Condominio - Amministratore di condominio e bilancio consuntivo condominiale



 

Buongiorno, vi scrivo perchè ho un problema con l'amministratore del condominio in cui abita mio padre. Nel bilancio consuntivo dell'anno amministrativo 2008-2009 (01/11/2008 - 31/10/2009) come importo totale versato è stato registrato l'importo di 1469,38€ anzichè di 1622,17€ effettivamente versato (peraltro dimostrabile da ricevute bancarie in possesso di mio padre), ed un saldo di 284 euro circa a nostro debito.
Non potendo mio padre, sono andato personalmente dall'amministratore a chiedere una spiegazione di ciò e mi è stato detto che il nostro primo pagamento (del 13 novembre 2008, di 150€) era stato probabilmente contabilizzato nell'anno precedente. Ecco a cosa era dovuto il saldo attuale.
Dopo un'attenta analisi dei documenti relativi ai bilanci consuntivi e delle ricevute di pagamento in possesso di mio padre, a partire dal 2001 in poi, ho notato che gli importi registrati dall'amministrazione e quelli effettivamente pagati da mio padre non coincidevano mai. Un anno venivano registrati meno soldi di quanti effettivamente pagati ed un altro anno ne venivano registrati di più, senza che ci fosse però un esatta corrispondenza esatta di queste differenze tra un anno ed il successivo. Analizzando anche i saldi di ciascun anno amministrativo notai, inoltre, che nel bilancio consuntivo del 2002-2003 a saldo veniva riportato un nostro debito per 127,79€ mentre, nel preventivo per l'anno successivo, a saldo esercizio precedente veniva riportato un nostro credito per 22,21€ con una differenza (non giustificata da alcun nostro pagamento!) di 150,00€.
Tornato dall´amministratore a chiedere delucidazioni, si è ripromesso di mandarmi un rendiconto dal 2001 ad oggi, e così ha fatto.
Il problema è che per l´anno 2002-2003, nel rendiconto che mi è stato fornito adesso, nella colonna "versamenti registrati" c´è un importo che risulta maggiore di 150,00€ rispetto a quanto aveva trascritto nel 2003 sui documenti "ufficiali" del bilancio consuntivo; di cui abbiamo copia. In pratica, sui documenti ufficiali del consuntivo 2002-2003 risulta che mio padre ha versato 1.650,00€ mentre oggi l´amministratore ha scritto che l´importo versato è stato di 1.800€.
Certo, sostanzialmente questi 150 euro in più nel versato "sanerebbero" l´errore commesso dall´amministratore nel calcolo dei saldi di cui dicevo qui sopra, ma ufficialmente parlando questo versamento non risulterebbe da nessuna parte e magari tra qualche anno potrebbe chiederceli nuovamente se ci basassimo soltanto sui documenti del bilancio consuntivo(!!). Premettendo che dal 2001 ad oggi i totali generali delle spese e dei pagamenti effettuati da mio padre corrispondono (conteggiando anche l´ultimo saldo, a preventivo per l´anno 2009-2010); ho il sospetto che la mancata registrazione di 150,00€ per l´anno 2008-2009 sia stato fatto "ad arte" per sanare quell´ingiustificata differenza nei saldi che risultava nel 2003 (+127,79€ nel consuntivo del 2002-2003 contro i -22,21€ nel preventivo del 2003-2004).
Detta così, e coincidendo i totali generali delle spese e del pagato, credo che non dovrebbero esserci problemi; ma i miei sospetti derivano da un ulteriore e successivo incontro che ho avuto con l´amministratore. In pratica gli ho detto che se gli dovevamo del denaro dal 2003 non c´era alcun problema da parte nostra: era sufficiente che ci motivasse la sua richiesta dei 150,00€ con una richiesta cartacea e noi avremmo pagato senza problemi. Ma gli dissi anche che non ritenevo giusto che per sanare la situazione pregressa lui si fosse "appropriato" di una rata del 2008-2009 e l´avesse posizionata in un anno precedente.
Naturalmente l´amministratore nega assolutamente e dice che ogni anno il versamento fatto in novembre da parte di mio padre (come prima rata per l´esercizio a venire) è stata da lui contabilizzata nel consuntivo dell´anno precedente (volendo così giustificare quei 150 euro in più a fine 2003, io credo). In pratica vorrebbe farmi credere che a partire dal 2009, e procedendo a ritroso fino al 2003, tutte le rate di novembre venivano contabilizzate nell´anno precedente.
C´è però un particolare di cui l´amministratore non tiene conto in questa sua spiegazione: per gli anni amministrativi 2004-2005 e 2006-2007 non è stato effettuato alcun pagamento in novembre, ma il primo pagamento è stato effettuato in gennaio; quindi nessun pagamento si sarebbe potuto spostare nell´anno precedente e la sua "catena a ritroso" si "spezzerebbe" miseramente, così come le sue spiegazioni.
Ma ecco la mia domanda: secondo voi può un amministratore spostare nell´anno precedente un pagamento fatto per il nuovo anno amministrativo? Se l´anno amministrativo va dal 1° novembre al 31 ottobre dell´anno seguente, qualsiasi pagamento fatto in questo intervallo di tempo non dovrebbe venir contabilizzato in quell´anno e non nel precedente? E se io non pretendessi chiarezza sul consuntivo del 2008-2009 (mancata registrazione di 150€ pagati effettivamente da mio padre) potrebbero sorgere dei problemi in futuro, pur tenendo conto che quanto ci chiede oggi nel saldo attuale pareggerebbe i conti tra il "totale spese amministrazione" ed il "totale versato"?
In sostanza dovrei pretendere un documento "ufficiale" che giustifichi la richiesta di 150€ dal 2003 ed un consuntivo per il 2008-2009 corretto negli importi in questo senso; oppure "faccio finta" che vada tutto bene e pago tranquillamente quanto richiesto?
Grazie in anticipo.

