Sanatoria abusi edilizi, tolleranze costruttive e bonus barriere architettoniche

1.I cinque titoli edilizi con l'entrata in vigore del piano casa 2024 e le condizioni di agibilità

Il Piano Casa 2024 (“Decreto Salva Casa”) è il decreto-legge 69/2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica”, convertito in legge con la Legge n.105/2024, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.175 del 27 luglio 2024.
Con l'entrata in vigore del Piano Casa 2024, il nostro ordinamento prevede i seguenti 5 titoli edilizi:

1. Edilizia libera (articolo 6 del testo unico edilizia TUE - D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)
2. Il permesso a costruire (articolo 10 del TUE)
3. La SCIA (articolo 22 del TUE)
4. La SuperScia (articolo 23 del TUE)
5. La CILA (prevista in via residuale, per tutti gli interventi che non rientrano nei quattro titoli edilizi precedenti)

Con l'entrata in vigore del Piano Casa 2024, sarà inoltre possibile ottenere più facilmente il certificato di agibilità, anche per i piccoli appartamenti, a seguito di presentazione di progetti di ristrutturazione e di adeguamento alle norma igienico-sanitarie. Sarà possibile ottenere l'agibilità anche nelle seguenti fattispecie, relative a piccole abitazioni civili:

1. altezza minima interna fino al limite massimo di 2,40 metri;
2. alloggio monolocale, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

2.Le modifiche alla sanatoria abusi edilizi con accertamento di conformità e le nuove tolleranze costruttive

Con il Piano Casa 2024, sarà possibile sanare gli abusi edilizi lievi, con il pagamento di una sanzione amministrativa, anche in assenza della doppia conformità urbanistica ed edilizia, richiesta in precedenza.

È possibile ottenere il permesso a costruire in sanatoria oppure la SCIA in sanatoria, alle seguenti condizioni:

a)l’intervento da sanare deve risultare conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento parzialmente abusivo;

b)Gli abusi edilizi devono consistere in parziali difformità degli interventi rispetto al permesso di costruire oppure alla SCIA nonché per le ipotesi di assenza o totale difformità dalla SCIA.

Quali sono i criteri in ragione dei quali l'Amministrazione Comunale concederà la nuova sanatoria prevista dal Decreto Salva Casa?
a)adeguatezza delle opere (rispetto norme tecniche);
b)compatibilità urbanistica;
c)osservanza delle distanze legali;
d)assenza di vincoli paesaggistici, ambientali o culturali.

Non occorre alcuna sanatoria se l'abuso rientra nelle tolleranze costruttive, ai sensi dell'articolo 34 bis del TUE. Sono considerate “tolleranze costruttive”, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, purché siano contenuti entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Queste soglie di tolleranza si applicano alle opere realizzate dopo il 24 maggio 2024.
Alle opere precedenti al 24 maggio 2024, si applicano soglie di tolleranza diversificata in ragione della grandezza dell'immobile:
La tolleranza costruttiva è pari:
-al 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per gli immobili che hanno superficie inferiore ai 60 mq;
-al 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
-al 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
-al 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
-al 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

3.Titoli edilizi per le opere di protezione esterna della proprietà

Come realizzare una recinzione ovvero un muro di cinta? Quali titoli edilizi occorrono per la loro realizzazione?

Rispondi alle seguenti domande:

1)Qual è il materiale usato per la costruzione?
a)Ferro o muratura?
b)Transenne, legno e metallo?

2)Le opere abbiano una resistente modalità di ancoraggio al terreno?
a)Sì, sono stabilmente ancorate al terreno
b)No, a causa dell'assenza di cordoli di cemento alla base

3)Qual è la volontà della persona (elemento soggettivo) che vuole realizzare un'opera di protezione esterna della proprietà, desumibile oggettivamente dal progetto?
a)Rispondere a esigenze stabili e permanenti
b)Sopperire a esigenze solo temporanee

Se hai risposto alle tre domande, indicando sempre la lettera a), il titolo edilizio necessario è la SCIA da presentare allo sportello unico dell'edilizia del comune competente per territorio.

Attenzione, se hai risposto sempre indicando la lettera a), ma l'opera di protezione esterna della tua proprietà è una costruzione idonea a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie, devi presentare richiesta di permesso a costruire (ex concessione edilizia).

Se hai risposto alle tre domande, indicando sempre la lettera b), non occorre nessun titolo edilizio, trattandosi di edilizia libera. Attenzione, se si tratta di un'area vincolata (es. vincolo paesaggistico), occorre chiedere il nulla osta anche in questi casi.

Negli altri casi, a condizione che si tratti di muri di cinta di modeste dimensioni, occorre presentare soltanto la CILA (comunicazione inizio lavori).

In caso di muro di contenimento, finalizzato esclusivamente a proteggere ovvero delimitare una certa area, rientriamo nell'ambito dell'edilizia libera. Tuttavia se il muro di contenimento ha dimensioni eccessive rispetto a questa finalità, occorre il permesso a costruire per realizzarlo.

In caso di interventi di manutenzione, sostituzione o adeguamento delle cancellate, non occorre alcuna autorizzazione. Non si deve presentare nemmeno la CILA.

Qual è la sanzione in caso di recinzione realizzata in assenza dell'idoneo titolo edilizio?
La sanzione pecuniaria fino a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la segnalazione è stata effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

4. Requisiti e titolo edilizio per chiudere un balcone - VEPA

Qual è il titolo edilizio necessario per la chiusura di balconi, verande o portici?

