Installazione impianto fotovoltaico per uso privato sul tetto condominiale

Salve, sono l'inquilino dell'ultimo piano di una palazzina di 13 appartamenti, avrei desiderio di installare un impianto fotovoltaico sull'area di tetto condominiale sovrastante il mio appartamento, per fare questo vorrei sapere:

1. Di quali autorizzazioni necessito

2. Sono necessarie approvazioni da parte del condominio o è sufficiente una comunicazione formale all'amministratore della volontà di eseguire lavori?

3. C'è un limite all'area di tetto di cui posso disporre?

RISPOSTA

1. Non necessiti di alcuna autorizzazione, trattandosi di attività di edilizia libera (salva l'ipotesi di immobile ubicato in centro storico).
Si tratta di attività di edilizia libera, ai sensi dell'articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001 comma 1 lettera e) quater, nonché ai sensi del D.lgs. 222/2016 tabella A punto 28 della sezione relativa alle attività edilizie (allegato). Salvo il caso di ubicazione dell'immobile in zona A (centro storico), i pannelli fotovoltaici possono essere installati sul tetto dell'edificio, senza alcuna comunicazione preventiva, né tanto meno una CILA.

Art. 6 D.P.R. n. 380/2001 - Attività edilizia libera
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
(alinea così modificato dall'art. 54, comma 2, lett. c), legge n. 221 del 2015) a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a);
(lettera modificata dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)
a-bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
(lettera introdotta dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)
b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
(lettera modificata dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
(ai sensi dell'art. 17 del d.lgs. n. 128 del 2006 «L'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinata dall'art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001»)
e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
(lettera così sostituita dall'art. 10, comma 1, lettera c), della legge n. 120 del 2020) e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
(lettere da e-bis a e-quinquies introdotte dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016)

2. La legge n. 220/2012 ha introdotto l'articolo 1122 bis del codice civile che consente l’installazione, da parte dei singoli condomini, di impianti fotovoltaici nelle parti condominiali dell’edificio, purché questo non arrechi pregiudizio all’edificio. Secondo la predetta norma non è necessaria alcuna autorizzazione per installare il fotovoltaico per uso personale sul tetto o sul lastrico solare, ma è necessaria soltanto una comunicazione all’amministratore, trattandosi di parti comuni.

3.Ricevuta la tua comunicazione formale, l’amministratore, prima dell’inizio dei lavori, dovrà convocare l’assemblea dei condomini, perché questa possa deliberare, anche prescrivendo modalità alternative di esecuzione a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
In base alla prevalente giurisprudenza (Trib. Milano, sentenza n. 11707/2014), l’assemblea non ha il potere di vietare l’esecuzione dei lavori relativi all'impianto fotovoltaico, a condizione che l’impianto non pregiudichi parti comuni dell’edificio, unità immobiliari private o il decoro architettonico dell’edificio stesso.
Leggiamo l'articolo 1122 bis comma III del codice civile: “L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali”.

L'assemblea pertanto, con deliberazione approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, provvederà alla ripartizione del lastrico solare, individuando la porzione di lastrico o di tetto da utilizzare per il tuo impianto.

Ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa da quella ricavata concretamente dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. In assenza di delibera di ripartizione dell'uso del tetto/lastrico, da parte dell'assemblea, puoi fare uso del tetto, evitando ovviamente di “appropriarti” dell'intera porzione sud – ovest … pertanto consentendo in futuro, anche agli altri condomini, laddove fosse loro intenzione, di utilizzare la porzione di tetto sud ovest.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1122 del codice civile
• DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
• DECRETO LEGISLATIVO 25 novembre 2016, n. 222 Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attivita' (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attivita' e procedimenti, ai sensi dell'articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124.