 

RISPOSTA



Confermo tutti i tuoi sospetti sul comportamento, posto in essere dall'amministratore di condominio.
Poiché l´anno amministrativo, relativamente al bilancio consuntivo condominiale, va dal 1° novembre al 31 ottobre dell´anno seguente, qualsiasi versamento, eseguito nel suddetto intervallo di tempo, dovrebbe essere contabilizzato nel relativo periodo, secondo il principio di cassa, quindi mai nell'anno precedente.
Ripeto: il bilancio consuntivo condominiale deve essere redatto secondo un principio di cassa e non di competenza economica. E' la data del versamento, a rilevare esclusivamente, ai fini della contabilizzazione in bilancio.
E' sempre preferibile pretendere chiarezza e trasparenza, nei rapposti con l'amministratore di condominio. Dopo avere letto con attenzione la tua vicenda tuttavia, ritengo che il comportamento dell'amministratore sia negligente e maldestro, ma non viziato da mala fede; di certo l'amministratore non ha commesso questi errori per truffare qualcuno. Ha sbagliato in maniera evidente e non vuole che sia evidenziato il suo errore, temendo la revoca dell'incarico di amministratore, ai sensi dell'articolo 1129, III comma del codice civile. E' questo il motivo per cui vorrebbe evitare una correzione "ufficiale" dei consuntivi. Una soluzione per salvare capra e cavoli ci sarebbe: al momento del pagamento della somma richiesta di 150,00 euro, l'amministratore deve rilasciare una dichiarazione, a titolo di quietanza, con cui afferma che, a seguito del suddetto versamento, non sussiste più alcun debito nei confronti del sig. X (che ha proceduto al versamento) e che pertanto, lo stesso non è più tenuto ad alcuna prestazione patrimoniale, nei confronti del condominio Y, per tutti gli anni amministrativi dal 2001 ad oggi.
Questa dichiarazione impedirà in futuro, al condominio Y, di agire nei vostri confronti, per chiedere ulteriori pagamenti, in riferimento ai periodi menzionati nella dichiarazione rilasciata. Non è necessaria una correzione ufficiale dei consuntivi (anche se hai diritto di ottenerla !!!). Se l'importo richiesto, fosse stato sensibilmente superiore ai 150 euro, ti avrei consigliato di insistere, per ottenere la correzione dei consuntivi dei vari anni amministrativi.
Nel tuo caso però, non sarebbe opportuno intraprendere un processo dinanzi al Tribunale, per una cifra di gran lunga inferiore alle spese processuali che dovresti sopportare.
Cordiali saluti.