1 - Risarcimento danni - Affitto di fondo rustico ed indennità per i miglioramenti fatti dall'affittuario



 

Salve, cercherò di essere il più chiaro possibile.
Mio padre è in causa da 14 anni con il proprietario della campagna che abbiamo in affitto da più di 40 anni. Dopo lo sfratto avvenuto nel 1996 si è aperta la causa per il risarcimento delle migliorie tutte fatte in accordo con il proprietario con un accordo vocale tra il 1950 e il 1960.Dopo vari accordi vocali nel 2002 e stato firmato un accordo scritto in presenza dei rispettivi avvocati che hanno firmato anch'essi il documento. In quel documento era previsto che noi dovevamo lasciare il terreno,e pulirlo e per le migliorie il ci sarebbero stati assegnati 500 mq dell terreno, l'intero immobile è di 65600mq.Dopo aver fatto il frazionamento(a nostre spese) dietro consenso scritto da parte del proprietario che autorizza il geometra a procedere, il prorpietario del terreno si è rimangiata la parola. Il nostro avvocato non è stato in grado di far valere il docomento firmato perchè dicevano che era solo un compromesso e non aveva nessun valore perchè non era stato depositato in tribunale entro sei mesi(è vero ?). Abbiamo cambiato avvocato e ora la causa nel novembre del 2009 doveva essere discussa ma è stata riinviata per altre due volte cause mancato accordo tra le parti !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!' non dovrebbe prendere una decisione il giudice????

-- le mie doamnde sono queste :

-- ci aspetta qualcosa dopo 40 anni di affitto???
-- Non ha veramente nessun valore l'accordo scritto in presenza di testimoni????
-- un uomo si può rimangiare così facilmentela parola ??????
-- posso aprire un'altra causa per chiedere il risarcimento di 14 anni di presa in giro?????

 

RISPOSTA



La disciplina dei miglioramenti, relativamente al contratto di affitto di fondo rustico, è contenuta nella legge n. 203 del 1982 [1], in particolare agli articoli 16 e 17 che riporto in seguito:

Articolo 16. Miglioramenti, addizioni e trasformazioni. [1]

Ciascuna delle parti può eseguire opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e dei fabbricati rurali, purché le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo e siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi non esistano, delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.

La parte che intende proporre la esecuzione delle opere di cui al primo comma, in mancanza di un preventivo accordo, deve comunicare all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata di progetto di massima, la natura, le caratteristiche e le finalità delle opere di cui si chiede l'esecuzione all'altra parte.

L'ispettorato provinciale dell'agricoltura, non appena ricevuta la comunicazione di cui al comma precedente, convoca le parti, che possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni professionali, ai fini di tentare un accordo in ordine alla proposta e ai connessi regolamenti di rapporti tra le parti. Nel caso in cui non si raggiunga tale accordo, l'ispettorato, entro sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, si pronuncia, motivando, in senso favorevole o contrario in ordine alle opere richieste di cui al primo comma, riscontrata anche la congruità delle medesime; indica altresì eventuali modificazioni tecniche al progetto presentato ed assegna, in caso di giudizio favorevole, un termine per l'inizio e la ultimazione delle opere.

La decisione deve essere comunicata, a cura dell'ispettorato, ad entrambe le parti.

Qualora venga adottata una decisione favorevole, il proprietario del fondo deve fare conoscere, entro sessanta giorni dalla comunicazione di cui al comma precedente, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, se egli stesso intenda eseguire le opere.

In caso di dichiarazione negativa o di silenzio, l'affittuario può procedere senz'altro anche se la proposta delle opere di cui al primo comma è stata fatta dal locatore, alla esecuzione delle medesime. Qualora il proprietario comunichi di voler eseguire direttamente le opere di cui al primo comma con le eventuali modifiche stabilite dall'ispettorato, deve iniziare ed ultimare le relative opere entro i termini assegnati dall'ispettorato stesso.

