Eredità e testamento - Divisione ereditaria e vendita dell'appartamento in comunione



 

Buongiorno, vi scrivo per una consulenza legata ad una vendita di un immobile derivato da un'eredità, vi racconto brevemente la storia.
In una famiglia composta da: padre (lavoratore), madre (casalinga) e figlia (maggiorenne e lavoratrice) con casa di proprietà a Tor Vergata (Roma), cointestata al 50% tra i due genitori, del valore ad oggi di 330.000 euro stimati da Tecnocasa, di cui un residuo di mutuo di circa 50.000 euro, viene a mancare il padre 1 anno fa circa.
Ad oggi dopo la successione, seguita da un commercialista, l'immobile risulta diviso per proprietà in 75% alla madre e 25% alla figlia (e allo stesso modo la rata del mutuo, giusto?).
il mutuo da un anno fa ad oggi è stato pagato dai vecchi datori di lavoro del padre per meritocrazia e si parte da gennaio 2010 a pagarlo madre e figlia; la rata mutuo è di circa 600€ e la madre prende di pensione di vedova circa 550€ e la figlia ha un contratto indeterminato con paga di 1300€.
La madre si è trasferita poco dopo la morte del marito da un suo zio ricco, che vive in una villa di proprietà a Capena, lasciando la figlia sola in una casa di 90 mq circa ed io a volte dormo da lei.
Fra 6 mesi io e questa ragazza ci sposiamo e l'idea nostra era vendere la casa, saldare la rimanenza del mutuo e con la sua parte (25%), unendo risparmi ed altri soldi donati dai miei genitori, accendere un mutuo nostro per una casa nostra.
Così facendo resterebbe un'ottima fetta alla madre con cui potrebbe tranquillamente comprarsi un'altra casa (anche nuova!) più piccola, come appoggio nella vecchia zona di residenza dato che una volta ogni 2 settimane scende giù per salutare le amiche e fare altri giri di sua competenza, anche se secondo noi tutti non ne avrebbe il bisogno non essendo così ricchi da comprare case e case!
Noi abbiamo trovato un cantiere al quale siamo fortemente interessati, la consegna è prevista fra 2 anni, lasciando così a tutti e 3 tutto il tempo di gestire la vendita dell'appartamento, sposarci io e la ragazza, aiutare la madre nella ricerca della sua nuova casa; considerando pure il vantaggio di dilazionare al meglio le prime rate della nostra nuova casa (su cantiere), acquistare su carta con i relativi vantaggi e sfruttare i prezzi bassi che oggi offre il mercato per acquistare, mentre mettere in vendita l'immobile a Tor Vergata fra 1 anno circa con l'eventuale rialzo del mercato immobiliare che tutti narrano.
La madre fino a pochi giorni fa era completamente d'accordo tanto che è stata lei inizialmente a spingerci nel vedere case, far valutare l'appartamento, fare preventivi con le finanziarie per il nostro (mio e della compagna) mutuo.. e tutto combacia alla perfezione! Pochi giorni fa, prima di dare i primi 5000 euro per la prenotazione della casa su cantiere, la madre ci ha ripensato e non vuole darci l'ok per vendere l'appartamento con la scusa che ad oggi vale meno di quello che dovrebbe (non capendo che comunque verrebbe venduto fra 1 anno e mezzo abbondante). Logico che prima di impegnarci con le prime rate legate alla prenotazione della nuova costruzione vogliamo essere certi che la madre sia d´accordo (anche se poi magari col tempo, ora che è pronta la casa nuova la madre avrà ricambiato idea).
Il discorso è che, anche se potrebbe essere un buon investimento, non va visto da questo lato, ma dal lato della necessità (vendere per dividere i propri averi e farci una famiglia), unito al fatto che per logica bisognerebbe seguire più i tempi, modi e luoghi legati alla figlia che lavora e che quindi impone una scelta di una casa legata alla zona di competenza (non si compra una casa a Roma nord, che magari costa meno, se si lavora a Roma sud! E si è legati anche dai tempi e spese del matrimonio) e che dovrà accendersi un mutuo; piuttosto che la madre che non è vincolata da luoghi o bisogni impellenti (dato che non ha un impegno paragonabile ad un lavoro fisso e ha comunque un tetto di una villa dove abitare a Capena su sua scelta!) e cadrebbe comunque bene ritrovandosi un´altra casa tutta sua e con magari una rimanenza economica nelle tasche; e per non dire che la madre da sola non ce la farebbe a pagare il 75% della rata mutuo considerando che ha anche altre spese come la macchina e altre faccende!

Da qui le domande:

1) È corretto dire che se ad oggi l´appartamento risulta diviso in 75% alla madre e 25% alla figlia, anche la rata del mutuo è così ripartita?

