1 - Redazione tabella millesimale speciale spese lastrico solare proprietà esclusiva

Sono proprietaria di un appartamento al 2° piano con lastrico solare di esclusiva proprietà, premesso che il lastrico solare non è servito da scala, bensì da una botola non dotata neanche da scala retrattile, e che l'accesso avviene dal mio appartamento, il tecnico che ha redatto le tabelle millesimali, ancora da sottoporre ad approvazione, nella tabella B (vano scala ed ascensore) ha stabilito i millesimi altezza piano anche per il lastrico solare, e per giunta quasi dello stesso valore dell'appartamento.
In sostanza nella ripartizione delle spese di pulizia scala, illuminazione e quanto altro, dovrei pagare come se avessi 2 appartamenti, anche se di fatto il lastrico solare non è raggiungibile da scala condominiale, né servito da illuminazione condominiale e ne costituisce area edificabile.

Chiedo se è legale che la tabella B contenga i millesimi riferiti all'altezza piano del lastrico solare, considerato che la utilizzeremo per la gestione del vano scala, pulizia illuminazione ecc. e se ci sono dei riferimenti normativi da far valere in assemblea se la mia riflessione è esatta.

Grazie

RISPOSTA

Il lastrico ad uso esclusivo di uno o più condomini merita una tabella millesimale speciale relativa alle sole spese di riparazione e ricostruzione dello stesso, denominata tabella F.

La tabella millesimale speciale relativa alla ripartizione delle spese per il lastrico solare di proprietà esclusiva di uno o più condomini, è disciplinata dall’art. 1126 del codice civile: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

Come costruire questa tabella speciale denominata tabella F?
In base alla relazione matematica delle seguenti tabelle F1 e F2.

Tramite la seguente formula avremo la tabella F1 (serve per calcolare i millesimi di proprietà esclusiva del lastrico, considerando solamente i proprietari esclusivi del lastrico solare):
superficie della unità immobiliare del/dei proprietari esclusivi del lastrico
1000 * __________________
sommatoria delle superfici delle unità immobiliare appartenenti alla tabella, cui il lastrico serve da copertura

Tramite la seguente formula avremo la tabella F2 (si considera la superficie di ciascuna unità immobiliare cui il lastrico serve da copertura per proporzionarla alla superficie complessiva di tutte le unità coinvolte nel calcolo):

superficie della singola unità immobiliare, cui il lastrico serve da copertura;
1000 * ___________________
sommatoria delle superfici delle unità immobiliare appartenenti alla tabella, cui il lastrico serve da copertura

La Tabella F sarà pertanto data considerando i valori delle Tabelle F1 e F2, secondo la formula matematica seguente: 1/3 tabella F1 + 2/3 tabella F2

Occorre ripetere i calcoli per ciascun condomino coinvolto nel calcolo relativo alle spese per il lastrico solare.

La tabella speciale relativa al lastrico solare di uso esclusivo fa riferimento all'articolo 1126 del codice civile così come la tabella B relativa a scale ed ascensore fa riferimento all'articolo 1124 del codice civile.

Il tecnico che ha redatto la perizia ha commesso un obbrobrio giuridico privo di logica ancor prima che di fondamento normativo!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Revisione tabelle millesimali spese del lastrico solare ad uso esclusivo che non una prosecuzione dell'unità immobiliare

Buongiorno, sono proprietaria esclusiva del lastrico solare adibito a terrazzo che copre l'appartamento di proprietà sito al terzo e ultimo piano, da una recente riunione condominiale è emersa la necessità di rivedere le tabelle millesimali perché non sarebbero state incluse le superfici del garage comune (di proprietà solo di alcuni condomini) e il terrazzo /lastrico solare di mia proprietà.

RISPOSTA

A tal proposito, leggiamo l'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, in materia di revisione delle tabelle millesimali frutto di precedente errore:
“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale … possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Le tabelle millesimali potranno essere modificate dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma: “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.

Poiché il codice civile detta una disciplina specifica per il riparto delle spese che riguardano il lastrico solare (2/3 e 1/3),

RISPOSTA

Ti riferisci all'articolo 1126 del codice civile; si tratta di un criterio che si applica soltanto in riferimento alla spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico in questione.
E' un criterio specifico riferito ad una spesa ben determinata.

è corretto inserire nei millesimi anche la superficie del terrazzo non trattandosi di terrazzo al piano e quindi una prosecuzione dell'appartamento?

RISPOSTA

Assolutamente no, ma il tecnico incaricato non intende fare questo poiché scrive che “il volume del balcone potrà essere calcolato moltiplicando la superficie del balcone stesso per una frazione dell'altezza del vano dal quale si accede.
Tale frazione dovrà essere stimata dal tecnico redattore in base alla reale utilizzazione del balcone. Il range di valori da attribuire può andare da 1/4 (basso utilizzo, ad esempio per affacci su strada principale) ad 1/3 (maggior utilizzo, ad esempio per affacci su cortili interni).
Nell'ipotesi di balcone, si moltiplica la superficie del balcone per una frazione dell'altezza del vano dal quale si accede; questo criterio non si potrebbe applicare al lastrico solare, giacché non si configura come una prosecuzione dell'appartamento.
Il tecnico scrive inoltre quanto segue: "il calcolo dei millesimi risulta condotto in riferimento ai volumi virtuali dei vani delle singole unità immobiliari ottenuti diminuendo i volumi reali con idonei coefficienti di riduzione. I coefficienti utilizzati per la determinazione dei millesimi risultano:
1) Coefficiente di piano;
2) Coefficiente di luminosità;
3) Coefficiente di orientamento;
4) Coefficiente di esposizione."
Nessun riferimento al lastrico ad uso esclusivo che non rappresenta una prosecuzione dell'unità immobiliare del singolo condomino.
Questo lastrico ad uso esclusivo avrà la sua tabella millesimale speciale relativa alle sole spese di riparazione e ricostruzione dello stesso. Le vigenti tabelle millesimali risultano attualmente costituite da quattro tabelle riferite a:
1) Tabella generale;
2) Tabella scale – prima metà in funzione del valore delle singole unità;
3) Tabella scale – seconda metà in funzione dell’altezza del piano;
4) Tabella Impianto ascensore.
Si deve aggiungere anche la Tabella lastrico solare, in ossequio all'articolo 1126 del codice civile.

Ciò farebbe lievitare enormemente la mia partecipazione alle spese comuni.

RISPOSTA

Sarebbe una follia moltiplicare ai fini della tabelle millesimali generali e dei relativi volumi, un lastrico solare di 120 metri quadri per l'altezza del tuo appartamento che non è nemmeno contiguo al terrazzo in questione!

Come ad esempio le spese di ascensore che tra l'altro non raggiunge il piano del lastrico solare, che è raggiungibile solo con l'utilizzo delle scale.
In attesa di cortese riscontro saluto cordialmente.

RISPOSTA

Ma come si potrebbe considerare il lastrico solare in riferimento alle seguenti tabelle millesimali speciali?
-Tabella scale – prima metà in funzione del valore delle singole unità;
-Tabella scale – seconda metà in funzione dell’altezza del piano;
-Tabella Impianto ascensore.
Non si tratta di unità immobiliare, non è nemmeno la prosecuzione dell'unità immobiliare, ha una disciplina specifica dettata dall'articolo 1126 del codice civile e soprattutto il lastrico non è servito dall'ascensore!
Se così non fosse, ti invito ad impugnare la delibera assembleare di approvazione delle nuove tabelle millesimali (nuove ma sempre errate ...), entro il termine di 30 giorni previsto a pena di decadenza dall'articolo 1137 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1126, 1137 del codice civile