Accorgimenti e cautele per l'acquisto di un immobile all'asta giudiziaria: la relazione di stima per l'asta giudiziaria

Prima di acquistare un immobile all'asta giudiziaria, è buona norma effettuare un sopralluogo ed esaminare con attenzione la perizia – relazione di stima del consulente tecnico d'ufficio, incaricato dal giudice dell'esecuzione della procedura esecutiva incardinata presso il Tribunale Civile – Sezione Esecuzioni Immobiliari.
Come leggere una perizia di stima immobiliare e su quali aspetti riporre maggiormente attenzione?
Questo approfondimento tematico è una guida dal taglio molto concreto, per tutti coloro che si accingono all'acquisto di un immobile all'asta giudiziaria.
Quali sono allora i paragrafi che compongono una relazione di stima redatta dal C.T.U. e quali informazioni devono essere necessariamente presenti nella perizia?

1. Premessa alla relazione di stima

Si tratta di un paragrafo all'interno del quale viene indicata l'iscrizione all'albo professionale del tecnico incaricato (architetti, ingegneri etc), l'iscrizione all'albo dei consulente tecnici del tribunale civile, oltre ai riferimenti alla procedura esecutiva, al giudice competente del Tribunale ed all'incarico di C.T.U. conferito per la stima e valutazione dell'immobile oggetto di vendita all'asta giudiziaria.

2. Verifica della completezza della documentazione ipotecaria e catastale

Il CTU deve avere acquisito ed allegato alla relazione di stima, la seguente documentazione:
-certificato notarile ventennale: si tratta di una certificazione sottoscritta da un notaio che certifica la situazione ipo-catastale dell'immobile, le eventuali formalità pregiudizievoli, la provenienza dell'immobile nel ventennio (se il debitore esecutato ha acquistato l'immobile con compravendita oppure gli è pervenuto per successione o donazione) ed altre eventuali formalità.
-Atto di provenienza dell'immobile al debitore esecutato: compravendita, donazione, permuta etc
-Titoli abilitativi edilizi (es. permesso a costruire), pratiche edilizie in sanatoria (es. SCIA), concessioni edilizie, certificato di agibilità - abitabilità
-Estratto di mappa
-Visura storica per immobile NCEU del Comune
-Elenco sintetico della formalità in cui risulta presente l'immobile
-Inquadramento e planimetria dell'immobile
-Rilievo fotografico

3. Descrizione delle operazioni peritali

Le operazioni del perito possono essere classificate come segue:
-ricerca documentazione catastale ed ipotecaria presso l'Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale, attraverso piattaforma Sister (planimetria catastale, visura storica ed estratto di mappa, ispezione ipotecaria per l'immobile)
-ricerca documentazione edilizio-urbanistica
questa ricerca viene effettuata presso l'Ufficio Urbanistica ed Edilizia comunale per ottenere copia dei titoli abilitativi, del certificato di agibilità – abitabilità e delle eventuali sanatorie
-ricerca del titolo di provenienza dell'immobile
questa ricerca viene effettuata presso il notaio oppure presso gli Archivi Notarili
-verbale del sopralluogo presso l'immobile da parte del CTU alla presenza del custode giudiziario e del debitore oppure di un suo delegato, con rilievo metrico e fotografico.
È buona norma controllare che al verbale di sopralluogo siano state allegate le certificazioni degli impianti e/o i libretti di impianto.

