Installazione pergotenda sul terrazzo di uso esclusivo divieto regolamento condominiale

Buongiorno, vi espongo un quesito.
Vivo nella periferia di Bologna, al piano attico di un condominio di 9 piani. Il mio appartamento al 9° piano ha un ulteriore piano superiore, da cui si accede ad un grande terrazzo di pertinenza dell'appartamento. Il terrazzo è solo in parte visibile da piano strada. Per ottimizzare gli spazi e godere meglio dell'ampio terrazzo (dove altrimenti fa molto caldo d'estate ed è battuto dal sole), avevo in piano di installare una pergotenda (con strutture facilmente amovibili ai lati ed in alto). Ho visto che teoricamente è una soluzione facilmente fattibile e che non richiede particolari permessi a livello comunale (non aumentando la cubatura).

RISPOSTA

Confermo: rientra nell'edilizia libera, giacché non provocherà alcun aumento di volumetria, essendo una struttura facilmente amovibile ai lati ed in alto.

Però c'è un problema: ho richiesto all'amministratore del condominio il regolamento condominiale, che dice: "E' vietato inserire infissi o chiusure di alcun genere nei balconi o nelle logge nonché aumentare la cubatura utile degli alloggi".

RISPOSTA

La terrazza calpestabile non è un balcone né una loggia.
La pergotenda non incrementa la cubatura utile dell'alloggio, tant'è che non è necessario presentare né richiesta di permesso a costruire né SCIA oppure DIA allo sportello unico edilizia.
La norma regolamentare ha una sua “ratio”: tutelare l'uniformità ed il decoro architettonico dello stabile condominiale agli occhi di chi osserva l'edificio della strada.
Domanda: la tua pergotenda sarà visibile dalla strada?

Le mie domande ora sono: - dato che il terrazzo a cielo aperto è una casistica "speciale" all'interno del condominio (dove la quasi interezza degli appartamenti ha solo balconi), va comunque assoggettata a quanto citato come "balconi"?

RISPOSTA

Il terrazzo non può essere equiparato al balcone, in considerazione della “ratio” della norma.
Cosa penseresti di un edificio condominiale, laddove ogni condomino, sul suo balcone, inserisce liberamente infissi a suo piacimento?
Cosa penserebbe il passante che osserva l'edificio dalla strada?
La norma è ideata per tutelare il decoro architettonico.
La pergotenda sarebbe visibile dalla strada? Immagino di no.

Questa frase all'interno del regolamento secondo voi mi impedisce a priori di fare una struttura del genere? o può essere "interpretata"?

RISPOSTA

Trattandosi di una limitazione al diritto soggettivo di ciascun condomino, non può essere interpretata in modo estensivo, anche in considerazione della sua “ratio” di tutela del decoro architettonico dell'edificio nel suo complesso (tutela che riguarda i balconi, ma non il terrazzo per ovvi motivi).

Secondo voi ha senso discutere in assemblea condominiale del progetto?

RISPOSTA

Non ha alcun senso e sarebbe l'errore peggiore che tu possa fare …
L'assemblea non ha competenza alcuna, in materia di infissi da posizionare sul terrazzo posto all'ultimo piano peraltro non visibile dalla strada.

Magari chiedendo una deroga?

RISPOSTA

Dobbiamo applicare la norma del regolamento in considerazione della Sua funzione di tutela del decoro architettonico.
Nessuna deroga, poiché la norma parla di balconi, di logge, ma non di terrazzi! “Ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit”, dove la legge ha voluto ha detto, dove non ha voluto ha taciuto …

O quanto scritto a regolamento è chiaro ed è molto improbabile che mi venga concessa questa cosa?

RISPOSTA

Nessuno deve concederti nulla, trattandosi di attività edilizia libera … nemmeno il comune!

Se decidessi di farla in ogni caso, incorro in dei rischi concreti?

RISPOSTA

No

Gli altri condomini possono obbligarmi a disfarmi della struttura in maniera coatta?
(ripeto: non è visibile da piano strada e non toglie la vista a nessun altro condomino) Ringrazio in anticipo tutti per le risposte.

RISPOSTA

Dovrebbero presentare ricorso cautelare d'urgenza al tribunale civile, tuttavia non riesco ad immaginare come possano avere ragione, dato che la struttura non è visibile da piano strada e non toglie la vista a nessun altro condomino.
E' il tuo terrazzo ! tu sei il proprietario del terrazzo, pertanto puoi installare la struttura amovibile "de quo", senza dover chiedere il permesso a nessuno.
Quale lesione dei diritti soggettivi degli altri condomini, a seguito dell'installazione di codesta struttura ? Nessuna lesione.
Nel regolamento condominiale si citano i balconi ma non i terrazzi, per un motivo molto semplice: garantire l'uniformità dell'edificio condominiale, visto che un balcone ce l'hanno più o meno tutti i condomini … ma di terrazzo ce n'è uno solo peraltro non visibile dalla strada!

Avvocato, vorrei i riferimenti giurisprudenziali relativi alla sua consulenza.

RISPOSTA

L'articolo 1120 del codice civile, ultimo comma, tutela il decoro architettonico, quale bene comune a tutti i condomini: “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Di conseguenza, le norme del regolamento condominiale devono essere interpretate in senso conforme all'articolo 1120 del codice civile che tutela appunto il decoro architettonico.
Secondo il tribunale di Milano sentenza n. 13988/2005, il principio “ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit” (secondo cui “dove la legge volle, parlò; dove non volle, tacque”), può essere esteso anche in materia di interpretazione del regolamento di condominio. In base a tale principio le norme regolamentari che limitano i diritti soggettivi dei condomini, assumono un carattere tassativo e non sono passibili di applicazione analogica (Trib. Milano, sent. n. 13988/2005); trattasi di quelli che contengono un divieto diretto, consistente ad es. in un divieto ad utilizzare gli immobili ad attività particolari (ad es. B&B) o in un divieto indiretto. Le stesse non possono essere interpretate in modo restrittivo e rigoroso perché ridurrebbero la libera disponibilità della proprietà privata, così come si devono evitare interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto attiene all’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, ma ancor più per quanto concerne la corretta individuazione dei beni effettivamente assoggettati alla limitazione circa le facoltà di destinazione, di norma, spettanti al proprietario.
Secondo la Cassazione, le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva sono validamente assunti “con il consenso unanime dei partecipanti manifestato nelle debite forme, assumendo così natura contrattuale” (Cassazione 03.10.1979 n. 5078); per questo motivo, la norma regolamentare di cui alla presente consulenza, dovrebbe essere contenuta necessariamente all'interno di un regolamento di origine contrattuale.
Per interpretare il regolamento del condominio 'il giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale' (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406): le clausole del regolamento si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto. Il regolamento ha inteso limitare il diritto di proprietà, in ragione di un bene comune ritenuto preponderante, ossia il decoro architettonico.
Se non c'è lesione del decoro architettonico, è ovvio che la norma limitativa di cui al regolamento condominiale, risulta inapplicabile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
PS. si tratta di un regolamento approvato dall'assemblea condominiale oppure contrattuale?
A mio parere, un regolamento non contrattuale non potrebbe validamente limitare il diritto del proprietario del terrazzo di proteggersi dal sole con una struttura … quand'anche citasse il terrazzo insieme ai balconi ed alle logge. Resto in attesa di riscontro per concludere la presente consulenza.

Fonti:

• Art. 1120, 1362 del codice civile