2) La madre, nonostante abbia il 75% dell´immobile contro il 25% della figlia, è obbligata a vendere o pagare alla figlia l´importo di sua competenza?

3) Se la madre non fosse obbligata, può la figlia obbligarla in qualche modo?

4) Se si come si agisce esattamente (giudice di pace, avvocato, tribunale)?

5) Se avete dei consigli o delle informazioni utili in merito legate alla vostra esperienza sono ben accetti!

 

RISPOSTA



RISPOSTA Rispondo alle tue domande:

1) Sì, è corretto dividere la rata del mutuo, in proporzione alla quota ereditata. L'asse ereditario è stato correttamente suddiviso.

2/3/4/5) In materia di proprietà in comunione, la legge prevede quanto segue: ai sensi dell'articolo 1109, III comma del codice civile, "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione e di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".
La norma riguarda gli atti di amministrazione, nell'ambito della comunione di un bene immobile.
La sua interpretazione è semplice ed evidente: non è possibile vendere l'intero appartamento, senza il consenso di tutti i comproprietari.
In materia di comunione ereditaria, il codice civile prevede una norma specifica che deroga alla regola generale.
L’art. 720 del codice civile infatti, prevede che, se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera massa non può farsi senza il loro frazionamento, essi devono essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nella porzione di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto.

Per “comoda divisibilità” si intende non tanto la mera possibilità di una materiale ripartizione dell’immobile tra gli aventi diritto, quanto la sua concreta attitudine ad una ripartizione da cui derivi a ciascun partecipante, o gruppo di partecipanti, un bene il quale perda il minimo possibile dell'originario valore e non abbia neppure a subire particolari limitazioni funzionali o condizionamenti.

Occorre, infatti, evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore dell'immobile, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell'intero (Cass. 1993 n. 8805; Cass. 1985 n. 2305; Cass.1987 n. 4233). L’esigenza è di far sì che porzioni ottenute nell’insieme raggiungano il valore originario del bene indiviso, senza dispersione di ricchezza.

Così, ad esempio, si ha comoda divisibilità allorquando i diversi beni risultanti dal frazionamento, anche se di modeste dimensioni, risultino sufficientemente spaziosi, ed allorquando non si costituiscano servitù a carico di nessuna delle porzioni (per esempio nel caso in cui ciascuna porzione di appartamento sia dotata di autonomo ingresso).

Del pari, esclude la comoda divisibilità la necessità di affrontare spese eccessivamente gravose per rendere autonome le porzioni, in rapporto al risultato che si persegue e, quindi, innanzitutto con riferimento al valore del bene.

Tanto premesso e ritenuto

1) l'immobile ereditato non è comodamente divisibile, ai sensi dell'articolo 720 e della giurisprudenza della Corte di Cassazione.

2) il maggiore quotista dell'appartamento (ossia tua madre che ha il 75% dell'immobile) può avanzare richiesta di attribuzione del bene indivisibile; nulla vieta al comproprietario di minoranza (la figlia, titolare del 25%) di chiedere l'attribuzione del bene, atteso che (come ritenuto da Cass. 31.5.1961) il criterio dell'attribuzione del bene, al comproprietario che ha la titolarità della maggior quota, ha rilevanza soltanto se si tratta di scegliere tra più richieste.

3) ad ogni modo, l'immobile deve essere attribuito soltanto ad un erede (la madre o la figlia) ovvero essere venduto ed il ricavato deve essere suddiviso "pro-quota".

4) in caso di attribuzione del bene ad un erede, si farà ricorso al conguaglio in denaro, per rispettare la giusta determinazione delle quote ereditarie. Ai sensi dell’art. 728 del codice civile, l’ineguaglianza in natura nelle porzioni si corregge imponendo il pagamento di una somma di denaro nella misura necessaria a correggere la sproporzione.
Il conguaglio costituisce un debito di valore che deve essere adeguato anche d’ufficio alla stregua della lievitazione del mercato immobiliare e dell’aumento ISTAT.

5) se tua madre si dovesse rifiutare di chiedere l'attribuzione del bene, con relativo conguaglio a tuo favore, la stessa sarà obbligata a vendere l'appartamento ed a dividere in proporzione il ricavato. Non ha facoltà di opporsi alla vendita; in caso di rifiuto, devi presentare ricorso al Tribunale.
L'autorità giudiziaria determinerà i tempi e le modalità della vendita del bene e della divisione del ricavato.

6) la figlia può chiedere l'attribuzione del bene, pagando il relativo conguaglio alla madre e, successivamente, vendere ad un terzo l'intero immobile. L'immobile sarà attribuito alla figlia, nel caso in cui quest'ultima sia l'unico erede a presentare domanda di assegnazione. Nel caso di richiesta di attribuzione da parte di entrambi gli eredi, l'immobile sarà attribuito alla madre che è titolare del 70% del bene.

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.