1)Tettoie precarie realizzate con semplici teloni per la protezione dagli agenti atmosferici: non occorre nessuna autorizzazione;

2)Vetrate panoramiche VEPA: si possono realizzare in edilizia libera, ai sensi dell’articolo 6, comma 1, del TUE (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) modificato con l'inserimento della lettera “b-bis”.
Deve trattarsi di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), con funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati (tranne porticati ad uso pubblico).
Fatto salvo il divieto di generare nuova volumetria e di modificare la destinazione d'uso dell'immobile; ed ancora nel rispetto del divieto di modificare le preesistenti linee architettoniche dell'edificio.

3)Tettoie fisse: richiedono la SCIA o il permesso di costruire, a seconda dei casi.

a)requisiti per la presentazione della sola SCIA
-uso di materiali come il vetro e le intelaiature di metallo
-non incidenza dell’intervento sulla sagoma dell’edificio, per la preesistenza di chiusure laterali dovute a mura perimetrali oppure coperture superiori dovute al solaio del condomino del piano superiore.

b)occorre invece il permesso a costruire se la chiusura del balcone serve a creare un ambiente nuovo, fuori dai presupposti dell'ambito di applicazione della SCIA.

5. Requisiti per allargare il proprio terrazzo ad uso esclusivo in condominio

Occorre sempre il permesso a costruire, quando si vuole incrementare la superficie del proprio terrazzo.

È necessario anche il previo consenso dell’Assemblea Condominiale, se i lavori di allargamento del terrazzo risultano in contrasto con il decoro architettonico e con la stabilità del palazzo.
Nel dubbio, non fosse altro per un eccesso di zelo, quando ritenete che l'allargamento del terrazzo posso ledere l’insieme delle originarie linee strutturali disegnate dal costruttore dell'edificio condominiale, chiedete all'amministratore di convocare l'assemblea condominiale, per un'autorizzazione preventiva che comunque non deve essere allegata alla domanda di permesso a costruire. L'assemblea dovrà autorizzare con le maggioranze di cui all'articolo 1136 II comma del codice civile: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
L'autorizzazione dell'assemblea, una volta concessa, non può essere ritirata, nemmeno da una maggioranza superiore rispetto a quella che l'ha deliberata in precedenza.

6.Bonus barriere architettoniche

1)Il Piano Casa 2024 ha salvato il bonus barriere architettoniche?
Sì, a condizione che i lavori siano stati effettuati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025, su edifici già esistenti.

2)A quanto ammonta il bonus barriere architettoniche?
Al 75% delle spese sostenute fino a un importo massimo variabile, da 30 mila a 50 mila euro, a seconda dell’edificio su cui sono eseguiti i lavori.

3)Con quali modalità si può fruire del bonus?
a) detrazione IRPEF, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo oppure
b) sconto in fattura o cessione del credito

4)Quali tipologie di lavori sono agevolate dal bonus?
a) ascensori e montacarichi, elevatori esterni all’abitazione, sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che negli appartamenti, realizzazione di strumenti che, attraverso la tecnologia, favoriscono la mobilità delle persone con handicap grave, interventi di automazione degli impianti per abbattere le barriere architettoniche
b) il bonus non riguarda il semplice acquisto di beni mobili funzionali a migliorare la mobilità delle persone con handicap grave

5)Il bonus barriere architettoniche è compatibile con altre agevolazioni fiscali?
a)Sì, con il superbonus al 110%, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2021 per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, a condizione che questi lavori siano eseguiti congiuntamente a interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (si tratta degli interventi trainanti)
b)Sì, con la detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia pari al 50%, su un importo massimo di 96.000 euro, se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024; scenderà al 36%, su un importo massimo di 48.000 euro, per le spese dal 1° gennaio 2025.

7. Quali sono le sanzioni previste per gli abusi edilizi ed i termini di prescrizione del reato di abuso edilizio?

In riferimento all'articolo 44 del Testo Unico dell’Edilizia, d.p.r. n. 380/2001, possiamo individuare le seguenti fattispecie:

a)Mancato rispetto delle norme, delle modalità esecutive, dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici: ammenda fino a 10.329 euro per chi non le rispetta

b)Lavori eseguiti in assenza di permesso o in sua totale difformità, anche nel caso di continuazione nella costruzione dopo un ordine di sospensione: arresto fino a 2 anni e un’ammenda che va dai 5.164 ai 51.645 euro

c)Lottizzazione abusiva di terreni oppure interventi edilizi effettuati in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale: arresto fino a 2 anni e un’ammenda da 15.493 a 51.645 euro

d)La legge prevede inoltre la pena accessoria dell'eventuale confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere costruite abusivamente, le quali rientrerebbero nel patrimonio comunale.

Riguardo i termini di prescrizione del reato di abuso edilizio, sono sintetizzati nella seguente tabella

Chi sono invece i soggetti considerati responsabili dall'articolo 29 del testo unico edilizia, in caso di abuso edilizio?

1. il titolare del titolo abilitativo edilizio (ossia colui che ha chiesto ad esempio il permesso a costruire)
2. il committente del contratto di appalto di lavori
3. il costruttore
4. il progettista
5. il direttore dei lavori, anche sulla base di informazioni raccolte a seguito di sopralluogo in cantiere
6. il proprietario dell'immobile sulla base delle risultanze della Conservatoria dei Registri Immobiliari
7. gli operai attivi nel cantiere che avevano piena consapevolezza dell'abuso edilizio