Usucapione dell’appartamento in comproprietà e pagamento delle imposte (ICI)



 

Gent.le Avvocato,
da poco meno di 20 anni posseggo in comproprietà con mia cognata un appartamento a Venezia (50% ciascuno).
In tale appartamento ha sempre abitato mia cognata con la sua famiglia ed io non ho mai percepito alcun reddito, anzi ho sempre pagato l'ICI (ricevute dei pagamenti sono disponibili) come 2a casa.
Il quesito:
Mia cognata ha la possibilità di acquisire la totalità dell'appartamento per usucapione? In caso affermativo cosa posso fare perché l'appartamento resti anche di mia proprietà?
Grazie e cordiali saluti.

 

RISPOSTA



Affinché si realizzi l’usucapione del bene immobile, occorre il possesso continuato ed ininterrotto dello stesso, per un determinato periodo di tempo, stabilito dalla legge (nella fattispecie “de quo”, 20 anni, ex articolo 1158 del codice civile).
Una caratteristica fondamentale del possesso dell'immobile consiste nel comportamento "da proprietario", specialmente se contro la volontà dell’altro comproprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del comproprietario, si riconosce implicitamente di non avere diritti.

Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà (che proprietario saresti se non pagassi le imposte dovute ??!!).

Tua cognata pertanto, non ha alcuna possibilità di usucapire la tua quota del 50% dell’immobile.
Ogni qual volta in cui compili il modello F24, per il pagamento dell’imposta comunale sugli immobili o dell’IRPEF, e provvedi al versamento dell’imposta dovuta, interrompi il possesso di tua cognata, impedendo l’usucapione della tua quota.

E’ possibile riscontrare tale principio. nella sentenza della Corte di Cassazione n. 5226 del 12 aprile 2002. La sentenza riguarda una caso piuttosto simile alla fattispecie “de quo”: l’usucapione della quota degli altri coeredi, da parte del singolo coerede.

“In caso di successione per morte, il coerede può usucapire la quota degli altri coeredi, se dopo la morte del “de cuius” è rimasto nel possesso del bene ereditario. Non è però sufficiente la semplice circostanza per cui gli altri partecipanti alla comunione ereditaria si siano astenuti dall’uso comune del bene ereditato. E’ necessario, secondo la Corte, perché possa maturare l’usucapione che il singolo coerede abbia goduto del bene, in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziale una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Tale volontà non può essere desunta dal semplice fatto che il coerede abbia amministrato il bene ed abbia provveduto alla sua manutenzione e al pagamento delle imposte giacché si deve presumere che tali attività siano state compiute nella qualità di coerede. Ne discende che per invocare l’usucapione del bene ereditario occorre dimostrare che il rapporto materiale con il bene stesso si è verificato in modo tale da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene”.


Esaminiamo il contenuto sostanziale della sentenza: secondo la suprema corte, tua cognata per usucapire l’immobile, dovrebbe provvedere al pagamento delle imposte sulla proprietà.
Tale adempimento non sarebbe nemmeno sufficiente, in quanto ella dovrebbe evidenziarti l'inequivoca volontà di possedere uti dominus, ossia in qualità di proprietario esclusivo e non di comproprietario (ad esempio con una lettera inviata all’altro comproprietario, con cui afferma che, in virtù di una particolare motivazione giuridica, giusta o sbagliata che sia, ritiene di essere proprietaria esclusiva dell’immobile).

… ma tua cognata non paga nemmeno l’ICI ??? Non potrebbe mai e poi mai usucapire l’immobile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

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