La cedolare secca: difficoltà applicative ai casi più complessi di contratti di locazione
1.La cedolare secca e l'unico contratto di locazione avente ad oggetto più immobili con canone unitario
Come si applica la cedolare secca ad un contratto di locazione avente ad oggetto due immobili con un canone unitario per tutti i fabbricati?
Facciamo allora un esempio concreto: il primo immobile ha una rendita catastale di 700 euro, l'altro ha una rendita catastale di soli 80 euro.
Il contratto di locazione 4 + 4 prevede un canone annuo complessivo, per i due fabbricati, pari a 9000 euro.
Il locatore esercita l'opzione per la cedolare secca, soltanto in riferimento al primo immobile, non potendo far rientrare nel perimetro dell'imposta sostitutiva, il secondo immobile (oppure non volendo applicare la cedolare secca al secondo immobile).
Come calcolare la quota di canone annuo, in riferimento al quale applicare la cedolare secca? 9.000 euro (canone annuo) * 700 (rendita catastale immobile) / (700 + 80) = 8.077 euro La cedolare secca si applica alla quota di canone annuo pari a 8.077 euro.
La cedolare secca non si applica alla quota di canone riferita al secondo immobile (per oggettiva inapplicabilità della cedolare secca oppure per scelta del conduttore), pari a 923 euro.
Occorre pagare a titolo di imposta di registro, il 2% della quota di 923 euro. Si dovrà versare l'imposta di registro pari al minimo di 67 euro, poiché il 2% della quota di canone di locazione esclusa dalla cedolare secca, è pari a soli 18,46 euro.
2.La cedolare secca e la locazione di singole stanze di un appartamento (ad esempio a più studenti universitari)
In questa fattispecie, i canoni di locazione percepiti dai singoli contratti relativi alle singole stanze, devono essere tassati tutti allo stesso modo.
Facciamo un esempio: abitazione di due stanze più accessori (stanza A e stanza B), locati a due studenti universitari.
La stanza A viene locata con contratto transitorio dal 1 gennaio 2025 al 30 giugno 2025 con l'opzione della cedolare secca.
La stanza B viene locata con successivo contratto transitorio dal 1 febbraio al 31 agosto 2025, necessariamente con il regime della cedolare secca, essendo già in essere il contratto di locazione avente ad oggetto la stanza A.
Entrambi i conduttori lasciano le rispettive stanze al termine del loro contratti transitori per studenti universitari.
Con il nuovo anno accademico, il proprietario vuole locare nuovamente le due stanze.
Al contratto transitorio della stanza A, dal 1 ottobre 2025 al 31 maggio 2026, decide di non applicare la cedolare secca, non essendo vincolati ai due precedenti contratti scaduti e non rinnovati. Di conseguenza, anche al contratto transitorio della stanza B, in vigore dal 1 novembre al 31 dicembre 2025, il proprietario non potrà chiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva, essendo l'opzione fatta per la precedente locazione della stanza A, condizionante nei confronti del secondo contratto di locazione transitoria.
3.La cedolare secca per i contratti di locazione non soggetti all'obbligo di registrazione
I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, non formati per atto pubblico oppure per scrittura privata autenticata, non sono soggetti a registrazione.
Come e quando esercitare allora l'opzione per la cedolare secca?
L'opzione sarà esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi riferita all'anno d'imposta nel quale è prodotto il reddito.
Ad esempio contratto transitorio dal 15 luglio al 31 luglio 2024: l'opzione per la cedolare secca deve essere esercitare al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi (modello unico 2025 oppure modello 730 anno 2025) per l'anno 2024, ossia nell'estate dell'anno 2025.
ATTENZIONE: se per caso dovesse sorgere un contenzioso tra il locatore ed il locatario, in riferimento a questo contratto transitorio, e pertanto il proprietario provvedesse alla sua registrazione all'agenzia delle entrate (per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni è prevista la registrazione in caso d'uso), l'opzione della cedolare secca dovrebbe essere esercitata al momento della registrazione, se temporalmente antecedente rispetto alla presentazione dei redditi per l'anno 2024. Potrebbe sorgere un contenzioso ad esempio, perché una volta terminata la locazione transitoria, il conduttore non ha versato il canone e pertanto il proprietario intende procedere nei suoi confronti con ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale civile.
4.La cedolare secca e la locazione delle pertinenze dell'abitazione già locata in precedenza
In caso di successiva locazione di una pertinenza dell'abitazione locata in precedenza, è possibile applicare la cedolare secca?
