Superbonus ricorso per eccessiva perdita di superficie della proprietà individuale





Spett.li Avvocati, sottopongo al Vostro parere l'allegata bozza di delibera - non ancora firmata dal Presidente - riguardante un importante ed economicamente gravoso intervento di riqualificazione energetica definito comunemente “cappotto”.
Premetto che mi rivolgo a Voi perché sono assolutamente contrario in quanto lo stabile è sempre stato curato esternamente ed internamente e, al di là delle considerazioni energetiche che elenco al termine, non necessita di alcuna ristrutturazione. Pertanto è mia intenzione che tale intervento non venga effettuato o che almeno non vengano effettuati tutti quegli interventi “trainati” non indispensabili e pesanti per i condomini. Specifico che non ho partecipato all'assemblea ma che ho delegato un altro proprietario per portare il mio voto contrario.
Espongo di seguito le mie perplessità o dubbi sulla regolarità della delibera:
Impugnazione della delibera.
L'intervento in oggetto ammonta complessivamente a 706.407,10 euro importo notevole, tra l'altro suscettibile di incremento massimo del 10%, che a mio parere non è stato assolutamente discusso nelle riunioni precedenti nelle quali non sono stati forniti capitolati di spesa ma ci si è più concentrati sull'opportunità di affidamento dei lavori a società definite da qualcuno di spessore e qualificate a livello nazionale.
L'impressione che ho avuto dall'inizio è che l'Amministratore del condominio e qualche condomino storico in sintonia enfatizzassero più l'aspetto della “gratuità dei lavori … tanto paga lo Stato!!” piuttosto che gli aspetti tecnici dell'intervento con l'obiettivo che i singoli appartamenti acquistino valore nel tempo, senza valutare la reale spesa a carico dei soggetti, i notevoli disagi per un lavoro che, viste altre realtà, non dura meno di 18 mesi e soprattutto i rischi finanziari per i proprietari. Cosa che mi preoccupa piu di tutto.
Al di là dell'agevolazione fiscale del 110% si tratta comunque di importi molto elevati a livello di singolo condomino -circa 55/50.000 euro- con il rischio che l'Agenzia delle Entrate non dia il benestare e pertanto l'impegno economico ricada sui condomini stessi. Rischio questo da non sottovalutare soprattutto in questo momento in cui diversi interventi sono stati contestati per “lievitazione” dei costi.

RISPOSTA

D'accordissimo, tuttavia si tratta di effetti collaterali che possono essere gestiti con apposite clausole da inserire nell'accordo con il general contractor.
Il general contractor si dichiarerà responsabile in caso di mancato riconoscimento del superbonus 110% da parte dell'agenzia delle entrate
; anche perché il general contractor avrà attivato apposite polizze assicurative per coprire questi rischi. E' la prassi …
Per il resto, penso che tu sia già al corrente di alcuni arresti giurisprudenziali favorevoli ai condomini contrari del tribunale di Milano e di Roma: il Tribunale di Roma ha dichiarato nulla la delibera con cui l'assemblea aveva approvato la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sul piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini: risulta evidente la lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile del piano di calpestio (Tribunale Roma sentenza 16/12/2020 n. 17997).
Il Tribunale di Milano ha fatto salva una delibera che prevedeva l'installazione del cappotto anche nelle proprietà esclusive solo perché espressamente prevedeva la facoltà per il condomino dissenziente di non realizzare il cappotto sul proprio balcone ricorrendo ad altre soluzioni (Tribunale di Milano sentenza 13 agosto 2021).
Con sentenza del 7 aprile 2021 n. 1547, il Tribunale di Busto Arsizio ha ritenuto una delibera nulla perché, in assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale, l'installazione del cappotto è stata illegittimamente deliberata a maggioranza dei condomini. Il singolo condomino ha diritto di valutare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale.



Assenza capitolati.
Nessun capitolato è stato mai fornito nelle riunioni precedenti ed infatti nella delibera non è presente alcun riferimento a elaborati di spesa se non un elementare quadro sintetico da cui non si evince nulla di concreto. La sensazione è che non siano state interpellate più ditte ma che il cosiddetto “Partner prescelto” avesse già definito da tempo gli “attori” dell'intervento stesso con probabili illeciti benefici.

RISPOSTA

Diciamo che un condominio non è tenuto ad effettuare una procedura ad evidenza pubblica, per l'affidamento di un contratto di appalto. Anche questa argomentazione non può essere posta a fondamento dell'impugnazione della delibera.



Lavori trainati.
A pagina 4 della Relazione Tecnica vengono elencati tre interventi trainati (intradosso del portico, soffitto garage e magazzini, parapetti) che verrebbero considerati come ristrutturazione con beneficio fiscale del 50%. Altri proprietari proprio oggi mi hanno chiarito che tali interventi erano stati precedentemente definiti in riunione come assolutamente facoltativi. In particolare la posa del “cappotto” anche se di minor spessore sul soffitto dei garage e dei magazzini stracolmi e pieni di mobilia di tutti i tipi comporterebbe un pesante disagio con necessità di dover utilizzare un deposito extracondominiale per conservare momentaneamente il contenuto degli stessi. Pertanto considerato anche il costo di circa 80.000 è mia volontà che questi non vengano effettuati e inoltre mi sembra che non siano menzionati nella delibera.

