Immobile privo di agibilità, risoluzione del contratto di vendita





Ho acquistato una casa priva del certificato di agibilità (è una costruzione degli anni 70), ma destinata ad uso abitativo, il tutto ovviamente riportato in atto da parte del notaio. Le visite prima dell'acquisto si erano svolte in prossimità del periodo estivo. Una volta acquistata (mese di settembre), mi sono trovato davanti ad una situazione impressionante: acqua che veniva fuori dal pavimento (la casa è costruita in prossimità di una falda acquifera), mura completamente trasudanti acqua e muffa, mancanza di allaccio in fogna, impossibilità ad allacciare le utenze (il comune per portare l'acqua chiede il certificato di agibilità) ecc.ecc.
Ho tentato di mettere la casa a norma, ma per farlo è necessario che l'altezza dei soffitti sia superiore a mt 2.50 e non è possibile abbassare i pavimenti perché si è immediatamente in prossimità del terreno. Allora mi domando, nonostante sia riportata in rogito la mancanza del certificato di agibilità (ma espressamente dichiarato che si tratta di vendita di casa ad uso abitativo), posso intentare una causa di recesso o quanto meno di consistente sconto sul prezzo (ovviamente preferirei la prima soluzione) per vizi occulti e non dichiarati in alcun modo? Grazie.



RISPOSTA



Visto che la mancanza del certificato di agibilità è stata accettata dalle parti contrattuali, con il rogito relativo alla compravendita immobiliare, tale eccezione non può essere sollevata dall'acquirente, anzi trattasi di circostanza giuridicamente irrilevante ai nostri fini. La domanda a cui devo rispondere semmai, è la seguente: i vizi occulti descritti nella tua email, consentono all'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ovvero in subordine una riduzione del prezzo di vendita ?! Ti anticipo la risposta: citerai in giudizio il venditore, dinanzi al tribunale civile, per chiedere la risoluzione del contratto per vizi occulti ovvero, in subordine, una congrua riduzione del prezzo di vendita. Sarà quindi il giudice adito a decidere se risolvere il contratto o concederti uno “sconto”. La legge tutela il compratore solo nel caso i vizi non fossero da lui conosciuti, occultati oppure non facilmente riconoscibili. L'articolo 1497 del codice civile prevede quanto segue: “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.). La denuncia dei vizi da parte dell'acquirente non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato come nel tuo caso. L’azione dinanzi al tribunale civile si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna dell'immobile: ciò significa che, una volta denunciata al venditore la presenza di vizi (laddove sia necessaria una denuncia con raccomandata a/r), il compratore decade dalla possibilità di ottenere la garanzia in questione, se nel termine di un anno non chiede giudizialmente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di compravendita. Quando i vizi sono palesi, il termine per la denuncia decorre dal momento della consegna del bene. Quando invece si parla di vizi “occulti”, la denuncia decorre dal momento in cui il vizio viene scoperto dall'acquirente. La legge individua due ipotesi di immobile “viziato” (art. 1490 cod. civ.): -difetto notevole, ovvero il difetto strutturale del bene in questione; -carenze più lievi, che possono essere compensate con una riduzione di prezzo. Mi sento di poter dire, con un margine di sicurezza, che nel tuo caso, si tratta di difetti notevoli, tali da chiedere la risoluzione del contratto. In concreto, se il giudice considererà tali vizi, semplicemente delle carenze più lievi, disporrà con sentenza una riduzione del prezzo di vendita. Mi riservo di esaminare il rogito, per confermare la presente consulenza. Cordiali saluti.