Attività di affittacamere (tramite OTA Airbnb e Booking) e b&b vietata in condominio regione Lombardia





Buongiorno, possiedo un immobile e vorrei dare in affitto 2 stanza con bagno, visto il regolamento del condominio che allego che risale agli anni 70, vorrei sapere se posso affittare come locazione turistica breve (tramite OTA Airbnb e Booking) e se posso aprire un B&B non imprenditoriale sempre per affittare le 2 stanze della mia prima casa dove sono anche residente (casa sita in Milano).

Volevo chiedervi questa consulenza ed il relativo prezzo.

Grazie mille.

RISPOSTA

L’art. 29, della Legge Regionale Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27 definisce il Bed & Breakfast (B&B) come “l'attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in non più di quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, compresa l'eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia”.

A mio parere, riguardo la presente fattispecie, non è possibile concedere in locazione le singole stanze (tramite OTA Airbnb e Booking), né tanto meno esercitare l'attività di B&B, per i seguenti motivi: l'articolo 1 del regolamento condominiale in allegato, indica tra le destinazioni d'uso non consentite, le camere di affitto nonché le pensioni.

Si tratta di un regolamento di origine contrattuale, redatto dall'originario ente costruttore delle case popolari, trascritto nei registri pubblici immobiliari ed allegato ad ogni singolo rogito di acquisto degli appartamenti (anche al rogito del 1998 di cui agli allegati).
Il regolamento di origine contrattuale nonché il regolamento approvato all’unanimità dei condomini, può limitare l'esercizio dell'attività di B&B, nonché la locazione breve delle singole stanze.
Nulla osta invece a locare l'intero appartamento, anche con contratti di locazione ad uso turistico; il regolamento non lo vieta.
Tra l'altro, il regolamento prevede un divieto specifico, in riferimento alle pensioni ed alla camere in affitto; se avesse vietato genericamente qualsiasi attività commerciale, ti avrei risposto che il condomino avrebbe avuto diritto a locare le singolo stanze, nonché ad aprire un B&B.

Secondo la giurisprudenza di merito, il B&B è equiparabile alla locazione di singole stanze (Trib. Brescia, sent. n. 1908 del 28/09/2020; Trib. Roma, sent. n. 18303 del 17/09/2015) Secondo la giurisprudenza di Cassazione, ordinanza n. 21562 del 7 ottobre 2020, il B&B è equiparabile all'attività alberghiera: “l’attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico”.

Nel tuo caso, il regolamento vieta sia l'affittacamere che l'attività di “pensioni”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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