Risoluzione contratto di compravendita per mancata cancellazione dell'ipoteca da parte della cooperativa





Buonasera, vorrei sottoporvi un quesito riguardante un'ipoteca sulla casa.
Circa tredici anni fa ho acquistato un appartamento con una Cooperativa ed all'atto dell'acquisto, alla presenza del notaio, la società si impegnava, come si evince dall'atto di assegnazione, ad estinguere e cancellare "senza indugio" l'ipoteca gravante sulla proprietà a loro spese, avendo saldato totalmente le varie quote dovute e che nulla più dovevo loro, (Art5 del citato atto di assegnazione di alloggio).
Dopo tutto questo tempo mi sono accorto tramite un'ispezione ipotecaria sull'immobile che tale ipoteca non è mai stata cancellata dai registri ed inoltre sono venuto a conoscenza che la cooperativa ha utilizzato come garanzia questa ipoteca per ottenere prestiti/mutui per realizzare altri appartamenti.
Per quanto sopra descritto risulta evidente che la società non avendo provveduto in tutti questi anni, più di tredici, alla cancellazione dell'ipoteca gravante sulla mia proprietà risulta totalmente inadempiente agli impegni presi e sottoscritti in fase di stipula del contratto tenendo un comportamento perlomeno illecito.
Ho scritto alla Cooperativa in questione affinché cancellino l'ipoteca immediatamente ma attendo risposta.
La mia domanda è la seguente:
1 - Avendo pagato interamente l'appartamento prima del rogito dal notaio, avendo quindi ESTINTO il debito nei confronti della cooperativa, l'IPOTECA é da considerarsi ESTINTA pur non essendo stata cancellata dai registri??
2 - Oppure potrebbe essere utilizzata da eventuali banche o creditori della cooparativa??
3 - Posso agire legalmente contro la cooperativa e per quali reati??
Cordiali saluti

 

RISPOSTA



1 - Immagino che tu sia già a conoscenza di quanto previsto dall'articolo 2878 del codice civile comma I numero 3: l'ipoteca si estingue con l'estinguersi dell'obbligazione ! Tipica causa di estinzione dell'ipoteca è la cancellazione dell'iscrizione, per la quale può essere fatta domanda soltanto se il debito viene estinto totalmente.

Art. 2878 del codice civile. Cause di estinzione.
L'ipoteca si estingue:
1) con la cancellazione dell'iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847;
3) con l'estinguersi dell'obbligazione;
4) col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742;
5) con la rinunzia del creditore;
6) con lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva.
7) con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Domanda: a garanzia di quale credito è stata concessa questa ipoteca, successivamente iscritta nei pubblici registri immobiliari?

Generalmente, le cooperative al fine di contrarre finanziamenti per realizzare gli immobili, concedono ipoteche volontarie sugli immobili stessi, a garanzia del credito della banca finanziatrice. Attenzione, la presente ipoteca non è collegata al debito dell'acquirente l'appartamento … debito che è stato estinto già dinanzi al notaio !
La presente ipoteca è collegata al debito che la cooperativa ha contratto nei confronti di fornitori, banche, appaltatori etc etc ...
La presente ipoteca è stata volontariamente concessa dalla cooperativa, per garantire il credito dei fornitori, banche, appaltatori etc etc

Allora dovremmo chiederci se il debito che la cooperativa ha contratto nei confronti di fornitori, banche, appaltatori, è attualmente estinto, visto che proprio a garanzia di tali creditori è stata iscritta l'ipoteca ?
In base a quello che mi scrivi nel tuo quesito, la risposta è "assolutamente no"!
L'ipoteca non è estinta giacché il credito che essa garantisce non è stato ancora onorato dalla cooperativa. Giuridicamente, sei un terzo acquirente di un bene ipotecato a garanzia di terzi ! Spero di essere stato abbastanza chiaro e didascalico nella mia spiegazione!

2 - Ovviamente sì, visto che l'ipoteca garantisce tutt'ora i creditori della cooperativa. 3 - Nessun reato; la vicenda non ha rilievo penale.
La vicenda ha rilievo esclusivamente civilistico !
Poiché la vendita immobiliare ha avuto per oggetto un bene diverso da quello promesso (ossia un bene sottoposto ad una garanzia ipotecaria in favore dei creditori della cooperativa; garanzia ipotecaria che non è stata cancellata come da clausola contrattuale indicata a rogito !!!), hai facoltà di chiedere, con atto di citazione al tribunale civile, la cosiddetta «risoluzione del contratto» per “aliud pro alio”. Hai quindi diritto di azionare l'ordinaria azione di risoluzione del contratto ex art. 1453 del codice civile, anche a distanza di anni dalla stipula del rogito, non trovando applicazione l’art. 1495 del codice civile ed i termini di prescrizione e decadenza in esso previsti.

Hai altresì diritto di chiedere alla cooperativa, un congruo risarcimento per equivalente in denaro, pari ai danni patiti a causa dell'inadempimento contrattuale del venditore.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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