Diritto civile e privato - Diritto alla provvigione del mediatore



 

Spett.le studio ho una domanda per voi.
Stiamo vendendo un loft di famiglia e per farlo abbiamo pubblicato annunci su giornali e via internet.Spesso ci chiamavano oltre ai privati dell e agenzie e in ogni caso si spiegava che non eravamo interessati che avremmo venduto per nostro conto.L' agente in questione mi ha chiesto di poter far vedere ugualmente l'immobile ad un suo cliente e che per lui sarebbe stata sufficiente la provvigione percepita dal suo cliente. Il loft piace e firmiamo un contratto preliminare di compravendita il 23 dicembre.Quando il compratore esce dalla stanza inaspettatamente l'agente ci chiede una percentuale non quantificata, rispondiamo che è un attegiamento disonesto e ce ne andiamo.Oggi lunedì 28 dicembre ci arriva una raccomandata dell'agenzia immobiliare che dice:
Vi trasmettiamo la fattura relativa al compenso provvigionale maturato per la conclusione della compravendità in oggetto e gli estremi del documento fiscale emesso dovrà essere dichiarato al notaio rogante, così il pagamento ai sensi dell'art.36 comma 22 del D.L. del 04 luglio 2006 n.223 .
Vi invitiamo pertanto a provvedere entro 5 gg. al pagamento dell'importo di euro 10.080,00 ( diecimilaottanta/00) comprensivo di IVA. Decisamente contrariata vado a rileggere il contratto preliminare di compravendita e leggo all'articolo 12: le parti reciprocamente si impegnano a collaborare al fine di consentire l'adempimento dell'obbligo di indica re, nel contratto definitivo di vendita, le modalità con le quali è stato effettuato il pagamento, gli elementi identificativi di chi ha eseguito la mediazione e le modalità di pagamento dei relativi costi. Ai sensi dell'art. 36 comma 22, del decreto legge 04 luglio 2006 n° 223, le parti contraenti dichiarano che mediatore dell'affare è l'agenzia S. immobiliare ( più i dati dell'agenzia ) Cosa possiamo fare? possiamo contestare questa richiesta? all'agenzia no n è mai stato dato mandato, se non pago cosa accade? L'agenzia ha operato in malafede questo non conta? Aspetto impaziente un a risposta ( vi ricordo che ci hanno dato 5 giorni per pagare )
grazie
p.s. cosa posso fare subito per bloccare il termine dei 5 giorni?

 

RISPOSTA



L'agenzia immobiliare vi ha teso un tranello; nel contratto preliminare infatti, è stata inserita la seguente clausola ...
..."Ai sensi dell'art. 36 comma 22, del decreto legge 04 luglio 2006 n° 223, le parti contraenti dichiarano che mediatore dell'affare è l'agenzia S. immobiliare ( più i dati dell'agenzia )"
Le parti contrattuali hanno dichiarato la presenza della mediazione, nelle trattative immobiliari, posta in essere dalla suddetta agenzia immobiliare.
Nota bene: non si tratta di un contratto di mandato con rappresentanza, ma del rapporto giuridico di mediazione, disciplinato dagli articoli 1754 e seguenti del codice civile.
Ai sensi dell'articolo 1754, il mediatore mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
In considerazione della sua attività di intermediazione nelle trattative, ai sensi dell'articolo 1755, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Il secondo comma dell'articolo 1755, prevede che "la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità".

In estrema sintesi:
1) il mediatore ha diritto alla provvigione per il semplice fatto di avere messo in relazione le parti contrattuali (anche senza essere incaricato da nessuna di esse).
2) l'agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione, soprattutto in considerazione della suddetta clausola contrattuale.
3) ti consiglio tuttavia, di non versare l'importo richiesto, a titolo di provvigione, e di contestarlo, citando in giudizio l'agenzia immobiliare e la controparte contrattuale.
Ai sensi dell'articolo 1755, II comma, sarà il giudice adito, a determinare l'importo della provvigione e, soprattutto, la percentuale della stessa che dovranno versare le parti contrattuali.
In considerazione di quanto accaduto, del comportamento scorretto dell'agenzia, il giudice determinerà l'importo della provvigione, in misura sicuramente inferiore, a quella indicata nella fattura; condannerà inoltre, la tua controparte contrattuale a versare una percentuale di provvigione superiore al 50%, in quanto il mediatore ha agito quasi esclusivamente nel suo interesse.
La provvigione non va suddivisa al 50% tra le parti ma, a mio parere, la tua controparte contrattuale deve versare, almeno una percentuale pari al 70% dell'importo complessivo. Il giudice deciderà secondo equità.
E' necessaria l'assistenza di un avvocato, per agire in giudizio.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti

Diritto alla provvigione dell'agente immobiliare anche senza il conferimento di un incarico scritto del preponente





Buongiorno, avrei bisogno della seguente consulenza: Sto vendendo un immobile a Siracusa tramite un'agenzia immobiliare con cui in precedenza ho già venduto altri due immobili senza pagare alcuna provvigione. Non ho firmato alcun mandato né concordato alcuna provvigione prima della vendita.
Do per scontato che nulla è dovuto all'agenzia da me venditore a fronte della provvigione prevista dal compratore come da proposta d'acquisto. Nella proposta non è riportato nulla relativamente a eventuali provvigioni da venditore.

Ad accettazione della proposta avvenuta l'agenzia mi chiede una provvigione da concordarsi ma a mio avviso non gli è dovuta da parte mia.

Vi chiedo se sto tranquillo legalmente rifiutando la richiesta di provvigione.

Grazie

RISPOSTA



Non puoi certamente stare tranquillo al 100%, perché la questione è molto dibattuta e controversa in giurisprudenza.
La norma di legge è molto laconica a tal proposito; si tratta dell'articolo 1748 del codice civile.

“… l'agente ha diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto del suo intervento”.

Il contratto di agenzia non deve necessariamente avere forma scritta, a pena di nullità, ma soltanto forma scritta ad probationem, ossia al fine di dimostrare il conferimento dell'incarico ed il conseguente diritto alla provvigione.
Il contratto con l'agenzia può anche essere stipulato verbalmente o per fatti concludenti. La consegna della chiave di un appartamento è un fatto concludente da cui desumere la conclusione di un contratto di agenzia che in ragione della professionalità dell'agente non può considerarsi gratuito ma oneroso.

Art. 1748 del codice civile. Diritti dell'agente.

Per tutti gli affari conclusi durante il contratto l'agente ha diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto del suo intervento.
La provvigione è dovuta anche per gli affari conclusi dal preponente con terzi che l'agente aveva in precedenza acquisito come clienti per affari dello stesso tipo o appartenenti alla zona o alla categoria o gruppo di clienti riservati all'agente, salvo che sia diversamente pattuito.

L'agente ha diritto alla provvigione sugli affari conclusi dopo la data di scioglimento del contratto se la proposta è pervenuta al preponente o all'agente in data antecedente o gli affari sono conclusi entro un termine ragionevole dalla data di scioglimento del contratto e la conclusione è da ricondurre prevalentemente all'attività da lui svolta; in tali casi la provvigione è dovuta solo all'agente precedente, salvo che da specifiche circostanze risulti equo ripartire la provvigione tra gli agenti intervenuti.
Salvo che sia diversamente pattuito, la provvigione spetta all'agente dal momento e nella misura in cui il preponente ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione in base al contratto concluso con il terzo. La provvigione spetta all'agente, al più tardi, inderogabilmente dal momento e nella misura in cui il terzo ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione qualora il preponente avesse eseguito la prestazione a suo carico.
Se il preponente e il terzo si accordano per non dare, in tutto o in parte, esecuzione al contratto, l'agente ha diritto, per la parte ineseguita, ad una provvigione ridotta nella misura determinata dagli usi o, in mancanza, dal giudice secondo equità.
L'agente è tenuto a restituire le provvigioni riscosse solo nella ipotesi e nella misura in cui sia certo che il contratto tra il terzo e il preponente non avrà esecuzione per cause non imputabili al preponente. È nullo ogni patto più sfavorevole all'agente.
L'agente non ha diritto al rimborso delle spese di agenzia.

Secondo la giurisprudenza del tribunale di Milano e della Corte di Appello di Milano, “il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all'accordo definitivo”.
È questo il principio di diritto espresso dalla Corte d’Appello di Milano nella sentenza n. 3812 del 28 ottobre 2014.
La corte di appello ribadisce quanto segue: “il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice ed è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Anche la semplice attività del reperimento e indicazione dell'altro contraente, o la segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione”.

In considerazione della giurisprudenza di merito, non escludo che tu possa essere condannato al pagamento di una provvigione, secondo una percentuale media rispetto a quanto praticato sul mercato, stante che la consegna delle chiavi dell'appartamento all'agente immobiliare, equivale alla stipula di un contratto verbale di agenzia che, in considerazione della natura professionale dell'agente, non può considerarsi implicitamente gratuito ma oneroso per il proponente.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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