Sì, è possibile applicare la cedolare secca anche alla pertinenza, alle seguenti condizioni:
a)il conduttore ed il locatore siano gli stessi del contratto di locazione avente ad oggetto l'abitazione civile
b)il vincolo pertinenziale con l'abitazione già locata è effettivo
c)nel contratto di locazione della pertinenza si fa espresso riferimento alla locazione dell'immobile ad uso abitativo
d)non ci sono limiti al numero di pertinenze che possono essere locate con l'opzione della cedolare secca, stante l'effettivo vincolo pertinenziale sempre con la stessa abitazione locata in precedenza. Si ribadisce l'importanza del riferimento al contratto ad uso abitativo avente ad oggetto l'appartamento locato con la cedolare secca, ogni volta che si vuole locare una pertinenza assoggettandola al medesimo regime dell'imposta sostitutiva.
5.La remissione “in bonis” per non perdere la cedolare secca “dimenticata”
La remissione in bonis consente al locatore che pur avendo sostanzialmente diritto alla cedolare secca, ha dimenticato di esercitare l'opzione, di comunicare l'opzione dimenticata, pagando una sanzione di 250 euro con il codice tributo 8114 da indicare nel modello F24, a condizione che l'omissione non sia stata contestata dall'Agenzia delle Entrate e non sia stata intrapresa un'attività di verifica fiscale oppure di accertamento.
Facciamo un esempio: contratto di locazione ordinario 4 anni + 4 anni, dal 1 gennaio 2024 al 31 dicembre 2027 (più eventuale rinnovo di ulteriori 4 anni).
Al momento della registrazione del contratto, in data 18 gennaio 2024, il locatore non opta per la cedolare secca, ma paga la prima annualità dell'imposta di registro, applicando l'aliquota del 2%. Dall'anno successivo, il proprietario vorrebbe passare alla cedolare secca, quindi non paga la seconda annualità dell'imposta di registro entro il 31 gennaio 2025 e dimentica di esercitare la scelta dell'imposta sostitutiva tramite modello RLI, sempre entro il 31 gennaio 2025.
Siccome ha sostanzialmente diritto di optare per la cedolare secca, il proprietario potrebbe successivamente al 31 gennaio 2025, ma sempre prima di essere sottoposto ad un controllo dell'agenzia delle entrate, comunicare l'opzione dimenticata per la cedolare secca, comunque entro un termine perentorio: il termine della prima dichiarazione dei redditi utile.
Nel caso in cui il proprietario decida di revocare la cedolare secca, sebbene non sia obbligatorio è consigliabile comunicarlo all'inquilino, per due motivi:
a)il conduttore tornerà ad essere responsabile in solido per l'imposta di registro;
b)il locatore potrà nuovamente chiedere gli aumenti del canone, in ragione della rivalutazione ISTAT.
Cedolare secca equivale infatti alla rinuncia agli aumenti del canone di locazione, fintanto che il contratto è pendente, da parte del locatore.
6.La cedolare secca per i contratti a canone concordato sulla base di appositi accordi
La cedolare secca risulta applicabile anche ai contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relative ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenza di disponibilità abitativa e nei Comuni ad alta tensione abitativa, sulla base di convenzioni nazionali (anche ai contratti stipulati per esigenze abitative degli studenti universitari).
In questo caso tuttavia, la base imponibile sulla quale calcolare la tassa piatta del 10% (si applica l'aliquota agevolata del 10% anziché il 21%) sarà rappresentata dal 100% del canone di locazione annuo (base imponibile comunque non inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%), senza l'ulteriore riduzione del 30% che spetterebbe in caso di tassazione ordinaria (e senza ovviamente la deduzione forfettaria del 5%, generalmente inapplicabile in presenza della scelta per la cedolare secca).
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite acconto e saldo, entro gli stessi termini del pagamento dell'IRPEF. Nel primo anno in cui si applica la cedolare secca, in mancanza del dato storico di riferimento, l'acconto non risulta dovuto.
7.Contratti di locazione ai quali non si applica la cedolare secca
La cedolare secca risulta inapplicabile ai seguenti contratti:
a)contratti di locazione in cui il conduttore agisce nell'esercizio di impresa oppure di lavoro autonomo
b)contratti di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo
c)contratti di sublocazione che danno origine a redditi diversi
d)contratti di immobili ubicati fuori dal territorio nazionale che danno origine a redditi diversi
e)contratti di immobili abitativi di proprietà del condominio, come l'alloggio del portiere
Dal 1^ giugno 2017, la cedolare secca risulta invece applicabile alle locazioni brevi nonché alle sublocazioni a titolo oneroso, concluse dal comodatario ed aventi ad oggetto il godimento dell'immobile oggetto del comodato.
La cedolare secca si riferisce agli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitativa, quindi ai fabbricati del gruppo catastale A, con esclusione della categoria A/10 “uffici”.
In riferimento alle locazioni brevi, in caso di pluralità di immobili intestati al locatore, dall'anno 2024 l'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dal contratto di un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione. La cedolare secca è applicabile alle locazioni brevi, soltanto se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; superata questa soglia numerica, la cedolare secca non è più applicabile, in quanto l’attività, a prescindere dalla natura del soggetto che la esercita, si considera svolta in forma imprenditoriale.