RISPOSTA

Sono stati approvati anche i lavori trainati: si tratta dell'importo di cui alla “ristrutturazione edilizia” per 160.827,10 euro. Diciamo che, formalmente, la delibera è stata approvata con le maggioranze corrette, di cui all'articolo 1136 del codice civile. Si potrà portare in detrazione soltanto il 50% della spesa per ristrutturazione edilizia, pari a circa 160.000 euro.



Ascensore.
In calce si legge: “L'assemblea, inoltre, delibera fin d'ora l'installazione di un nuovo impianto ascensore, come da preventivo di spesa a cura di xxxxxxxxxxxxxxxxx”.
Per prima cosa nell'OdG della convocazione non era menzionato alcun intervento sull'ascensore. Pertanto ritengo che questa particolare delibera non abbia alcun valenza esecutiva.

RISPOSTA

La delibera può essere certamente impugnata entro 30 giorni, termine decadenziale di cui all'articolo 1137 del codice civile, relativamente all'installazione dell'ascensore non indicata nell'ordine del giorno: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Attenzione, però: l'amministratore potrebbe ratificare validamente la decisione relativa all'ascensore, durante la prossima assemblea. A mio parere, non avrebbe molto senso impugnare la delibera relativamente al solo ascensore.



Penso che l'argomento “ascensore” sia stato utilizzato da condomini fidelizzati con l'amministratore per “comprare” il parere favorevole di un anziano proprietario.

RISPOSTA

E' probabile, tuttavia non avrebbe molto senso impugnare la delibera relativamente al solo ascensore.



Specifico che considerata la novità per me della materia non sono preparato sull'iter e sui soggetti/partners in campo e sulle relative competenze. Questo si è tradotto in un ostacolo per tutti i proprietari anche nelle fasi preparatorie alla delibera che ha portato ad una notevole confusione in merito alle tempistiche d'esecuzione, responsabilità, aspetti finanziari, costi economici comunque mai chiariti, esplicitati o confrontati con altre ditte.
Come anticipavo all'inizio, l'edificio è esticamente curato e l'intervento lo trasformerebbe in una bunker anonimo. Inoltre diverse fonti confermano che il polistirolo non permette alcuna traspirazione provocando permanenti problemi di umidità interna e inoltre è infiammabile. Nel Nei paesi del Nord Europa è stato da tempo sostituito con lana di vetro o lana di roccia.
Per finire, da quando ho sostituito la caldaia autonoma mettendone una nuova a condensazione il consumo di gas si è ridotto del 40% riducendo il totale delle bollette su base annua da circa 800 euro a 450 euro. Ora mi domando quale sarebbe il mio ulteriore beneficio a fronte di un “cappotto” con un costo procapite prossimo ai 90mila euro pur ventilando l'ipotesi di beneficio fiscale al 110% che comunque non copre tutti i lavori.

RISPOSTA

Però le maggioranze assembleari ci sono tutte …
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'approvazione degli interventi agevolati con il Superbonus 110%, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni aventi ad oggetto l'approvazione degli interventi di ristrutturazione con detrazione al 50%, sono valide se approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione e un terzo dei condomini e almeno 334 millesimi in seconda.



La cosa che mi preoccupa di tutta questa faccenda è che o l'Amministratore è un incompetente oppure è talmente d'accordo con un paio di condomini storici da ignorare la volontà di una compagine, che fino a pochi giorni fa non era una minoranza, e far stilare una delibera di favore.

RISPOSTA

Sarò molto concreto; la deontologia professionale me lo impone.
Questa delibera potrebbe essere impugnata soltanto per eccessiva perdita di superficie della proprietà individuale.
Il giudice del tribunale civile valuterà la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della proprietà individuale, ad esempio relativamente ai balconi.
La questione dell'ascensore è sanabile con successiva ratifica … inutile incaricare un avvocato e buttare via dena
ro per un ricorso al tribunale civile che sarà poi rigettato per cessata materia del contendere… Tutte le altre argomentazioni sono pertinenti, tuttavia non hanno quella caratura giuridica idonea a supportare un ricorso/atto di citazione al tribunale, giacché non è stata violata nessuna norma imperativa di legge.



Confido pertanto in un Vostro parere o considerazione che possa essere utile a me e agli altri proprietari contrari all'intervento per bloccare l'iter dei lavori.
Ringrazio

RISPOSTA

Ti consiglio di valutare insieme ad un tecnico, la possibilità di impugnare la delibera per eccessiva perdita di superficie della proprietà individuale, non proporzionata alla vantaggiosità collegata al risparmio energetico, come da recente giurisprudenza dei tribunali di merito.
La delibera dovrà essere impugnata entro il termine di 30 giorni, previsto a pena di decadenza dall'articolo 1137 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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