4. Identificazione ed individuazione del bene oggetto del pignoramento e formazione dei lotti

Il bene immobile viene identificazione secondo i dati catastali e localizzato.
Attenzione: il CTU deve aver accertato l'esatta corrispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali.
Il CTU deve confrontare i dati specificati nell'atto di pignoramento immobiliare con i dati emersi dalla visura storica catastale, reperiti presso l'Agenzia del Territorio. Il CTU deve quindi dichiarare espressamente che non risulta difformità.
Generalmente si predispone la relazione per la vendita in un lotto UNICO, tranne che non ci siano i presupposti (comoda divisibilità) per la composizione di più lotti.
a)descrizione del bene
Il CTU descrive il contesto urbano, l'ubicazione e gli accessi dell'immobile.
Ad esempio, l'immobile ricade in zona A1-Aree di nuova edificazione; viene indicato il piano regolatore generale e l'articolo delle norme tecnico di attuazione NTA relative all'immobile “de quo”.
Verificare il numero degli accessi all'immobile e se la zona è servita da tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
b)Coordinate GPS – Ubicazione
Viene indicata la latitudine e la longitudine
c)Tipologia e identificazione catastale
Ad esempio si tratta di un'abitazione indipendente anziché di un appartamento all'interno di un fabbricato condominiale; l'accesso è indipendente oppure da un androne comune anziché da un cortile comune. Viene indicata la superficie lorda e netta coperta.
Siccome gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 (immobili "ante 67") non hanno l'obbligo di presentazione del certificato di abitabilità per essere commerciabili, viene indicato l'anno di costruzione del fabbricato
d)Confini e distribuzione interna Si indicano l'altezza interna dell'appartamento, il numero delle camere, eventuale cucina, servizi e accessori, ma soprattutto il rispetto del Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 (Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione).
e)Strutture
Ad esempio Strutture portanti in muratura, solai in latero – cemento, tramezzature in laterizio
f)Finiture (esterni e interno)
Ad es. prospetti esterni intonacati, presenza di grate metalliche, tipologia di infissi etc
Ad es. pavimentazione in ceramica, quali apparecchi igienico-sanitari
g)Impianti
Impianto elettrico, idrico, fognante, citofonico, antenna tv, condizionamento dell'aria, produzione dell'acqua calda sanitaria (ad esempio tramite scaldabagno elettrico).
Verificare la presenza delle certificazioni relative agli impianti
h)Condizioni manutentive del bene immobile
Es. presenza di degradi alle pareti interne ed esterne, infiltrazioni e causa delle stesse (umidità di risalita dal terreno oppure la causa del danno è riscontrabile dalla mancata impermealizzazione delle pareti), umidità, muffa.
i)Pertinenze ed accessori
Il CTU ha verificato l'assenza oppure la presenza di pertinenze immobiliari anziché di accessori
l)Stato di possesso del bene immobile
Al momento del sopralluogo l'immobile risulta occupato?
L'occupante ha un valido titolo (locazione, usufrutto, comodato gratuito) oppure si tratta di occupante abusivo o con titolo scaduto?
Il CTU deve verbalizzare le dichiarazioni del custode giudiziario e dell'occupante l'immobile.
m)Proprietari precedenti nel ventennio e titolo di proprietà Sono indicati i proprietario precedenti nel ventennio con la data in cui hanno acquistato ed hanno venduto l'immobile. Si tratta di un paragrafo di fondamentale importanza per accertare il diritto di proprietà dell'immobile del debitore esecutato.

5. Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sull'immobile che resteranno a carico dell'acquirente

Si tratta del paragrafo da esaminare con maggiore attenzione stante le conseguenze per l'acquirente in termini di limitazione del diritto che acquisirà dall'aggiudicazione all'asta giudiziaria dell'immobile.
Il CTU deve verificare se risultano
-domande giudiziali e/o altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli
-vincoli di carattere storico-artistico o paesaggistico e relativi livelli di tutela
-atti di asservimento urbanistico (sono vincoli permanenti sui terreni asserviti al fine di evitare elusioni delle norme sull'indice di edificabilità) e/o cessioni di cubatura (contratti di trasferimento al proprietario di un'area rientrante nella medesima zona regolata dal Piano Regolatore Generale, della potenzialità edificatoria del proprio fondo).
-pesi e limitazioni d'uso (sono indicate le regolarizzazioni che l'acquirente dovrà porre in essere ed i relativi costi – ad esempio, costo per la CILA in sanatoria spese tecniche e spese vive, versamenti e oneri pari a 2.000 euro oppure costo per l'ottenimento dell'agibilità anziché costo per l'aggiornamento catastale), servitù attive e passive

6. Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sull'immobile che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente

Alla data della perizia di stima risulteranno necessariamente le seguenti iscrizioni che saranno cancellata a seguito dell'aggiudicazione
-Ipoteca (ad esempio ipoteca giudiziale da sentenza di condanna)
-Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (atti esecutivi o cautelari, sequestri conservativi, verbale di pignoramento dell'immobile)
-Eventuali contratti preliminare di vendita ai quali non è seguita la trascrizione di contratto di compravendita definitivo entro 12 mesi (ai sensi dell'articolo 2645 bis comma 3 del codice civile) né domande giudiziali per ottenere l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 del codice civile): gli effetti del preliminare devono considerarsi cessati e non saranno opponibili all'aggiudicatario dell'asta giudiziale.

7. Altre informazioni per l'acquirente: spese condominiali

a) Esistenza di censi, livelli o usi civici gravanti sul bene a seguito delle ispezioni effettuate dal CTU
b) Istituzione di un condominio ed indicazione dell'amministratore di condominio
-Indicazione delle spese condominiali ordinarie (si consiglia in ogni caso di contattare l'amministratore di condominio per il dettaglio delle spese condominiali che saranno dovute dal condomino subentrante). La circostanza per cui il perito abbia erroneamente scritto nella sua relazione di stima che non ci sono debiti con il condominio, non mette al riparo l'aggiudicatario dalle future pretese dell'amministratore di condominio, fatta salva la facoltà di chiedere un risarcimento danni al CTU, il quale secondo la Corte di Cassazione sentenza n. 13010/2016, è responsabile se l'errore è frutto di comportamento doloso o colposo.
-Eventuali spese condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute (le spese condominiali per lavori straordinari, approvate prima del rogito, devono essere imputate al proprietario al momento della delibera (Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021)
-Eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della redazione della perizia di stima (art. 63 comma 4 disposizioni di attuazione del codice civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”).

8. Attestazione di prestazione energetica

Il CTU ha provveduto alla ricerca di attestazione di prestazione energetica (APE).
Se non sussiste l'attestazione, l'aggiudicatario dovrà provvedere alla redazione dell'APE dopo l'aggiudicazione.
Attenzione perché l'articolo 6 comma 5 del D.Lgs. 192/2005 prevede che una copia del libretto di impianto debba essere allegato all'APE. Il soggetto certificatore deve trasmettere obbligatoriamente il libretto di impianto compilato anche nella parte dell'eventuale rapporto di controllo di efficienza energetica, in caso di presenza di rete di alimentazione attiva.

9.Valutazione complessiva del bene

Il CTU indica le modalità per il calcolo della superficie commerciale, il valore locativo del bene, eventuale possibilità di locazioni turistiche in un periodo dell'anno, infine il valore venale del bene defalcato dal costo per la regolarizzazione dello stesso.
In genere si utilizza per la stima del bene, il metodo sintetico-comparativo, attraverso un attento esame del mercato e delle contrattazioni immobiliari della zona per beni di pari caratteristiche ed in buone condizioni manutentive (ad esempio attraverso acquisizione dei dati dai siti web delle agenzia immobiliari della zona). Il perito rimarrà a disposizione del giudice incaricato per qualsiasi chiarimento o necessità.
Forniamo un servizio di consulenza ed assistenza giuridica per tutti coloro che sono in procinto di acquistare un immobile all'asta giudiziaria; è consigliabile rivolgersi ad un professionista per lo studio e l'esame della documentazione afferente l'immobile oggetto di esecuzione.

Fonti:

• Art. 2932, 2645 bis del codice civile
• DECRETO LEGISLATIVO 19 agosto 2005, n. 192 Attuazione della direttiva (UE) 2018/844, che modifica la direttiva 2010/31/UE sulla prestazione energetica nell'edilizia e la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, della direttiva 2010/31/UE, sulla prestazione energetica nell'edilizia, e della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia.
• Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975