2 Consulenze:

1 - Costituzione in mora del debitore e diffida ad adempiere finalizzata alla risoluzione del contratto





Salve, nel giugno 2010 ho rogitato la vendita del 50% di un appartamento alla mia ex compagna (detentrice dell'altro 50%). All'interno del rogito era previsto il pagamento di una determinata somma contestualmente al rogito e restanti 10.000 euro entro il 30.12.11 e 20.000 euro entro 30.12.13. Il rogito si e' svolto regolarmente tuttavia la mia ex compagna ha manifestato l'intenzione di non procedere al pagamento degli importi differiti (riportati all'interno del rogito).
Mi e' stato consigliato di procedere all'invio a verso il 15 dicembre tramite telegramma o r/r di una diffida ad adempiere, tuttavia ho letto che in caso di sua inadempienza questo determinerebbe la risoluzione del contratto (in questo caso la compravendita rogitata?). Quali strumenti giuridici posso utilizzare per reclamare l'adempimento degli importi differiti? Grazie saluti



RISPOSTA



Hai fatto una gran confusione; hai confuso la costituzione in mora di cui all'articolo 1219 del codice civile, presupposto necessario ed indefettibile per procedere poi con un'ingiunzione di pagamento, emessa dal Tribunale civile (decreto ingiuntivo), con la diffida ad adempiere di cui all'articolo 1454 del codice civile, finalizzata alla risoluzione di diritto (automatica) del contratto di compravendita.

Art. 1219 del codice civile. Costituzione in mora.

Il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto.
Non è necessaria la costituzione in mora:
1) quando il debito deriva da fatto illecito;
2) quando il debitore ha dichiarato per iscritto di non volere eseguire l'obbligazione;
3) quando è scaduto il termine, se la prestazione deve essere eseguita al domicilio del creditore. Se il termine scade dopo la morte del debitore, gli eredi non sono costituiti in mora che mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto, e decorsi otto giorni dall'intimazione o dalla richiesta.

Art. 1454 del codice civile. Diffida ad adempiere.

Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.


Da un punto di vista logico, non sarebbe nemmeno ipotizzabile, nella presente fattispecie, la notifica alla tua ex compagna della diffida ad adempiere ex art. 1454 del codice civile.

Il contratto di compravendita non è stato semplicemente posto in essere tra te e la tua compagna, ma tra la parte alienante e le due parti acquirenti. L'inadempimento della tua ex compagna non potrebbe mai e poi mai, avere come conseguenza la risoluzione del contratto di compravendita, perché questo danneggerebbe anche all'acquirente in buona fede.

La lettera di costituzione in mora deve essere inviata il 31 dicembre del 2011, visto che la scadenza del pagamento è stata fissata in data 30 dicembre. Per costituire in mora il debitore, è necessario che sia trascorsa la scadenza prevista per il relativo pagamento, è necessario cioè che il debitore sia inadempiente (… e questo avviene logicamente dopo la scadenza prevista per il pagamento).

Trascorsi 15 giorni dalla lettera di costituzione in mora ex art. 1219 del codice civile, dovrai presentare ricorso al tribunale civile per ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo (un'ingiunzione di pagamento nei confronti del debitore), ai sensi dell'articolo 641 del codice di procedura civile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

 

2 - Modello di costituzione in mora dell'inquilino





Il mio inquilino non mi ha ancora pagato il 50% dell'imposta di registro annuale, anticipata dal proprietario, per il rinnovo del contratto di locazione.
Vorrei un modello di costituzione in mora dell'inquilino.

 

RISPOSTA



OGGETTO: diffida e costituzione in mora ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile.

Premesso che

1. nonostante la previsione di cui al punto 17 del contratto di locazione del __________________, registrato in data _____________________, presso l'agenzia delle entrate di _______________________, la S.V. a tutt'oggi non ha ancora provveduto al pagamento della quota pari al 50% dell'imposta di registro annuale, anticipata dal locatore per l'intera durata del contratto medesimo

2. nonostante la previsione di cui al punto 1 del contratto di locazione del ______________, a mezzo della quale le parti escludono espressamente la possibilità di utilizzare lo spazio esterno all'immobile locato, né di modificare la naturale destinazione di tale spazio

3. la S.V. si è resa inadempiente agli obblighi di cui sopra, omettendo il pagamento delle spettanze di cui al punto 1 ed utilizzando lo spazio esterno senza averne alcun titolo giuridico.

Tanto premesso, la presente vale come costituzione in mora del debitore, con l'espresso avvertimento che è intenzione della proprietà adire le vie legali, in caso di mancato adempimento entro 15 giorni dal ricevimento della presente raccomandata a/r.

Si prega infine, nello stesso termine, di corrispondere l'aumento variazione Istat relativo al canone di locazione mensile, incremento pari a ________________ mensili, ovvero di comunicare il recesso dal contratto medesimo, in caso di mancata accettazione dell'aumento Istat.

Distinti saluti.

Fonti:

 

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