Se il proprietario non dà inizio alle opere di cui al primo comma o non le ultima entro i termini di cui al comma precedente, l'affittuario può eseguirle a sue spese. L'affittuario è tenuto a comunicare, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, al proprietario e all'ispettorato la sua decisione di surrogarsi al locatore nella esecuzione o nel completamento delle opere.


17. Regime dei miglioramenti, delle addizioni e trasformazioni. [1]

Il locatore che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 può chiedere all'affittuario l'aumento del canone corrispondente alla nuova classificazione del fondo ai sensi dell'articolo 4 della legge 11 febbraio 1971, n. 11 [2] (11/a), come modificato dall'articolo 18 della presente legge.

L'affittuario che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato. Le parti possono convenire la corresponsione di tale indennità anche prima della cessazione del rapporto.

Se non interviene accordo in ordine alla misura dell'indennità prevista dal comma precedente, essa è determinata, a richiesta di una delle parti, dall'ispettorato provinciale dell'agricoltura, la cui deliberazione, agli effetti dell'articolo 634 del codice di procedura civile, costituisce prova scritta del credito per l'indennità stessa.

All'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l'indennità fissata dall'ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall'autorità giudiziaria.

Nel caso di vendita del fondo prima del pagamento all'affittuario della indennità di cui al comma precedente, il proprietario è tenuto a dichiarare, nell'atto di vendita, l'esistenza dell'obbligazione nei confronti dell'affittuario per effetto delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16, restando in tale caso liberato dall'obbligazione stessa.

Ove per l'espletamento delle opere di cui al primo comma dell'articolo 16 si rendano necessari permessi, concessioni, autorizzazioni da parte della pubblica amministrazione e nel caso in cui sia possibile ottenere finanziamenti pubblici, ai sensi delle norme vigenti in materia, per l'esecuzione delle opere stesse, l'affittuario può provvedere direttamente a proporre le relative istanze ed a percepire i finanziamenti, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Le disposizioni del presente articolo si applicano anche per le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 previste nel contratto e concordate dalle parti, o comunque eseguite in data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.

Al locatore che esegue le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 sono estese le agevolazioni fiscali e creditizie previste dalle vigenti leggi in favore dell'affittuario.

Nella determinazione dell'indennità di cui al secondo comma, i finanziamenti pubblici fatti propri dall'affittuario, che non abbia la qualifica di imprenditore agricolo e titolo principale, ai sensi dell'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153 [3] , non sono computati.


Dall'esame della legge in questione, emergono le risposte alle tue domande.
Gli accordi verbali intercorsi tra tuo padre ed il proprietario del fondo rustico sono validi ed efficaci. La legge non prevede uno specifico obbligo di stipulare esclusivamente accordi per iscritto; la forma degli accordi è liberamente decisa dalle parti.
A maggior ragione, è valido l'accordo stipulato per iscritto, peraltro in presenza di testimoni. La legge non prevede l'obbligo di depositare il contratto in Tribunale.
L'accordo per iscritto, rientra nella categoria giuridica delle transazioni, prevista dall'articolo 1965 del codice civile.

1965. Nozione di transazione.

La transazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti.

Il proprietario del terreno è tenuto a rispettare la transazione stipulata; non ha facoltà di "rimangiarsi" la parola data.

Per le migliorie effettuate, tuo padre ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti effettuati, quale risultante al momento della cessazione del rapporto contrattuale (oltre agli interessi, rimborso delle spese processuali e risarcimento dei danni subiti). Non è necessario iniziare un altro processo per il risarcimento dei danni subiti, perchè l'importo risarcitorio sarà determinato insieme all'indennità prevista dalla legge, dal giudice.

Per quanto riguarda il rinvio processuale, a cui tu fai riferimento nella tua mail, vorrei fare alcune precisazioni.
La causa sarà decisa dal giudice con una sentenza, tuttavia prima della deliberazione del giudice, la legge n. 203 del 1982 [4] prevede un tentativo di conciliazione tra le parti.
Tale tentativo di conciliazione, si terrà presso l'ispettorato provinciale dell'agricoltura competente per territorio. Nel caso in cui le parti non dovessero addivenire ad un accordo, in tale sede, il processo civile proseguirà fino alla sentenza del giudice.
Non siete obbligati a mettervi d'accordo, tuttavia il tentativo di conciliazione deve essere comunque esperito.
Riporto l'articolo 46:

46. Tentativo di conciliazione. Disposizioni processuali. Chi intende proporre in giudizio una domanda relativa a una controversia in materia di contratti agrari è tenuto a darne preventivamente comunicazione, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura competente per territorio.

