Contratti e donazioni - Contratto preliminare di vendita di immobile, sentenza costitutiva e accessione invertita



 

La società Alfa, con preliminare di compravendita, ha promesso a Tizio un appartamento ed una piccola area verde di sua proprietà. Con atto notarile di vendita trasferisce a Tizio, però, solo l'appartamento mentre l'area verde rimane di proprietà della società Alfa. Tizio, ad oggi, occupa senza titolo l'area verde non trasferita in sede di definitivo ed inoltre si è impossessato senza titolo anche di un'altra area confinante sempre di proprietà della soc.Alfa.Tizio ha trasformato il terreno occupato con lavori abusivi. La soc. Alfa ha invitato più volte Tizio a rilasciare il terreno ed eliminare i manufatti abusivi, anche con diffida stragiudiziale. La soc. Alfa intende adesso ottenere il rispristino dei luoghi ed il possesso del terreno. Quale è la migliore azione giudiziaria da proporre? può in qualche modo inficiare l'azione il fatto che l'area verde sia stata promessa in sede di preliminare? grazie.

 

RISPOSTA



E' necessario innanzitutto, accertare quali siano le reali intenzioni di Tizio, acquirente dell'immobile.
L'inadempimento della società Alfa, agli obblighi contrattuali derivanti dal contratto preliminare, è infatti, evidente ed incontestabile, quindi Tizio può intraprendere la strada della risoluzione del contratto, che può essere conseguita o in via giudiziale, ovvero, in mancanza di particolari pattuizioni, con la diffida ad adempiere, ex art. 1454 del codice civile.
La soluzione della diffida ad adempiere è ovviamente più immediata ed economica per le tasche di Tizio, rispetto al procedimento giudiziario.

Dal contenuto della mail, tuttavia, mi sembra di intuire che Tizio voglia continuare a possedere l'appartamento acquistato e, al contempo, voglia ottenere la piena proprietà anche del giardino (altrimenti non avrebbe posto in essere i lavori, a cui si fa cenno nella mail).
Per ottenere la proprietà del giardino, relativamente alla porzione prevista nel preliminare e non trasferita nel definitivo, la posizione giuridica di Tizio è tutelata dall'articolo 2932 del codice civile: è opportuno quindi, agire in giudizio, per ottenere una sentenza costitutiva "che produca gli effetti del contratto (definitivo) non concluso" (più precisamente, gli effetti della particolare clausola contrattuale, relativa al trasferimento del giardino).

Vorrei, per completezza espositiva, evidenziare la recente sentenza della Corte di Cassazione, Sez. Unite, n. 4059 del 22 febbraio 2010, a proposito del momento in cui si verificano gli effetti traslativi della proprietà del bene.
Secondo gli "ermellini", "nel caso di preliminare di compravendita e di pronuncia ex articolo 2932 c.c., l'effetto traslativo della proprietà del bene si produce solo con l'irretroattività della sentenza che determina l'effetto sostitutivo del contratto definitivo. La sentenza di primo grado di accoglimento della domanda ex articolo 2932 c.c. non può pertanto produrre, prima del passaggio in giudicato, proprio quegli effetti del contratto definitivo che è destinato a surrogare: non è possibile dare esecuzione ad obblighi che sul piano sostanziale non sono ancora sorti".

Per quanto riguarda la porzione di giardino non prevista nel preliminare di vendita, quindi occupata "abusivamente" da Tizio, occorre verificare la sussistenza dei presupposti di fatto, indicati dall'articolo 938 del codice civile.

Art. 938 del codice civile: Occupazione di porzione di fondo attiguo

Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore e tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

Per acquisire la proprietà del suolo è necessario che:
1) il giardino sia attiguo alla proprietà di Tizio
2) Tizio abbia costruito un edificio, occupando in buona fede il fondo (nella mail è scritto che ha fatto dei lavori, tuttavia non è indicata la natura e la tipologia dei lavori)
3) la mancata opposizione entro 3 mesi dall'inizio della costruzione, della società Alfa

In mancanza dei presupposti di fatto, ex articolo 938 del codice civile, ritengo sia opportuno ripristinare immediatamente la porzione di giardino occupata "abusivamente", al fine di evitare onerose sentenze di condanna al ripristino dei luoghi e al risarcimento dei danni.

E' inoltre opportuno precisare che:

1) secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, il diritto del costruttore ex art. 938 c.c., così come l'applicazione del generale principio di accessione incontra, tra i vari limiti imposti dalla legge (oltreché dal titolo) anche quelli sanciti dalle disposizioni normative in materia di edilizia. Se l'eventuale costruzione, posta in essere sul giardino occupato "abusivamente", è stata edificata in violazione delle leggi in materia di edilizia e degli strumenti urbanistici, in vigore nel territorio ove è ubicato l'immobile, oggetto della vendita, il giudice non applicherà l'articolo 938 c.c., anche in considerazione della facoltà discrezionale che la norma riserva all'organo giudicante (l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato).
In materia di limiti al generale principio di accessione e di osservanza delle norme edilizie, posso citare la sentenza n.24679, emessa in data 21 novembre 2006 dalla Corte di Cassazione - II sezione civile, oltre alle sentenze n.21585 del 7 novembre 2005, n.4623 del 27 marzo 2003 e n.7583 del 17 luglio 1999 (anche se non riguardano in particolare, l'istituto dell'accessione invertita, i principi espressi hanno valenza generale e sono applicabili anche alla fattispecie "de quo").

2) secondo la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza 20 dicembre 2007 – 27 febbraio 2008, n. 5133, "la buona fede rilevante ai fini dell'accessione invertita (art. 938 c.c.), comunque, consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione in danno del vicino, sicché la mancata opposizione di costui non vale a dimostrare lo stato soggettivo di buona fede dell'occupante, che deve, invece, riguardare le condizioni in cui il costruttore si è trovato ad operare, sì da generare il convincimento di esercitare un suo preteso diritto".

Sono a disposizione per confrontare ulteriormente le nostre idee.
Cordiali saluti.