Lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino

Buongiorno, avrei due quesiti da proporre: a) se un condomino che ha la proprietà o l'uso esclusivo del lastrico solare può installare un pergolato senza il preventivo consenso dell'assemblea condominiale?

RISPOSTA

Trattandosi di un bene di proprietà individuale del singolo condomino, il lastrico può essere gestito liberamente dal suo proprietario, a condizione di non arrecare alcun danno agli altri condomini.

Per dimostrare la esclusiva proprietà di un terrazzo è sufficiente che questo risulti catastalmente intestato a me.

RISPOSTA

No.
Le risultanze catastali non hanno efficacia probatoria.
La proprietà si dimostra in base ad un valido titolo (compravendita, successione, donazione) oppure in base al possesso continuato e non interrotto ultraventennale, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile.
La proprietà esclusiva del lastrico solare deve risultare dal regolamento condominiale oppure dai rogiti di acquisto degli appartamenti degli altri condomini.
Diversamente, dovresti intraprendere una causa dinanzi al tribunale civile, per far dichiarare l'avvenuta usucapione del lastrico, per possesso continuato ultraventennale.
A tal fine puoi sommare i tuoi anni di possesso con gli anni di possesso di tuo padre, ossia il tuo dante causa.

E che ad esso si possa accedere solo entrando nel mio appartamento, oltre al fatto che tale terrazzo è stato realizzato da mio padre, che nel 1960 ristrutturò tutto l'ultimo piano dell'edificio. Fiducioso in un Vs. sollecito riscontro vi ringrazio anticipatamente. Distinti saluti

RISPOSTA

Come dimostrare la proprietà di un lastrico solare che, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, si presumo di proprietà condominiale?
Secondo la giurisprudenza di Cassazione, non è sufficiente che l'asserita proprietà del lastrico sia indicata nell’atto di acquisto del condomino che ne rivendica la proprietà, ma (in assenza del regolamento di condominio) occorre che indicazioni simili, e dunque che riconoscano la “non proprietà comune” del lastrico, siano presenti anche negli atti di acquisto degli altri partecipanti al condominio.
“In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 del codice civile, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti “ex lege” in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il terrazzo a livello è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condòmini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicché, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia” (Cass. civ., Sez. 2, sentenza 8/10/2021, n. 27363). Possiamo altresì fare riferimento alla senetnza della Cassazione civile, Sez. 2, del 16/7/2004, n. 13279, secondo cui “In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 del codice civile, [e tra essi vi è anche il lastrico solare] sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condòmini”.
A disposizione per chiarimenti. Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117 del codice civile