comunque … ), la faccenda avrebbe carattere strettamente privatistico, ai sensi dell'articolo 844 del codice civile.
Il condomino Tizio citerà in giudizio il condomino Caio, dinanzi al giudice di pace, trattandosi di immissioni di rumori.
L'amministratore si limiterà a diffidare per iscritto Caio al rispetto del limite dalla normale tollerabilità del rumore del condizionatore.
L'assemblea non ha alcuna competenza in merito !

Art. 844 del codice civile. Immissioni.
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.


Passiamo ai vari condizionatori che ledono il decoro dell'edificio. Anche in questo caso, l'amministratore dovrebbe procedere alla diffida ed alla successiva tutela del decoro dell'edificio in sede giudiziaria. Nelle ipotesi di violazione del decoro architettonico, l'azione di difesa potrà essere esercitata sia dall'amministratore che dal singolo condomino autonomamente. L'amministratore potrebbe-dovrebbe adire le vie legali, per tutelare la lesione dell'edificio!
Potrebbe farlo il singolo condomino, così come l'opportunità di adire le vie legali potrebbe essere deliberata dall’assemblea, con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile: “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Articolo 1136 comma IV del codice civile
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

In tutti e tre i casi, il “passaggio” dall'assemblea condominiale non è indispensabile. Si tratta di competenze prioritariamente dall'amministratore.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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