Diritto privato - Responsabilità agenzia immobiliare per scorretta informazione cliente. Obblighi dell'agente e del mediatore





Gentile Avvocato,

mi occorrerebbe gentilmente una consulenza, in merito al problema immobiliare che ora Le espongo:

Ho appena acquistato un'appartamento a xxxxxxxxxxx, in una casa di corte ristrutturata a nuovo.
Si tratta di un monolocale con una scala che porta nel solaio, dove è stata ricavata la camera da letto.

L'appartamento si presentava appunto ristrutturato e veniva venduto già arredato con cucina, sala e camera da letto.
Il solaio è perlinato, era anche imbiancato, con prese elettriche e predisposizioni per lampade ed aria condizionata.
La camera è composta da un letto e da una serie di comodini, come da foto.  

Al rogito la casa è stata venduta (cosi come compare sull'atto) come Monolocale con solaio.  

Tutto bene fino a quando non sono entrata, a quel punto ho notato che tra le perline c'erano delle fessure, praticamente era come non fossero state fatte le rifiniture, ma soprattutto sotto le travi ai due lati del tetto e vicino alla trave centrale è tutto aperto, con buchi che addirittura consentono di vedere il tetto esterno.
Dormire è impossibile a causa degli spifferi che entrato ovunque, e per i rumori (è come stare all'aperto), al che è sorto il dubbio su come sia stato coibentato il soffitto.  

Anche la mia vicina di casa, che ha rogitato quasi contemporaneamente e che ha l'appartamento speculare al mio, ha rilevato gli stessi problemi (lei anche peggio). C'è anche un terzo acquirente oltretutto, per l'ultimo appartamento, che si è già allertato.  

A questo punto abbiamo chiesto una riunione con i venditori che hanno detto che il solaio non è abitabile, e che  noi possiamo andare a dormire al piano di sotto se vogliamo, e che il tetto è coibentato non per abitarci, ma come fosse un solaio normalissimo utilizzabile come sgabuzzino (cosa confermata dalla mia impresa che ha verificato che c'è solo del polistirolo a protezione).
Ma noi avendo trovato una stanza arredata con un letto, e venduta dall'agenzia come camera da letto, non ci siamo poste il problema di chiedere se fosse abitabile o meno, ovviamente.  

Temo che il rogito, dove è indicato espressamente "monolocale con solaio" non sia impugnabile, e prendo atto della cosa, mi rendo conto che è stato un mio errore non fare uscire un perito prima di acquistare;  

Però è anche vero che mi sento ingannata perchè nessuno mi (ci) ha detto che nella camera non si poteva vivere se non dopo avere rifatto il tetto; e avendo visto la stanza completamente arredata per me era abitabile.

La mia impresa sta preparando un preventivo, ma si parla più o meno di circa € 4.000-5.000 ad appartamento, per il rifacimento del tetto in modo che sia abitabile.  

Volevo chiedere se c'erano gli estremi per potere " costringere" il venditore a partecipare alla spesa, visto che ritengo a questo punto ci sia stata mala fede da parte sua e dell'agenzia che ci ha venduto l'immobile.  

Ringrazio e porgo cordiali saluti.



RISPOSTA



Vorrei iniziare la mia consulenza da alcune fondamentali premesse:

1) nel rogito è indicato espressamente che si tratta di un "monolocale con solaio", pertanto l'atto di vendita non è impugnabile.
2) Il tuo comportamento non è esente da colpa, in quanto non ti sei avvalsa della professionalità di un perito, prima di effettuare l'acquisto immobiliare.
3) Non puoi chiedere un risarcimento danni al venditore, in quanto il venditore ti solleverebbe l'eccezione relativa alla clausola "monolocale con solaio"; nell'atto non era scritto che si trattava di una stanza abitabile, nello stato in cui era venduta all'acquirente.
4) Ad ogni modo sei stata ingannata ed inoltre, l'agenzia è venuta meno ai suoi obblighi di trasparenza previsti dall'articolo 1746, I comma del codice civile.

Art. 1746 del codice civile. Obblighi dell'agente.

Nell'esecuzione dell'incarico, l'agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l'incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari. È nullo ogni patto contrario.

L'abitabilità del solaio è una di quelle informazioni utili per valutare la convenienza dell'affare; l'agenzia aveva il preciso dovere di informarti riguardo questa circostanza, invece ha sistemato un letto matrimoniale per ingannare l'acquirente.

Qualora volessimo configuare il contratto con l'agenzia come un contratto di mediazione immobiliare, si applicherebbe l'articolo 1759, I comma del codice civile.

Art. 1759 del codice civile. Responsabilità del mediatore.

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Nella sostanza non cambierebbe nulla: l'agenzia è venuta meno al suo obbligo di trasparenza e di informazione del cliente (non solo è rimasta silente, ti ha ingannato !!!)

L’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, previsto all’art. 1759 del codice civile, si sostanzia:

· in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza;
· in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente.

In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), ponendosi nel filone giurisprudenziale già da tempo consolidatosi presso la Corte di Cassazione (Cassazione sentenza n. 16009/2003, Cass. n. 6714/2001, Cass. n. 6389/2001).

Vorrei sottoporre la motivazione della suddetta sentenza; si tratta di un caso simile al tuo, in quanto è stato leso l'interesse del cliente alla corretta informazione.

“Il Tribunale di Milano ha analizzato il caso di un mediatore che — nel corso delle trattative — aveva espressamente confermato l’esistenza del certificato di abitabilità dell’immobile, in realtà privo di tale certificazione.

L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necessariamente ritenersi rilevante per il richiedente.

In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rassicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pretendendo un approfondimento del tema; oppure, decidere di abbandonare le trattative.

D’altra parte, anche nel caso che invece avesse voluto ugualmente acquistare l’immobile, sarebbe comunque stato privato di un elemento di valutazione influente sull’affare: ad esempio, avrebbe potuto proporre un prezzo diverso da quello effettivamente proposto, oppure pretendere, in sede di conclusione dell’affare, un impegno del venditore a fornire il certificato di abitabilità entro la data dell’atto definitivo di vendita”.


Tanto premesso, il costo del rifacimento del tetto, deve essere addebitato all'agenzia, ai sensi dell'articolo 1759 del codice civile, in sintonia con la giurisprudenza della corte di cassazione.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.