Il capo dell'ispettorato, entro venti giorni dalla comunicazione di cui al comma precedente, convoca le parti ed i rappresentanti delle associazioni professionali di categoria da esse indicati per esperire il tentativo di conciliazione della vertenza.

Se la conciliazione riesce, viene redatto processo verbale sottoscritto da entrambe le parti, dai rappresentanti delle associazioni di categoria e dal funzionario dell'ispettorato.

Se la conciliazione non riesce, si forma egualmente processo verbale, nel quale vengono precisate le posizioni delle parti.

Nel caso in cui il tentativo di conciliazione non si definisca entro sessanta giorni dalla comunicazione di cui al primo comma, ciascuna delle parti è libera di adire l'autorità giudiziaria competente.


Il motivo del rinvio tuttavia, potrebbe essere un altro (fai bene a chiedere spiegazioni al tuo avvocato): gli avvocati delle parti possono avere chiesto concordemente un rinvio al giudice, durante il processo, per tentare una conciliazione extra-giudiziale.
Ad ogni modo, devi comunicare al tuo avvocato che non intendi accettare accordi per te sfavorevoli, perchè, in questo processo, hai ragione da vendere !!! Comunica al tuo avvocato che hai intenzione di arrivare a sentenza, perchè soltanto così il giudice potrà riconoscere tutti i vostri diritti che, per quarant'anni, non sono stati rispettati dal proprietario del terreno.

Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Affitto di fondo rustico indennità affittuario opere che hanno aumentato il valore di mercato del fondo.





Vorremmo fittare un fondo rustico di circa 16 ha. Attualmente il fondo è incolto. Circa la metà vi sono alberi secolari di olivo. Per la restante metà è terreno nudo. Il contratto di locazione verrà stipulato in deroga alla legge e più precisamente ai sensi dell'art. 45 della Legge 203/82 [1].
La durata del fitto agrario sarà di dieci anni. Il canone di affitto sarà prossimo allo zero, comunque simbolico per dare validità al contratto. Il canone simbolico, pari quasi a zero è giustificato dal fatto che il terreno allo stato è incolto e che occorrono opere agrarie di miglioramento sia per la messa in coltura sia per l'impianto di nuove piante di olivo e di nocciole.
Dette opere di miglioramento dovranno essere eseguite a cura e spesa dell'affittuario.

Quesito:
1. L'affittuario a conclusione del contratto può pretendere indennizzi per i miglioramenti effettuati?

RISPOSTA



“L'affittuario che ha eseguito le opere di cui al primo comma dell'articolo 16 ha diritto ad una indennità corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato. Le parti possono convenire la corresponsione di tale indennità anche prima della cessazione del rapporto.
Se non interviene accordo in ordine alla misura dell'indennità prevista dal comma precedente, essa è determinata, a richiesta di una delle parti, dall'ispettorato provinciale dell'agricoltura, la cui deliberazione, agli effetti dell'articolo 634 del codice di procedura civile [5], costituisce prova scritta del credito per l'indennità stessa.
All'affittuario compete la ritenzione del fondo fino a quando non gli sia stata versata dal locatore l'indennità fissata dall'ispettorato oppure determinata con sentenza definitiva dall'autorità giudiziaria”.



2. La non corresponsione di canoni da parte dell'affittuario può giustificarsi nel contratto con l'impegno da parte di quest'ultimo di apportare le migliorie senza alla fine del contratto essergli dovuti indennizzi per migliorie?

