Le maggioranze necessarie in assemblea condominiale

Quali sono le maggioranze necessarie in assemblea condominiale per ciascuna tipologia di deliberazione e per le diverse decisioni di competenza assembleare?

QUORUM COSTITUTIVO: L'assemblea condominiale è regolarmente costituita (quorum costitutivo), ai sensi dell'articolo 1136 del codice civile,

• in prima convocazione: con la maggioranza dei condomini con 2/3 dei millesimi
• in seconda convocazione: con almeno 1/3 dei condomini con 1/3 dei millesimi

1.Le parti comuni dell'edificio condominiale

Quali decisioni relative alle parti comuni dell'edificio condominiale necessitano dell'unanimità di tutti i condomini, ossia la simultanea presenza in assemblea di ciascun condomino ed il voto favorevole al 100%?

• variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di uso delle parti di proprietà esclusiva del condomino

• rinuncia al diritto sulle parti comuni (eccetto la rinuncia all'utilizzo riscaldamento centralizzato)

• divisione delle parti comuni (eccetto le ipotesi di cui agli articoli 61 e 62 disp. att. codice civile)

• costituzione di servitù a carico del condominio

• vendita o cessione di beni comuni

• La modifica delle destinazioni d'uso (ad esempio cortile condominiale viene destinato a parcheggio)

• La scelta di diffidare ed agire legalmente contro chi esegue attività che incidono sfavorevolmente sulle destinazioni d'uso (ad esempio chi utilizza come parcheggio personale un cortile condominiale destinato allo svago oppure allo sgambamento dei cani dei condomini)

2.Le decisioni relative all'amministratore di condominio

• nomina, riconferma e revoca

• compenso dell'amministratore

• attivazione sito web condominiale

Per la nomina dei consiglieri condominiali, in seconda convocazione, sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi.

Per la nomina del proprio rappresentante al supercondominio con più di 60 partecipanti, occorre la maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 dei millesimi

3.Scioglimento del condominio e regolamento condominiale divisione in parti autonome

• Art. 62 disp. att. codice civile: modifiche stato attuale edificio e opere per diversa sistemazione locali, per rendere possibile la divisione in parti autonome. Voto favorevole maggioranza intervenuti e almeno 2/3 millesimi.

• Art. 61 disp. att. codice civile: suddivisione dell'edificio in parti che hanno già le caratteristiche di fabbricato autonomi Voto favorevole maggioranza intervenuti e almeno 1/3 millesimi

VOTO FAVOREVOLE DELLA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI IN ASSEMBLEA E ALMENO 1/2 DEI MILLESIMI

approvazione regolamento e decisione di applicare sanzioni per l'infrazione di norme contenute nel regolamento (art. 70 disp. att. codice civile)

• Approvazione o modifica di parte del regolamento con valore contrattuale TUTTI I CONDOMINI E 100% DEI MILLESIMI

• Modifica di parti del regolamento contrattuale che disciplinano l'uso di parti comuni oppure il funzionamento del condominio VOTO FAVOREVOLE DELLA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI IN ASSEMBLEA E ALMENO 1/2 DEI MILLESIMI

4.Manutenzioni, riparazioni, abbattimento barriere architettoniche

Manutenzioni ordinarie e piccole riparazioni

Riparazioni straordinarie di notevole entità ex art. 1136 comma 4 del codice civile

Riguardo l'abbattimento delle barriere architettoniche l'assemblea condominiale può deliberare l'esecuzione dei relativi lavori a maggioranza dei condomini presenti, con almeno la metà dei millesimi dell'edificio nella prima convocazione, e almeno un terzo dei millesimi nella seconda convocazione.

Accettazione preventivo per ordinarie spese di manutenzione annuali

5.Gestione contabilità del condominio e modifica millesimi

OCCORRE IL VOTO FAVOREVOLE DEGLI INTERVENUTI E ALMENO 50% DEI MILLESIMI

• nomina ed incarico ad un revisore per verificare la contabilità del condomino curata dall'amministratore

• costituzione fondo speciale per la manutenzione straordinaria dell'edificio

• per l'approvazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo, in seconda convocazione sarà possibile deliberare l'approvazione con VOTO FAVOREVOLE DELLA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI IN ASSEMBLEA E ALMENO 1/3 DEI MILLESIMI

Occorre l'unanimità ed il 100% dei millesimi tranne le seguenti ipotesi di cui all'articolo 69 disp. att. codice civile

DECISIONI PER CUI NON OCCORRE L'UNANIMITA' MA IL VOTO FAVOREVOLE DELLA MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI IN ASSEMBLEA E ALMENO 1/3 DEI MILLESIMI:

• le tabelle millesimali sono frutto di errore

• per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino

A disposizione per una consulenza specifica in materia di regolarità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale.