Contratto di locazione attività commerciale situata all'interno di un centro commerciale





buongiorno Avvocato, sono titolare di un attività commerciale situata all'interno di un centro commerciale, premetto che questo centro è gestito da un condominio poiché le varie unita interne( circa 60) sono di proprietari privati e non di una unica società che coordina ed amministra( come nella maggioranza dei centri commerciali.) per questo pago e paghiamo quote condominiali mensili (per sevizi di pulizia, illuminazione etc) ed affitti mensili ai proprietari dei box interni. succede che, i proprietari delle unita commerciali riscuotono gli affitti mensili come se il centro fosse funzionale e funzionante, mentre non effettuano lavori di manutenzione ordinaria da molti anni, nemmeno quelli essenziali come ad esempio riscaldamento e aria condizionata, ci sono ascensori non funzionanti, bagni fatiscenti, tutte cose che portano un conseguente calo di affluenza di clienti e importante calo di reddito. spesso capita che si parli del rischio di chiusura del centro per la mancanza di cose fondamentali come la sicurezza ( porte antincendio non funzionanti dopo verifica vigili del fuoco) la mia attività è messa a rischio da una gestione errata del centro, io pago regolarmente affitto e quote condominiali per questo negozio come tanti altri commercianti, e pretendo che i proprietari dei box intervengano per lo meno sui servizi basilari, ma loro insistono che non vogliono spendere soldi (ma solo incassare affitti). questo condominio ha un amministratore che sa solo rispondere dicendo che la colpa è dei proprietari che non vogliono pagare e se ne lava le mani. volevo chiedervi:

1) posso e possiamo noi commercianti interrompere il pagamento del canone di affitto fino al ripristino dei servizi base?
2) in caso di chiusura del centro avrei una perdita economica altissima, poiché ho investito i risparmi di una vita su questa attività, potrei rivalermi chiedendo un risarcimento danni ai proprietari che non vogliono pagare per i lavori ordinari fino a portarci alla chiusura forzata? avrei molte altre domande ma per ora sono queste le cose che mi premono...come posso muovermi a livello legale? posso intimare i proprietari ad intervenire sui lavori ordinari essenziali? sperando di aver fornito elementi sufficienti attendo una vostra risposta. Grazie



RISPOSTA



1) Ricordiamo innanzitutto quali sono gli obblighi del locatore, in caso di contratto di locazione commerciale. Secondo l'articolo 1575 del codice civile, il locatore deve mantenere l'immobile oggetto di locazione in “istato da servire all'uso convenuto”.

Art. 1575 del codice civile. Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Salvo la piccola manutenzione, tutte le riparazioni necessarie sono a carico del proprietario-locatore.

Art. 1576 del codice civile. Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Laddove il proprietario si rifiutasse di ottemperare all'ordinaria manutenzione, la soluzione è prospettata dall'articolo 1577 del codice civile.

Art. 1577 del codice civile. Necessità di riparazioni. Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.


In sintesi, tutti i proprietari devono:

- diffidare il proprietario a porre in essere i lavori necessari per mantenere l'immobile in buono stato d'uso ed in regola con le norme in materia di sicurezza.
- Elencare gli interventi di manutenzione che si sono resi necessari
- Fissare un termine entro cui il proprietario deve iniziare i lavori;
avvertirlo che laddove non lo facesse, gli interventi di manutenzione ordinaria saranno anticipati dell'inquilino che in seguito agirà in giudizio, con atto di citazione al tribunale civile, per ottenere dal proprietario il rimborso di quanto anticipato, oltre ad interessi.
Smettere di pagare il canone non è la soluzione legale al tuo problema ed all'inadempienza del proprietario. La legge indica altre soluzioni !!!

2) La domanda è retorica in quanto la risposta è piuttosto ovvia …
E' chiaro che potresti chiedere un risarcimento danni in tal caso; ma perché arrivare alla chiusura del centro, se il conduttore, previo avviso al proprietario può anticipare le opere necessarie a carico del locatore, salvo poi chiedere il rimborso ?
L'articolo 1577 II comma indica al conduttore la soluzione nei confronti del proprietario inadempiente.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.