RISPOSTA



Sì, ma la clausola contrattuale deve essere scritta con la massima attenzione e precisione.
Innanzitutto occorre stabilire il canone teorico, ossia il canone “pieno”; di seguito occorre indicare dettagliatamente le migliorie che il conduttore dovrà apportare, stabilendo di comune accordo il valore da attribuire a ciascuna miglioria.
Infine occorre defalcare dal canone teorico, il valore complessivo delle migliorie e stabilire il canone effettivo che il conduttore dovrà versare, ossia un canone minimo che tenga conto delle migliorie da apportare.
Una clausola redatta con questa precisione può essere considerata validamente adottata in deroga alla legge 203/82[1].



3. Alla fine del contratto l'affittuario può pretendere indennizzi per eventuali maggiori spese sostenute per i miglioramenti rispetto ai canoni di locazione non versati a titolo di miglioramenti? In caso positivo potremmo ovviare inserendo in contratto dichiarazione dell'affittuario che i mancati canoni di locazione compensano pienamente le spese necessarie per i miglioramenti? Una clausola di tal fatta ci copre da ulteriori pretese dell'affittuario?

RISPOSTA



La libertà concessa alle parti in materia di accordi in deroga ex art. 45 legge 203/82, non si limita ai soli aspetti del canone di affitto, della durata del rapporto ed al regime dei miglioramenti, ma può riguardare tutti gli aspetti del contratto. L’unica esclusione prevista concerne il divieto di stipulare contratti di mezzadria, colonia parziaria e compartecipazione agraria, tranne quelli stagionali e di soccida. E’ inoltre vietata la corresponsione di somme a titolo di buona entrata.
In concreto, si può prevedere tutto quello che hai scritto, tuttavia occorre farlo con la massima precisione, onde evitare contenzioni futuri. Ve benissimo inserire nel contratto la dichiarazione dell'affittuario di cui alla tua domanda … ma quello che rileva, giuridicamente parlando, è l'indicazione nel contratto di tutte le migliorie da apportare, un cronoprogramma relativo ai tempi di attuazione delle migliorie medesime da parte del conduttore, oltre all'indicazione del valore “commerciale” di ciascuna miglioria.
Il valore complessivo delle migliorie sarà portato in compensazione rispetto al canone teorico; da una semplice operazione matematica di sottrazione (canone teorico – valore migliorie), sarà poi calcolato il canone “simbolico”



4. Nel contratto è opportuno indicare dettagliatamente le opere di miglioria a farsi nel corso della locazione ed i tempi di esecuzione?

RISPOSTA



Esatto, una sorta di progetto esecutivo con allegato cronoprogramma delle opere relative alle migliorie richieste e “quadro economico” ossia il valore in denaro delle medesime ai fini del calcolo del canone effettivo.



5. E’ possibile, e quindi non ritenuto “contro legem”, inserire in un contratto di affitto di un fondo rustico clausole e patti che escludono il pagamento all’affittuario di somme a titolo di migliorie?

RISPOSTA



Sì, a patto che il contratto sia stipulato in deroga ai sensi dell'articolo 45. Ad ogni modo, vi consiglio di predisporre il contratto, come specificato nei punti precedenti.



Nel caso sia possibile quale valenza giuridica può avere in caso di giudizio in cui l’affittuario dovesse chiedere somme per miglioramenti sul fondo agricolo, eseguiti con il consenso del locatore?"

RISPOSTA



Hai colto nel segno …
… nonostante il contratto preveda che le migliorie non devono essere indennizzate, a fine contratto, il conduttore “monta” una causa, dichiarando che il consenso successivo del locatore alla realizzazione di determinate migliorie, ha implicitamente abrogato la clausola in deroga relative alle migliorie.
Sia chiaro … il conduttore difficilmente vincerebbe il processo civile, ma perché rischiare un contenzioso ?!
E' preferibile impostare il contratto, come se si trattasse di un appalto di lavori, ossia ribadisco, una sorta di progetto esecutivo con allegato cronoprogramma delle opere relative alle migliorie richieste e concordate, oltre al “quadro economico” ossia il valore in denaro delle medesime ai fini del calcolo del canone effettivo.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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